פייביש נ' דניאל ואח'

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת ע' אטיאס), מיום 12.2.2026, ב-ת"א 30410-10-20. פסק הדין ניתן בתביעת "דייר סרבן" שהגישו המשיבים, בעלי דירות במתחם פינוי-בינוי ברחוב שלמה המלך בחיפה (להלן: בעלי הדירות), כנגד המבקש, מר שמעון פייביש (להלן: המבקש), לפי סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: חוק פינוי ובינוי); וכן ב-ת"א 23564-11-22, שעניינו בתביעה הצהרתית שהגיש המבקש, בה עתר לקביעת זכויותיו במחסן ובחצר הסמוכים לדירתו.

רקע הדברים

במוקד הבקשה דנן מצוי מתחם הכולל עשרה בנייני מגורים ו-111 דירות ברחוב שלמה המלך בחיפה (להלן: המתחם), שהוכרז כמתחם לפינוי ובינוי. חברת אזורים בניין (1965) בע"מ (להלן: אזורים) פעלה לקידום פרויקט פינוי-בינוי במתחם, אשר יאפשר בנייתן של 616 דירות חדשות במתווה של "בינוי-פינוי" – כלומר, מעבר ישיר של הדיירים מדירתם הישנה לדירה החדשה מבלי שיידרשו לשהות בדיור חלופי. לאורך השנים, החל משנת 2014, חתמו על הסכם הבינוי-פינוי 110 מתוך 111 בעלי הדירות. המבקש, המחזיק בדירה בת 38.2 מ"ר בקומה השנייה ברחוב שלמה המלך 17 (גוש 10738, חלקה 144, תת-חלקה 6), הוא היחיד שסרב לחתום על ההסכם. לטענתו, סירובו נעוץ, בין היתר, בכך שהוא מחזיק במחסן בשטח של כ-41 מ"ר ובחצר בשטח של כ-29 מ"ר, שאביו רכש אותם בשנות ה-50 של המאה הקודמת מחברת עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: עמידר) בתמורה לביצוע עבודות בנייה, סלילה ונטיעת גינה בחצר הבניין. אין חולק כי הדירה והמחסן מעולם לא נרשמו על שמו של המבקש (וגם לא על שמו של אביו) בלשכת רישום המקרקעין.

ביום 18.10.2020 הוגשה תביעת בעלי הדירות, בה נטען כי סירובו של המבקש אינו סביר וגורם לכל אחד מהם נזק של לא פחות מ-750,000 ש"ח. במסגרת כתב ההגנה שהגיש, טען המבקש כי הוא זכאי לתמורה גבוהה יותר מזו הנקובה בהסכם שהוצע לו, בשל זכויותיו הנטענות במחסן ובחצר. ביום 10.11.2022 הגיש המבקש תביעה הצהרתית נפרדת לקביעת זכויותיו במחסן ובחצר. עמידר, שצורפה כנתבעת בתביעה זו, הכחישה בכתב ההגנה מטעמה, ולאחר מכן בתצהיר מטעמה, כל הסכמה להענקת זכויות במחסן ובחצר הרלוונטיים. בינואר 2024 אוחד הדיון בשתי התביעות.

במסגרת ניהול ההליך, הוסכם בין הצדדים כי ימונה שמאי פינוי-בינוי שיחווה דעתו בשתי שאלות: האם העסקה המוצעת למבקש כדאית כלכלית, ואם לאו – מהם התנאים שיש לקבוע כדי שתהפוך לכזו. לצורך כך, מונה השמאי מר אבישי זיו (להלן: השמאי המוסכם). בחוות דעתו, ציין השמאי המוסכם כי על פי מפתח התמורה שנקבע בהסכם הבינוי-פינוי, בעל דירה ששטחה הרשום בין 22 מ"ר ל-28 מ"ר יקבל דירה חדשה בת שלושה חדרים בשטח של 67 מ"ר; בעל דירה ששטחה הרשום בין 28.1 מ"ר ל-48 מ"ר יקבל דירה חדשה בת ארבעה חדרים בשטח של 87 מ"ר; בעל דירה ששטחה הרשום בין 48.1 מ"ר ל-90 מ"ר יקבל דירה חדשה ששטחה גדול ב-35 מ"ר משטח דירתו הנוכחית; ובעל דירה ששטחה הרשום עולה על 90 מ"ר יקבל דירה שתמורתה תיקבע על ידי שמאי בהתאם לשווי דירתו. עוד נקבע כי לכל דירה יוצמד מקום חניה אחד ותבנה מרפסת שמש. על רקע האמור, קבע השמאי המוסכם כי ככל שלא מביאים בחשבון את המחסן והחצר, הואיל ודירת המבקש רשומה בשטח של 38.2 מ"ר, הוא זכאי לפי המפתח שצוין לעיל לדירת תמורה בת ארבעה חדרים בשטח של 87 מ"ר. לפי חוות דעתו של השמאי המוסכם, בהתאם לאמור, המבקש אינו מקופח ביחס לשאר הדיירים – ואף קיבל תמורה מעט גבוהה מהתמורה הממוצעת שקיבלו בעלי הדירות האחרים. עוד הוסיף השמאי המוסכם וקבע כי ככל שייקבע שלמבקש יש זכויות במחסן ובחצר, אזי שעל מנת שהמבקש יהיה זכאי לתמורה הדומה לזו הניתנת לבעלי הדירות האחרים, יש לקבוע כי הוא זכאי לדירה ששטחה יהיה גדול ב-8.7 מ"ר (בהנחת היעדר היתר בנייה למחסן), או ב-14.36 מ"ר (בהנחת קיום היתר בנייה למחסן), מהדירה המוצעת לו בהסכם.

ביני לביני, בשנת 2023 נחתם בין אזורים לבין הפניקס חברה לביטוח בע"מ (להלן: הפניקס), הגורם המממן את הפרויקט, הסכם ליווי פיננסי שזכה לכינוי "ההסכם המשולש". במסגרתו של ההסכם המשולש נדרשו בעלי הדירות לשעבד את זכויותיהם בנכסיהם להבטחת כלל חובות אזורים כלפי הפניקס. בנספח להסכם המשולש נקבע, בין היתר, כי הפרת הסכם מימון שנכרת בין הפניקס לבין אזורים ביחס לפרויקט אחר, המצוי בשכונת הר נוף בירושלים, תהווה עילה להעמדת החוב בגין פרויקט המתחם לפירעון מיידי, וכן כי ירידת אחזקות בעל השליטה באזורים מתחת ל-51% תהווה עילה דומה. משנודע למבקש, בשנת 2023, על קיום ההסכם המשולש, ביקש לתקן את כתב הגנתו כך שיכלול טענות בדבר החשיפה הנובעת מהקשר שיצר ההסכם המשולש בין פרויקט המתחם לבין פרויקטים אחרים של אזורים. בישיבת קדם המשפט מיום 18.9.2024 התיר בית המשפט המחוזי למבקש לעשות כן.

ביום 12.2.2026 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטת ע' אטיאס), בתביעות המאוחדות. תחילה, נדרש בית המשפט המחוזי לשאלת זכויותיו של המבקש במחסן ובחצר. על בסיס ראיותיו של המבקש, קבע בית המשפט המחוזי כי אביו של המבקש אכן רכש את המחסן והחצר בתמורה לביצוע עבודות בנייה וסלילה עבור עמידר. ברם, נקבע כי בשנת 1974 נרשם הבית המשותף, ובאותה הזדמנות לא הוצמדו המחסן והחצר לדירת האב. נקבע כי היה על האב לדעת – או לכל הפחות לברר באמצעות עיון בפנקסי המקרקעין הפומביים – כי ההצמדה שהובטחה לו לא קיבלה ביטוי ברישום, ולנקוט בהליכים מתאימים לתיקון המצב. בית המשפט קבע כי משאביו של מבקש לא עשה כן, ומשחלפו למעלה מ-25 שנה ממועד הרישום, דין התביעה שהגיש המבקש להידחות מחמת התיישנות.

באשר לתביעת בעלי הדירות, קיבל בית המשפט המחוזי את טענת המבקש כי הופלה לרעה בתמורה שנקבעה לו בהסכם, וזאת ביחס לדירה אחרת במתחם שבה חושב מחסן כשטח מגורים על אף שבפועל שימש לאחסון. בית המשפט קבע, על בסיס הראיות שבפניו, כי אזורים נהגה להתחשב בבנייה ללא היתר, המשמשת למגורים, לצורך חישוב שטחן של דירות התמורה. בהתאם, קבע בית המשפט כי ברמה העקרונית, אין מקום להבחין בין בנייה ללא היתר המשמשת למגורים לבין בנייה ללא היתר של מחסנים, כך שהמבקש זכאי לתמורה עבור המחסן. עם זאת, בית המשפט לא קיבל את עמדת המבקש כי יש להעניק לו, בגין שטח המחסן, תמורה מלאה כשטח מגורים. בית המשפט הבחין בין מחסן המהווה חלק אינטגרלי ממפלס הדירה – שלגביו ניתנה תמורה מלאה באותה דירה אחרת – לבין מחסנו של המבקש, הנמצא בקומת הקרקע, מחוץ לדירה, ואינו נגיש ממנה ישירות. בשל הבדל פונקציונלי זה, קבע בית המשפט מקדם התאמה של 60%, כך שהמבקש יקבל תמורה בגין 60% משטח המחסן (41 מ"ר ברוטו) כשטח מגורים. בנוסף, נקבע כי התמורה הכוללת לא תעלה בכל מקרה על 120 מ"ר, בהתאם למדיניות אזורים. לעניין החצר, דחה בית המשפט את טענת ההפליה מטעם כפול: ראשית, בית המשפט לא שוכנע כי המבקש מחזיק בחצר בפועל; ושנית, לא הוכח כי דיירים אחרים שהחזיקו בחצרות – בין אם נעשה בהן שימוש ובין אם לאו – קיבלו תמורה בגינן.

בהמשך פסק הדין, קיבל בית המשפט את טענת המבקש כי לא היה מקום לקשור, במסגרת ההסכם המשולש, בין פרויקט המתחם לפרויקט הר נוף, וכי אין מקום להעמיד את החוב בגין פרויקט המתחם לפירעון מיידי עקב כשל בפרויקט שאינו קשור אליו. בד בבד, דחה בית המשפט את עמדת המבקש כי יש לפטור אותו לחלוטין מחתימה על ההסכם המשולש, מטעמי שוויון עם שאר בעלי הדירות שחתמו עליו. על כן, נקבע כי תנאי לחתימת המבקש על ההסכם המשולש הוא שהגורם המממן יחתום על התחייבות בנוסח הבא: "לבקשתכם ובהמשך להסכם המשולש המצורף בזאת, הרינו להבהיר כי השעבוד לטובתנו ביחס לפרויקט הר נוף מתייחס לרווחי הפרויקט בלבד, ויעשה בכפוף למסירת הדירה החדשה לדייר כשהיא נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או זכות צד ג' (תוך צירוף מכתב ההחרגה הרלוונטי) או לחלופין, מימוש ערבות חוק המכר על ידי הדייר (בטוחת הבעלים, כמשמעה בהסכם המשולש)".