פס"ד בערעור על החלטה לגבי סילוק יד ממקרקעין

לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט לענייני משפחה בפתח תקווה (כב' השופטת עידית בן דב ג'וליאן) שניתן ביום 21.10.24 בתמ"ש 12986-05-22 בגדרו התקבלה תביעת המשיבים לסילוק ידו של המערער מן המקרקעין הידועים כמחצית מחלקה XXX בגוש XXX (להלן: המקרקעין).

רקע וההליך בבית המשפט קמא

המערער והמשיבים הם אחים, חלק מילדי המנוחה א. א. ז"ל (להלן: המנוחה) אשר נפטרה ביום 11.2.19 ובחייה הייתה בעלת הזכויות במקרקעין והתגוררה בבית הבנוי עליהם עד פטירתה.

על המקרקעין בנוי, בצמוד לבית המנוחה, בית נוסף בו מתגורר המערער מאז שנת 2013 על פי רשות שהיא העניקה לו.

המנוחה הותירה אחריה צוואה מיום 2.8.12 אשר קוימה ללא התנגדות ביום 18.11.20, במסגרתה ציוותה כי זכויותיה במקרקעין ועזבונה יחולקו בין המשיבים ואחים נוספים של הצדדים.

על פי הצוואה האמורה המערער אינו זכאי לכל חלק מעזבון האם המנוחה.

ביום 21.3.19 נחתם הסכם בין המערער לבין המשיבים ואח נוסף שלהם (להלן: א') על פיו הוסכם כי המערער יפנה את המקרקעין עד יום 12.1.20, יערך הסכם שכירות שיסדיר את החזקתו במקרקעין עד אותו מועד והוא יישא בהוצאות האחזקה השוטפות שלהם. עוד הוסכם כי לכשיפנה המערער את המקרקעין הוא יקבל חמישית מכספי עזבון האם המנוחה (להלן: ההסכם הראשון).

דא עקא, המערער לא פינה את המקרקעין כמוסכם.

ביום 21.2.22 נחתם הסכם נוסף בין המערער ואשתו לבין המשיבים ו-א' בגדרו אישרו הצדדים כי המערער מחזיק ביחידת הדיור הארעית הקיימת על המקרקעין במעמד של בר רשות וכי הוא ובני משפחתו יהיו רשאים להתגורר ביחידה עד יום 31.8.22. כך הוסכם כי תמורת פינוי המקרקעין במועד ישלמו המשיבים למערער סך 300,000 ₪, תשלום המותנה בפינוי המקרקעין במועד וככל שלא יפנה במועד תבוטל ההתחייבות לתשלום אך לא ההתחייבות לפינוי המקרקעין.

עוד הוסכם כי במועד חתימת ההסכם ישולם למערער סך 18,000 ₪ המהווה השלמה לחלקו בחמישית מכספי העיזבון (להלן: ההסכם השני).

הצדדים הגישו בקשה לבית המשפט קמא לאישור ההסכם השני אך זו נמחקה לאחר שבמהלך הדיון התנגד המערער לאישורו.

נוכח האמור, הגישו המשיבים ו-א', ביום 8.5.22, תביעה לסילוק ידו של המערער לבית המשפט קמא אשר כללה גם סעד כספי – סעד שנמחק בהמשך וכך גם נמחק א' כתובע.

פסק דינו של בית משפט קמא

בית המשפט קמא קיבל את התביעה והורה למערער לפנות את המקרקעין לא יאוחר מיום 27.12.24 והשית עליו הוצאות.

המחלוקת העיקרית בה נדרש בית המשפט קמא להכריע הייתה האם זכות המגורים שהעניקה המנוחה למערער היא זכות בלתי הדירה, כטענתו, או זכות הדירה כטענת המשיבים.

בית המשפט קמא קיבל את טענות המשיבים להדירותה של הרשות בהסתמך על עדויות בעלי הדין ואחות נוספת שלהם, הגב' א"מ, עדות חבר המשפחה מר ר"ס ועדות אשת המערער, מהן הסיק כי לא עלה בידי המערער להוכיח שרשות המגורים אשר העניקה לו אמו במקרקעין הייתה בלתי הדירה, אף אם כוונתה הייתה להתיר לו את המגורים עד שיעלה בידיו להשתקם כלכלית ומצבו הרפואי ישתפר.

בית המשפט קמא ציין כי גם על פי עדות המערער עצמו כבר בראשית ההליך, עת הודה כי "נכון שכשאמא שלי הייתה בחיים היא יכולה הייתה להחליט מה שהיא רוצה לגבי רכושה ..." (עמ' 1 לפרוטוקול שורות 16-15), ניכר כי ברשות הדירה עסקינן.

כך צוין שהגיונה של הצוואה ונסיבות עריכתה הובהרו, שכן מדברי המערער עלה כי הוא ואחותו – שלא אוזכרו בצוואה – קיבלו מן המנוחה בחייה נכסי מקרקעין, ולהבדיל מהמשיבים שלא קבלו ממנה בחייה נכס כלשהו ועל כן ציוותה רק להם את המקרקעין שנותרו בבעלותה.

עוד העיד המערער כי הגם שאמו המנוחה הייתה מודעת למצבו הרפואי בעת עריכת צוואתה לא מצאה לנכון לשנות ממנה ולהעניק לו זכות נוספת כלשהי בעזבונה או ביחס למקרקעין.

בית משפט קמא הבהיר כי ההסכמים עליהם חתם המערער עם המשיבים לאחר פטירת המנוחה מחזקים את המסקנה שלא היו לו זכויות במקרקעין ואף לא רשות מגורים בלתי הדירה וכי אף המערער לא ראה עצמו כבעל זכות כזו, בניגוד לטענתו במסגרת ההליך קמא.

עוד הזכיר בית המשפט קמא את העובדה שהמשיבים שילמו למערער את החמישית מכספי העזבון כפי שפורט בהסכמים עליהם חתם, סכום שלא השיב למשיבים, וכי מגוריו במקרקעין לאחר פטירת האם הוסדרו באותם הסכמים שהמערער לא התכחש לחתימתו עליהם לרבות פינויו.

לצד האמור הדגיש בית המשפט קמא כי המשיבים הסכימו למחוק את הסעד הכספי שנכלל בתביעתם מלכתחילה, ובכך אף איפשרו למערער להתגורר במקרקעין ללא כל תשלום במשך מספר שנים לאחר פטירת אימם המנוחה, אלא שכעת מבקשים הם להנות מן הרכוש שהוקנה להם בצוואתה כדין אך המערער סרב לכל הצעה שהועלתה, נהג בבריונות ואף הודיע בפסקנות כי לא יפנה את המקרקעין בשום מקרה אלא אם יסכימו המשיבים לדרישות כספיות שונות שהעלה (פסקה 23 לפסק הדין וההפניות שם).

נוכח האמור קבע בית המשפט קמא, כאמור, כי על המערער לפנות את המקרקעין ולסלק ידו מהם עד יום 27.12.24 (60 יום לאחר מתן פסק הדין).

בית המשפט קמא הוסיף והעיר כי טענות המערער בדבר כספים שלטענתו חבים לו המשיבים, מעבר לטענתו בדבר השקעות במקרקעין, נטענו בכתב ההגנה בעלמא ללא פירוט או תימוכין ובכל מקרה לא הוכחו.

במסגרת הערעור שלפנינו עוכב ביצועו של פסק הדין.

תמצית טענות המערער

הסיבה לכך שזכויות המערער בבית בו התגורר על המקרקעין ובכספי האם המנוחה לא הוזכרו בצוואתה הורתה בכך שהיה נתון בהליכי פשיטת רגל, כאשר המנוחה אמנם לא שינתה את צוואתה גם לאחר שקיבל הפטר אולם הרשאתה לבניית הבית לאחר עריכת הצוואה מהווה הוכחה לכך שקיבל רשות בלתי הדירה להתגורר בו.

הסיבות למתן הרשות הבלתי הדירה תקפות ביתר שאת גם כעת נוכח מצבו הבריאותי הקשה של המערער שהתווסף למצבו הכלכלי.

שגה בית משפט קמא עת הגיע למסקנה שעל המערער לפנות את הדירה חרף הודאת המשיבים כי אימם אפשרה לו להתגורר במקרקעין עד שיסתדר כלכלית ובריאותית, ועל אף שהודו שעד כה הוא "לא הסתדר" כך שלא התקיים התנאי המאפשר פינויו.

לטענת המערער האם התירה לו ולאשתו לגור בבית עד שארית ימיו, ונוכח מצבו הבריאותי לא צפוי שהוא ישוקם.

בית המשפט קמא שגה בהסיקו כי הרשות שניתנה למערער היא הדירה על אף שהמערער הוכיח שהבית אינו ארעי, אלא יחידה בנויה שנבנתה בהסכמת האם.

עוד שגה בית המשפט קמא בניתוח המשמעות של ההסכמים שנחתמו, שכן הסכים לחתום עליהם בין השאר בתנאי שבית המנוחה ימכר לאחותו תמורת 3 מיליון ₪ ומתוך דאגה לאחותו אולם ההסכמים לא כובדו על ידי המשיבים – אשר לא הסכימו למכור את הבית לאחותם כפי שסוכם – ולכן בוטלו. בהסכמים נכתב במפורש שהמערער מחזיק ביחידת דיור ארעית כבר רשות והמשיבים ידעו כי מדובר ברשות בלתי הדירה ולכן רצו להגיע איתו להסכם פינוי.

המשיבים הודו שמגיעים לו כספים מכספי המנוחה אף שהדבר לא נזכר בצוואה – מה שמוכיח כי הצוואה אינה משקפת את זכויותיו בעזבון, לרבות זכות המגורים.

בית המשפט קמא לא התחשב בהשקעות המערער במבנה ולא העמיק בטענותיו בדבר חובות המשיבים כלפיו, ולכל היותר יכול היה לקבוע שהפינוי יוכפף לתשלום עבור השקעותיו במקרקעין על פי הערכת שמאי שימנה והשבת יתר הכספים שהם חבים לו.

בית המשפט לא איפשר למערער לזמן עדים רלוונטיים מטעמו שהיה בעדותם כדי לשפוך אור על יחסיו עם הוריו ויתר בני משפחתו ותמיכתו העצומה בהם.

תמצית טענות המשיבים

המשיבים והאח א' הם בעלי זכויות החכירה הבלעדיים במקרקעין לאחר שהצוואה קוימה ובשים לב לעובדה שהמערער קיבל מהאם המנוחה בחייה נכס העולה בגודלו על הנכס שניתן לכל המשיבים יחד. בניגוד לטענת המערער, ניתנה לו זכות בר רשות הדירה שהגיעה לקיצה. בית המשפט קמא קבע על בסיס העדויות שנשמעו בפניו כי לא עלה בידי המערער להוכיח כי הזכות שניתנה לו אינה הדירה והוא עצמו אף אישר כי מדובר בזכות זמנית מתוך ציפייה שישתקם כלכלית.

המבנה שהקים המערער על המקרקעין הוא מבנה ארעי ואינו מקים לו זכות כלשהי בהם, כך גם לא הוכחה השקעה כלשהי שהשקיע במבנה. המשיבים ויתרו על סעד כספי מאחר והמערער ממילא אינו בר גביה, אך לא היו נוהגים כך לו הייתה עמדה לו טענה לגבי החזר השקעות במבנה.

בכל מקרה, די בכך שהמשיבים לא עמדו על תשלום דמי שימוש עבור המקרקעין בגין התקופה משנת 2019 כדי לקזז כל השקעה לכאורית במבנה. לבד מכך - המערער לא החזיר את הכספים שקיבל במסגרת ההסכמים שהפר, הוליך שולל את המשיבים ואת האח א' וההסבר שסיפק לגבי חזרתו בו מן ההסכם מופרך.

בית משפט קמא איפשר למערער לזמן 5 עדים מרשימת עדים ארוכה (95 עדים) בהיותם לא רלוונטיים, ואלו מביניהם שהגיעו והעידו תמכו דווקא בגרסת המשיבים או שהותירו רושם לא אמין. כך גם ב"הואיל השני" בהסכם מיום 21.2.22 אישרו המערער ורעייתו כי המערער בר רשות בלבד במקרקעין ומחזיק ביחידת דיור ארעית.

***

אחר שעיינו בפסק דינו של בית המשפט קמא ובחומר שהונח לפניו ובחנו בחון היטב את טענות הצדדים באנו לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות בהתאם להוראת תקנה 148 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 ותקנה 44 לתקנות בית המפשט לענייני משפחה (סדרי דין) התשפ"א 2020, באשר אין עילה להתערבות בממצאים העובדתיים אליהם הגיע בית המשפט קמא בהחלטתו, ממצאים אלו תומכים כדבעי במסקנות המשפטיות אליהן הגיע ואין בהחלטה טעות בדין.

נזכיר את שהובהר בפסיקה, כי שעה שבית המשפט שלערעור מוצא לנכון לדחות ערעור על פי הוראת תקנה 148 (ב) די בהנמקה קצרה בלבד מאחר שדחיית הערעור על יסוד תקנה זו משמעה אימוץ הנמקת בית המשפט קמא (ראו למשל רע"א 2453/23 חאלד חיאדרה נ' מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל (2.7.2023) פסקה 9, רע"א 3126/23 ערן רובין נ' יצחק בן טובים (11.5.2023) פסקה 5 וההפניות שם), ועל כן נוסיף מספר הערות קצרות בלבד.

בפסיקה הובהר כי הקביעה בדבר היות רשות שימוש במקרקעין רשות הדירה וניתנת לביטול היא קביעה עובדתית המבוססת על נסיבות המקרה ולא בנקל תתערב בה ערכאת הערעור, וכי כאשר לא ניתנה תמורה עבור הענקת הרשות חזקה היא כי מדובר ברשות הניתנת לביטול בכל עת בעוד שהקביעה כי מדובר ברשות בלתי הדירה היא החריג הטעון הוכחה, ואף כאשר מדובר ברשות כנגד תמורה לא בהכרח ייקבע כי אינה הדירה (ראו ע"א 618/05‏ גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.3.2007) פסקה 12 וההפניות שם).

גם בע"א 6757/13 מרים אבטיסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (19.8.2015) פסקה 21 הדגיש בית המשפט העליון כי "ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן".

כך הבהירה המלומדת פרופ' נינה זלצמן במאמרה בעניין רשיון במקרקעין - "בר-רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד" ("רישיון במקרקעין", הפרקליט, כרך מב (תשנ"ה-תשנ"ו) 24, 29).

עוד נקבע, על דרך הכלל, כי על מנת שרשות תהא בלתי הדירה דרושה הסכמה מפורשת לכך מצד בעל הזכות הקניינית במקרקעין וכי הסקת הענקתה של רשות בלתי הדירה מכללא תעשה בזהירות מרובה, והכרה כזו תתאפשר רק כאשר עקרונות הצדק ותום הלב מחייבים זאת, דהיינו רק במקרה בו הנסיבות יצרו אצל מקבל הרשות הסתמכות צפויה, הגיונית ולגיטימית (ראו עמ"ש (מרכז) 37005-01-14 פלונים נ' פלוני (30.12.2014) פסקה 12 וההפניות שם).

אנו למדים, אפוא, שככלל רשות חינם אינה יכולה להיות בלתי הדירה וכי היא ניתנת לביטול בכל עת. עוד נקבע, כי "המגמה צריכה להיות צמצום מופעיה של רשות בלתי הדירה ולא הרחבתם"(ראועמ"ש (מחוזי חיפה) 4194-10-17 ע' ח' נ' ר' ח' (8.1.2019) פסקה 22) .

בית המשפט קמא בחן את הראיות שלפניו ואת העדויות שנשמעו וקבע כי לא עלה בידי המערער לצלוח את המשוכה הנדרשת לשם סתירת החזקה ולהוכיח את הטעון הוכחה לצורך הקביעה החריגה כי מדובר בהענקת רשות קבועה ובלתי הדירה ללא תמורה, ולא מצאנו כי יצאה שגגה כלשהי מתחת ידו.

אדרבה, כפי שציין בית המשפט קמא – המערער הודה בעצמו כבר בראשית ההליך כי לאמו המנוחה עמדה הזכות לקבל כל החלטה ביחס למקרקעין בחייה (עמ' 1 לפרוטוקול שורות 16-15).

ממילא זכות זו עברה אל המשיבים לאחר פטירת המנוחה על פי צוואתה, שכאמור קוימה כדין וללא התנגדות מצד המערער, ועל כן זכאים היו לבטל את הרשות בדין.

ודוק, העובדה שהאם המנוחה הביעה רצון להעניק למערער את הרשות להשתמש במקרקעין עד שישתקם כלכלית ורפואית אינה מלמדת אלא על המועד שעד אליו הוענקה מלכתחילה הרשות ובו צפויה הייתה לפקוע בכל מקרה, דהיינו – על תקופת הרשות ללא תמורה, אך אין בכך כדי ללמד על היות הרשות בלתי הדירה גם במהלך אותה תקופה בהתעלם, דרך משל, מצרכיהם המשתנים של המנוחה ויתר ילדיה ואף יורשיה אחר פטירתה.

לא בכדי לא נזכרה העובדה שהרשות אינה ניתנת לביטול בצוואת האם המנוחה או בכל מקום אחר, ולו ברמז, ובדומה בהסכמים עליהם חתמו הצדדים (ואשר לא היה כל צורך לאשרם בבית המשפט) צויינה במפורש היותה של הרשות – רשות הדירה.

מעבר לצורך נציין שהמערער לא הוכיח כי הוא זכאי לסכומי כסף כלשהם מן המשיבים (וכזכור הסעד הכספי נמחק מהתביעה שהוגשה) ואף לא הגיש, עד כה, תביעה כספית נגדם הגם שעמדה לו הזכות לעשות כן ועל כן אין בסיס לדרישתו להתנות את פינויו מן המקרקעין בתשלום כלשהו.

הותרת מצב הדברים הנוכחי על כנו פוגעת בזכותם בדין של המשיבים ליהנות מקניינם ולממש את זכותם במקרקעין, מציאות המתמשכת כבר מספר שנים, ואין הצדקה להמשיך ולפגוע בזכויותיהם אלו ללא הצדקה וללא עילה.

המורם מכלל האמור הוא שדין הערעור להידחות ופסק דינו של בית המשפט קמא על מכונו יעמוד.

בצד האמור, הרבה לפנים משורת הדין ובשים לב למצבו הנחזה של המערער ולפרק הזמן הדרוש לו לשם התארגנות למציאת דיור חלופי לאחר שנות מגורים רבות במקרקעין, אנו סבורים כי יש להעניק לו ארכה מסויימת עד למועד הפינוי וסילוק ידו מן המקרקעין.

לא נעלמה מעינינו העובדה שארכה זו משמעה הארכת משך הפגיעה בזכויות המשיבים – לאחר שמאז פסק דינו של בית המשפט קמא חלפה כבר כמעט שנה תמימה – כמו גם יחסו הקשה של המערער אל המשיבים, לרבות התנהלותו במהלך הדיון לפנינו, אולם שעה שמדובר באדם שמצבו הרפואי קשה סברנו כי ארכה מדודה טרם פינויו מבית מגוריו מהווה איזון ראוי.

אשר על כן, אנו מורים כי המערער יפנה את המקרקעין ויסלק ידו מהם עד יום 1.3.26.

נוכח התוצאה, התנהלות המערער ומידת הפגיעה במשיבים יישא המערער בהוצאותיהם בסך 10,000 ₪.

הפקדון שהפקיד המערער בקופת בית המשפט יועבר אל המשיבים באמצעות ב"כ על חשבון הוצאות ההליך.

ניתן לפרסום ללא פרטי הצדדים.

ניתן היום, י"ח אלול תשפ"ה, 11 ספטמבר 2025, בהעדר הצדדים.