דנ"מ 4093/16 אופל קרדן השקעות בע-מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון

 פתח דבר

1. לפניי בקשה לקיים דיון נוסף בפסק הדין של בית משפט זה בבר"ם 505/15 מיום 20.4.2016 (השופט י' עמית בהסכמת השופטים ד' ברק-ארז ו-י' דנציגר), אשר במסגרתו דן בית המשפט בבקשת רשות ערעור כבערעור וקיבל את הערעור בחלקו.

2. פסק הדין והבקשה עוסקים במצב שבו ניתן היתר בניה על ידי ועדה מקומית בעקבות תכנית מתאר ארצית, ובשאלה האם המועד הקובע לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מועד אישור תכנית המתאר הארצית או יום הנפקת היתר הבניה. בפסק הדין מושא הבקשה קבע בית המשפט כי כאשר מדובר בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה כדי שתצמח השבחה לבעל מקרקעין כבר ממועד תחילתה, מועד ההשבחה ייחשב מועד הוצאתו של היתר הבניה.

רקע עובדתי

3. המבקשת היא בעלת זכויות במקרקעין הידועים כחלק ממגרש 147-1 בגושים 1731 ו-1733 באשקלון (להלן: המקרקעין). בהתאם לתכנית המתאר המפורטת והמקומית שחלה על המקרקעין עד לשנת 2006, ייעודם התכנוני היה לתעשייה. ביום 23.8.2006 פורסמה ברשומות תמ"א 18/4 לתחנות תדלוק (להלן: תמ"א 18/4), שעל פיה הותר הייעוד של תחנת תדלוק בכל המגרשים ברחבי המדינה שייעודם "תעשיה" או "שימוש משולב הכולל תעשייה". ביום 12.6.2012 אישרה המשיבה (להלן: הוועדה המקומית) את בקשתה של המבקשת להיתר בניה לתחנת תדלוק (להלן: היתר הבניה). בעקבות מתן היתר הבניה, דרשה הוועדה המקומית מהמבקשת לשלם היטל השבחה.

4. ביום 24.6.2013 נתן מר שמואל רוזנברג, שמונה כשמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), שומה מכרעת בגין היטל ההשבחה, שבה נקבע כי "המועד הקובע" לצורך חישוב ההשבחה הוא מועד אישור תמ"א 18/4, ולא המועד שבו ניתן היתר הבניה; כי "גורם ההשבחה" הוא אישור תמ"א 18/4 ולא מתן היתר הבניה; וכי מאחר ששווי המקרקעין לא עלה כתוצאה מאישור תמ"א 18/4, לא חלה כל "השבחה" במקרקעין המצדיקה תשלום היטל. הוועדה המקומית הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, בגדרו טענה כי יש לבחון את ההשבחה במקרקעין נכון למועד אישור הבקשה להיתר הבניה ולא למועד אישור תמ"א 18/4. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי יש להבחין בין מועד אירוע המס, שהוא מועד אישור התכנית הארצית, לבין מועד המימוש, שהוא מועד הוצאת היתר הבניה. בעקבות דחיית הערר, הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית משפט קמא.

5. בית המשפט קמא (השופט י' אלון) קיבל את ערעורה של הוועדה המקומית והחזיר את העניין לבחינת שמאי מכריע, תוך הנחיה לגבי האופן שבו יש לערוך את השומה המתוקנת, כדלקמן: "שומה דו-שלבית אשר חלקה הראשון יתייחס להשבחה במגבלת הזכויות המותנות כפי שנקבעו בתמ"א 18/4 אשר פורסמה ביום 9.7.2006... השלב השני של השומה יתייחס למועד אישור התוכנית המפורטת ומתן היתר הבנייה – דהיינו 12.6.2012" (סעיף 7 לפסק הדין קמא). בית המשפט קמא הבהיר כי החלטתו ניתנה לאור ההלכה שנקבעה בע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' רון (15.7.2014) (להלן: עניין רון)), שבמסגרתה נקבע כיהשבחה בגין הכללת זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית היא השבחה אחת כוללת המהווה את אירוע המס, אך שמימושה ייעשה במקרים מסוימים באופן דו-שלבי.

           על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור מצד המבקשת בענייננו.

פסק הדין מושא הבקשה

6. בית משפט זה (השופט י' עמית בהסכמת השופטים ד' ברק-ארז ו-י' דנציגר) מצא לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. בהמשך לכך, קבע כי יש לקבל את הערעור בחלקו, במובן זה שהשמאי המכריע יכין את שומתו בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק הדין, כך שמועד ההשבחה ייחשב מועד הוצאתו של היתר הבניה.