עמר נ' ג'ייקובס

1. בין התובע לנתבעים נכרת הסכם למכר בית ביום 5.7.2020 (להלן: ההסכם). התובע הודיע על ביטול ההסכם ביום 31.10.2021, לאחר שהנתבעים לא שילמו את יתרת התמורה במועד שקבעה מערכת ההסכמים בין הצדדים. בתביעתו עתר התובע לכך שייקבע כי הסכם המכר בוטל על ידו כדין, להורות על פינוי בית המגורים ולחייב את הנתבעים לחתום על כל המסמכים הנדרשים לביטול העסקה. בתביעה שכנגד עתרו הנתבעים להורות על אכיפת הסכם המכר, ולחייב את התובע בתשלום סך 793,347 ₪ בשל הפרה נטענת של ההסכם המזכה אותם בפיצויים המוסכמים, עבור הפרש עלויות בין הלוואת המשכנתא שהיו אמורים ליטול וזו שייאלצו ליטול בעתיד וכן בגין תשלום עבור "השלמת הבניה ותיקון ליקויים" בבית. בעקבות הסכמה דיונית שהושגה בין הצדדים הוגשה גם תביעה שכנגד לתביעה שכנגד. במסגרתה עתר התובע לחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכם, ובתשלום דמי שימוש ראויים עבור החזקתם בנכס מיום 5.1.2021 ואילך.

2. ההסכם שנכרת בין הצדדים סבב רכישה של בית מגורים שבנה התובע ברחוב הזורעים 37 באפרת (חצי מדו-משפחתי), הידוע כמגרש 35271 (להלן: הבית או הנכס). לחתימת ההסכם ביום 5.7.2020 קדמו קרוב לשישה חודשים של משא ומתן (כעולה מנספח 16 לתצהיר התובע). במועד בו נחתם ההסכם חתמו הצדדים גם על "נספח להסכם המכר" (להלן: הנספח). ההתחייבויות שבין הצדדים מעוגנות, איפוא, בשני מסמכים אלה יחדיו.

במאמר מוסגר יובהר שהעיון בנספח מעלה לכאורה שמטרתו אינה כשרה. נראה כי החתימה עליו נועדה הן לצורך העלמת העובדה שמתחת לבית קיימים "חללים ללא רישוי" (סעיף 1 לנספח), שהצדדים העידו כי שטחם כ-100 מ"ר; הן כדי להסתיר את תשלום התמורה המלא מרשויות המס, בדרך של "העברת" סכום של 200,000 ₪ מהסכם המכר לנספח והגדרת סכום זה כתשלום עבור משאבת חום למערכת החימום ועבור מערכת מיזוג האוויר (סעיף 8 לנספח). הצדדים בחרו, שלא במפתיע, לא להתייחס לחוסר החוקיות שבדרך הפעולה בה נקטו. מאחר שלא מדובר בעניין הנוגע ישירות למחלוקת שבין הצדדים, וכאשר לא מדובר בחוסר חוקיות שיש בעוצמתה כדי להביא למסקנה כי ההתקשרות היא בלתי חוקית מבחינת תוכנה (ראו הדיון בע"א 3158/20 אחי תקומה בע"מ נ' משולם, מיום 1.5.23, בפסקה 5(ג) לפסק-הדין), אין מקום להתעכב יתר על המידה על סוגיה זו. ניתן להסתפק בהקשר זה באמירה לפיה התנהלות לא כשרה זו של הצדדים הביאה לכך שההסכם והנספח כללו הוראות סותרות, אולם דומה שאין מחלוקת כי הוראות הנספח גוברות על ההוראות שנכללו למראית עין בהסכם.

3. המחלוקת בין הצדדים סובבת בעיקרה את תוצאת ההפרה היסודית המוסכמת שבאי תשלום יתרת התמורה במועד, ואת טענת הנתבעים לפיה מחדלם מלשלם נבע מהפרת התחייבות התובע להמציא טופס 4 בתקופה שנקבעה בנספח.

בקליפת אגוז יובהר כי התמורה שנקבעה בהסכם ובנספח עמדה על 3,620,000 ₪. מתוך סכום זה שילמו הנתבעים סך 1,000,000 ₪ בתקופה שסמוך לכריתת ההסכם. חלק מסכום זה שולם באיחור של ימים מספר. מועד תשלום יתרת התמורה נכרך בנספח (בניגוד להוראה שבהסכם) במועד המצאת טופס 4. הנספח קבע כי על התובע לפעול להוצאת טופס 4 לבית בתוך 12 חודשים ממועד החתימה על ההסכם, וכי יתרת התמורה (סך 2,620,000 ₪, המהווה כ-72% מכלל התמורה) תשולם עד עשרה ימי עסקים מהמועד בו יומצא טופס 4 לנתבעים. בהסכם נקבע כי הפרת ההתחייבות הנוגעת לתשלום התמורה תיחשב להפרה יסודית של ההסכם, אף כי פיגור של עד שבעה ימים בביצוע ההתחייבות לא ייחשב להפרה (סעיף 18 להסכם); ובנספח נקבע כי הפרת ההתחייבות הנוגעת להמצאת טופס 4 בתוך 12 חודשים תיחשב אף היא להפרה יסודית של ההסכם (סעיף 7 לנספח).  

הנתבעים עברו לגור בבית בתחילת חודש אוקטובר 2020. אומנם, בהסכם נקבע כי מסירת החזקה בנכס תיעשה בד בבד עם תשלום מלוא יתרת התמורה (סעיף 3(א) להסכם). אלא שקביעה זו נעשתה למראית עין, מאחר שבנספח נקבע כי הנתבעים יוכלו להיכנס להתגורר כשוכרים בבית בסמוך לאחר חתימת ההסכם, והם ישלמו שכר דירה מופחת של 5,000 ₪ לחודש עד לחלוף שישה חודשים ממועד כריתת ההסכם (סעיף 3(ג) לנספח). כניסת הנתבעים לבית נעשתה בהתאם להוראות הנספח.

4. אף שהיה על התובע להביא לכך שלבית יצא טופס 4 עד ליום 5.7.2021 (כחלוף 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם), הוצא טופס 4 לבית רק ביום 7.10.2021 (הטופס הומצא לתובע ביום 10.10.2021 – נספח 2 לתצהיר התובע, בעמ' 31 לנספחים). הוא הועבר בדוא"ל לב"כ הנתבעים ביום בו התקבל (10.10.2021). אין מחלוקת כי מאחר שהיה על הנתבעים לשלם את יתרת התמורה בתוך עשרה ימי עסקים ממועד זה, הרי שהיה עליהם לשלם את התמורה עד ליום 21.10.2021. בפועל לא שולמה התמורה עד למועד בו נשלחה הודעת הביטול, ביום 31.10.2021. אין גם מחלוקת שבמועד זה חלפו המועד לתשלום ותקופת החסד של שבעה ימים הקבועה בסעיף 18 להסכם. מכאן שהודעת הביטול נשלחה לאחר שהמחדל בביצוע תשלום יתרת התמורה עלה כדי הפרה יסודית מוסכמת של ההסכם.

טענות הצדדים

5. הנתבעים אינם חולקים על כך שיתרת התמורה לא שולמה על ידם במועד שנקבע בהסכם או בתקופת החסד. עם זאת, לשיטתם יש לקבוע שהביטול נעשה שלא כדין, בניגוד להוראות ההסכם ולרוחו ובחוסר תום לב.

טענות הנתבעים פשטו ולבשו צורה במהלך ניהול התובענה. בסיכומיהם טענו כי הסיבה לאיחור נעוצה בכך שהתובע הטעה אותם במהלך המשא ומתן קודם לכריתת ההסכם, תוך שהוא מציג מצג לפיו טופס 4 יתקבל בתוך זמן קצר ואינו מגלה כי בבית קיימת חריגה קלה בבניה שתצריך הוצאת היתר חדש. לשיטתם, הוצאת ההיתר החדש האריכה מאוד את פרק הזמן שנדרש לקבלת טופס 4. כפועל יוצא מכך חלפה למעלה משנה ממועד כריתת ההסכם ועד למועד הוצאת טופס 4. לטענתם, משחלף פרק זמן של למעלה משנה מכריתת ההסכם פג תוקפו של האישור העקרוני למשכנתא שניתן להם על ידי הבנק למשכנתאות אליו פנו. בשל כך נוצר הצורך להתחיל את הליך קבלת המשכנתא מחדש, תהליך המצריך לשיטתם הרבה למעלה מעשרה ימי עסקים. הנתבעים טוענים כי לא יכלו לצפות אפשרות מעין זו בעת כריתת ההסכם, וכל זאת מהטעם שהתובע הציג מצג שווא בנוגע למצב התכנוני של הבית.