ע"א 4299/15

השופט צ' זילברטל:

           ערעור על פסק דינו מיום 30.4.2015 של בית המשפט המחוזי בחיפה שניתן על-ידי כב' השופט ע' גרשון בת"א 411/04 (להלן: פסק הדין), במסגרתו התקבלה תביעת המערערים באופן חלקי ונפסק לזכותם פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שהיו בבעלות מוחמד אחמד צאלח הדאיה ז"ל (להלן: המנוח), אשר המערערים הם יורשיו.

רקע

1. במוקד הערעור תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, כאשר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לסכום הפיצוי בלבד. ביום 25.10.1962 (להלן: מועד ההפקעה) הפקיעה המשיבה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), את הקרקעות שלהלן שהיו בבעלות המנוח (להלן: החלקות): חלקות 104 ו-123 בגוש 18982 בשלמות; חלקות 58, 64 ו-158 בגוש 18983 בשלמות; 1/8 מחלקה 127 בגוש 18983; ו-1/4 מחלקה 153 בגוש 18983. שטח כל אחת מהחלקות בשלמותה נע בין 9.03 דונם לבין 1.66 דונם, והשטח הכולל שהיה בבעלות המנוח עמד על כ-12.66 דונם. במועד ההפקעה חלה על החלקות תכנית המתאר המנדטורית שמספרה RP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית), ולפיה נכללו החלקות בייעוד "אזור חקלאי" ("Agricultural Zone"; להלן: אזור חקלאי).

2. בעקבות ההפקעה כאמור, הגישו המערערים בשנת 2004 תביעת פיצויים לבית המשפט המחוזי. כמפורט בפסק הדין, כשלוש שנים לאחר שהגישו המערערים את תביעתם, הציעה המשיבה לשלם להם 42,491 ש"ח כסכום פיצויים שאינו שנוי במחלוקת. המערערים דחו את הצעת המשיבה לרקע דרישתה שיבחרו במסלול מסוים לקבלת הפיצוי, מבין מסלולי החישוב החלופיים שעמדו בפניהם (כפי שיוסבר בהמשך). במסגרת תביעתם, הגישו המערערים שתי חוות דעת של שמאי המקרקעין נחום פרמינגר (להלן:פרמינגר) אשר ערך שומה של החלקות, וכן חוות דעת נוספת של השמאית צהלה איצקין (להלן: איצקין) אשר בחנה את המצב התכנוני הכללי ב"אזור החקלאי" בתקופה הרלבנטית למועד ההפקעה. מנגד, המשיבה ביקשה להסתמך בעיקר על חוות דעתו של השמאי יצחק רוגובין (להלן: רוגובין) במסגרתה העריך את שווי החלקות, ועל חוות דעת "תכנונית" כללית שערך פרופ' ברוך קיפניס (להלן: קיפניס) בה נסקרו המגמות התכנוניות באזור.

3. בסיכומיהם טענו המערערים, כי יש לאמץ את המסקנה העולה מחווֹת הדעת שהגישו, לפיה המצב התכנוני של החלקות, מתוקף סיווגן כ"אזור חקלאי", היה משולב: דונם אחד בכל חלקה יועד לבניית בית מגורים אחד, בעוד שיתרת החלקה שימשה לחקלאות (למטעי זיתים או לייעודים חקלאיים אחרים, בהתאם למאפייני כל חלקה). פרמינגר אף העריך כי לחלק מהחלקות היה פוטנציאל לשמש כמחצבות, אך כיוון שהדבר לא הוכח הוא נמנע מלהביא עניין זה בחשבון במסגרת השומה העיקרית שערך, והוסיף אותו כרכיב הניתן להפרדה (נושא זה הוכרע בפסק הדין, שם נקבע כי הטענה בדבר אפשרות חציבה הועלתה בעלמא, מה גם שנזנחה על-ידי המערערים, ואינו רלבנטי עוד לצורך הערעור).

4. על-פי טענה מרכזית נוספת שהעלו המערערים, בהתבססם על חוות הדעת של איצקין, לזכויות הבנייה הנ"ל בחלקות לא ניתן ביטוי ב"עסקאות השוואה" ממועד ההפקעה שנבדקו לצורך הערכת שווי החלקות המופקעות, כאשר עסקאות אלה שיקפו שווי לפי ייעוד חקלאי בלבד. זאת, בשל מדיניות תכנונית שהופעלה באזור מאז שנת 1955 ועד מועד ההפקעה, אשר "הקפיאה" את זכויות הבנייה. מאחר שההקפאה נעשתה מבלי שאושרה תכנית מתאר חדשה במקום התכנית המנדטורית, כך נטען, לא התאפשר טרם ההפקעה לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך שנבעה מאותה הקפאה.

5. לפיכך ביקשו המערערים לקבל את השומה שערך פרמינגר, אשר גם לשיטתו מחיר השוק במועד ההפקעה לא שיקף את ערכן המלא של החלקות, שכן לא הובאה בו בחשבון אפשרות הבנייה שהתקיימה בהן (לדידו, משום שהצדדים לעסקאות לא היו מודעים לה). פרמינגר ערך חישוב של סכום הפיצוי בשני אופנים: תחילה, העריך לפי סעיף 12 לפקודה את שווי החלקות במועד ההפקעה; לאחר מכן חישב, לפי העיקרון שנקבע בסעיף 13 לפקודה (אשר בוטל בהמשך, במסגרת תיקון משנת 2010) את אובדן דמי החכירה שנגרם למערערים מאז ההפקעה ועד למועד קבלת הפיצויים בפועל. המערערים עתרו לקבל את הפיצוי הגבוה יותר מבין אלה המתקבלים לפי כל אחת משתי הדרכים, בציינם כי החלופה לפי סעיף 12 לפקודה כוללת צירוף דמי ריבית והצמדה. כמו כן, הדגישו המערערים כי בהתאם לפסק הדין בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר), גם במסגרת החלופה לפי סעיף 13 לפקודה נדרש לחשב את הפיצוי לפי ייעודן המקורי של החלקות, בטרם ההפקעה (כלומר, ייעוד מסוג "אזור חקלאי").

6. יצוין כבר עתה כי בכל הערכותיו של פרמינגר, הוא התייחס לשטח המקרקעין מושא התביעה (כלומר, לחלקם הכולל של המערערים מתוך החלקות השלמות) באופן שגוי, לפי שטח כולל של 20.297 דונם. אפרט להלן את הערכות השווי שביצע פרמינגר לפי כל אחד מהסעיפים.