הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' רמות בעיר בע"מ

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 16.12.2025 (עמ"ן 71903-08-25, השופט ג' הס). בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטתה של וועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר) מיום 10.7.2025 (רמה/84019/0922, עו"ד א' אילוז, מר א' לוי והגב' ג' קארו). בצדה של בקשת רשות הערעור הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

2.מקורו של ההליך שבפני בסכסוך שהתגלע בין המבקשת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון (להלן: הוועדה המקומית), לבין המשיבה, שהיא חברה המבצעת פרויקט פינוי-בינוי, בכל הנוגע לשאלת תחולתו של פטור מהיטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: התוספת השלישית ו-חוק התכנון והבניה). המשיבה מבצעת בנייה של ארבעה בניינים חדשים בשטח תכנית המתאר המקומית רש/991 (להלן: מתחם יוספטל). המחלוקת בין הצדדים נוגעת להיטל ההשבחה בנוגע להיתר הבניה שהופק לבניית הבניין השלישי בלבד, כך שהמשך הדיון יתמקד בו בלבד. מבלי לפרט, יצוין כי לשני הבניינים הראשונים בפרויקט כבר הוצאו היתרי בניה מבלי שהמשיבה חויבה בהיטל השבחה ואילו בנוגע לבניין הרביעי עוד לא הוגשה בקשה להיתר.

3.כרקע מקדים יצוין כי ביום 1.3.2009 החליטה מועצת העיר רמת השרון על מתן פטור מהיטל השבחה בגין בנייתן של דירות מגורים במתחם יוספטל (וזאת על-פי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית המאפשר לעשות כן בהחלטה של שר הבינוי והשיכון ושר הפנים בהסכמת הרשות המקומית). בהתאם להחלטותיה של מועצת העיר בעניין, צו הפטור עמד בתוקפו עד ליום 11.12.2021.

4.בכל הנוגע לבניין השלישי, ביום 24.6.2021 ניתן היתר להריסת מבנים ומקלטים שהיו מצויים במתחם. בהמשך לכך, ביום 24.11.2021 ניתן למשיבה היתר לחפירה ולדיפון של השטח שעליו צפוי היה להיבנות הבניין. לעומת זאת, ההחלטה על מתן היתר לבניית הבניין התקבלה רק לאחר שתוקפו של צו הפטור פג, ביום 22.2.2022. ההיתר עצמו ניתן לבסוף רק ביום 14.3.2022. לנוכח האמור, הצדדים חלוקים בשאלה האם במקרה זה חל הפטור אם לאו.

5.על כך יש להוסיף, כי עוד קודם למתן ההיתר לחפירה ולדיפון, ביום 4.10.2021 חתמו הגורמים המוסמכים מטעם המשיבה על כתב התחייבות, וזאת בהתאם לדרישתה של הוועדה המקומית. המסמך האמור – המהווה סלע מחלוקת נוסף בין הצדדים – כלל התחייבויות והצהרות שונות הנוגעות לתחולתו של הפטור מהיטל השבחה, שאין צורך לפרטן במלואן. בתמצית יצוין כי במסגרתו התחייבה המשיבה, בין היתר, "לשלם לוועדה המקומית את מלוא היטל ההשבחה עבור כל התכניות המשביחות בעת קבלת היתר הבניה לבניין" ו"שלא לטעון כנגד הוועדה המקומית, כי היה עליה לגבות את היטל ההשבחה בעת הוצאת היתר הבניה לחפירה ודיפון".

6.ביום 14.6.2022 ערכה הוועדה המקומית שומה שחייבה את המשיבה בתשלום היטל השבחה בגין מימוש זכויות בסך של כ-14 מיליון שקלים. בהמשך, המשיבה שילמה כמחצית מגובה ההיטל ובנוסף הפקידה בידי הוועדה המקומית ערובה בגובה יתרת ההיטל שתוקפה עד ליום 25.6.2026 (להלן: הערובה). כבר עתה יוער כי ביום 15.10.2025 הורה בית המשפט המחוזי על העברת הערובה לקופת בית המשפט.

7.ביום 13.9.2022 הגישה המשיבה ערר על השומה ובו טענה כי היא אינה מחויבת בתשלום היטל ההשבחה מאחר שעל המתחם חל פטור מתשלום היטל השבחה. עוד טענה המשיבה כי היא חתמה על כתב ההתחייבות בלית ברירה מאחר שהוועדה המקומית הבהירה כי החתימה עליו היא תנאי לקבלת ההיתר לחפירה ולדיפון. כמו כן, נטען כי הוועדה המקומית הערימה קשיים בכל הנוגע לקבלת היתרי הבניה להקמת הפרויקט, באופן שגרר עיכוב בהליכים. במאמר מוסגר יצוין כי עתירה מינהלית שהמשיבה הגישה לבית המשפט המחוזי בעניין נמחקה בהסכמה ביום 2.9.2025, תוך שמירת טענות (עת"ם 32588-09-22, השופט ה' קירש).

8.בתשובתה לערר טענה הוועדה המקומית, בתמצית, כי הפטור היה מוגבל בזמן וכי המשיבה לא עמדה בלוחות הזמנים הנדרשים כדי לקבלו בשל מחדליה. כן נטען כי יש לדחות את הערר על הסף נוכח התחייבויותיה של המשיבה במסגרת כתב ההתחייבות.

9.בהחלטה הנזכרת בפתח הדברים ועדת הערר הורתה על קבלת הערר ועל ביטול החיוב בהיטל השבחה. בעיקרו של דבר, ועדת הערר קבעה שההיתרים השונים שניתנו לטובת הקמת הבניין השלישי הם חלק מרצף של היתרים שלובים. עוד הוטעם כי ההיתר לחפירה ולדיפון, שהוצא בטרם פג תוקפו של צו הפטור ביחס למתחם יוספטל, צריך להיחשב מימוש של הבניה לעניין תחולתו של הפטור. ועדת הערר ציינה כי לא הוכח כל צורך בפיצול ההיתרים שניתנו להקמת הבניין השלישי (בשונה מהאופן שבו ניתנו ההיתרים לשני הבניינים האחרים) ולא הוצגו טעמים מספקים לעיכוב במתן ההיתר לבניית המבנה עצמו, כך שיש לראות בכל ההיתרים שניתנו מעשה תכנוני אחד. בנוגע לכתב ההתחייבות קבעה ועדת הערר כי אין בו כדי להטיל על המשיבה חיובים שהדין אינו מאפשר להטילם. כמו כן, ועדת הערר קבעה כי למשיבה קמה טענת הסתמכות בנוגע לכך שהוועדה המקומית תפעל בשקידה סבירה למתן ההיתרים, כך שיינתנו במועד שבו צו הפטור עודנו בתוקף.

10.ביום 27.8.2025 הגישה הוועדה המקומית ערעור על כך לבית המשפט המחוזי. בעיקרו של דבר, הוועדה המקומית טענה כי ועדת הערר שגתה בתיאור התשתית העובדתית להחלטתה וכי מכל מקום היא אינה מוסמכת לפרש את כתב ההתחייבות ואת ההסכמים הנוספים שנערכו בינה לבין המשיבה. עוד הוטעם כי מועד המימוש לעניין תחולת הפטור הוא היום שבו ניתן היתר הבניה לבניין השלישי ולא היום שבו ניתן ההיתר לחפירה ולדיפון. כן נטען כי לא ניתן לראות את כלל ההיתרים לבניית הבניין השלישי, שניתנו לאורך תקופה של למעלה משש שנים, כחלק מרצף של היתרים שלובים. לבסוף, הוועדה המקומית טענה כי ועדת הערר לא ייחסה משקל ראוי למחדליה של המשיבה ולהתחייבויותיה במסגרת כתב ההתחייבות.

11.ביום 4.12.2025 הוגשה תשובה לערעור מטעם המשיבה. בעיקרו של דבר, המשיבה חזרה על הטענות שהעלתה בפני ועדת הערר וטענה כי לא נפל פגם בהחלטתה. עוד טענה המשיבה שתכליתו של צו הפטור – לעודד ביצוע של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי מהר ככל האפשר – תומכת בעמדתה, מאחר שהיא הגישה את הבקשות להיתרים בתוך תקופת הפטור.

12.כאמור, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בקבעו כי החלטתה של ועדת הערר הייתה מבוססת, ברורה ומנומקת. בפרט, בית המשפט המחוזי קבע כי צו הפטור, שנסב על בניה של דירת מגורים, מתייחס לאירוע של מימוש זכויות כהגדרתו בתוספת השלישית. על רקע זה נקבע כי ההיתר לחפירה ולדיפון אשר הופק במועד שבו עמד צו הפטור בתוקפו הוא בגדר מימוש זכויות לעניין זה. כמו כן, בית המשפט המחוזי חזר על קביעתה של ועדת הערר לפיה ההיתרים שניתנו ביחס לבניין השלישי מהווים רצף של היתרים שלובים. בנוסף, נקבע כי התמשכות ההליכים להוצאת ההיתרים לא נגרמה כתוצאה מהתנהגות המשיבה וכי לא הייתה הצדקה לפצל את ההיתרים. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי ועדת הערר איננה מוסמכת לדון בטענות החוזיות שהעלתה הוועדה המקומית לגבי כתב ההתחייבות, ועל-כן אין מקום לדון בהן אף במסגרת הערעור. עם זאת, צוין כי כתב ההתחייבות אינו מונע את הענקת הפטור מאחר שנקבע בו במפורש שהוא יחול רק במקרה שבו תחול חובת תשלום היטל השבחה. בסיכומו של דבר, בית המשפט המחוזי פסק כי המבקשת תשיב את הערובה ואת הכספים ששולמו בגובה מחצית ההיטל למשיבה. לבסוף, בית המשפט המחוזי חייב את המבקשת בהוצאות המשיבה בסך 80,000 שקלים.

13.בקשת רשות הערעור שבפני נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. מבלי לפרט יצוין כי הוועדה המקומית חוזרת על עיקרי טענותיה כפי שאלה הועלו בשלבי ההתדיינות הקודמים, ועומדת על השגגות שנפלו, לשיטתה, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. זאת, הן בהתייחס לגוף המחלוקת בין הצדדים בעניין תחולתו של הפטור מהיטל השבחה, והן בכל הנוגע לסכום ההוצאות שפסק בית המשפט המחוזי. בצדה של בקשת רשות הערעור הוגשה כאמור גם בקשה לעיכוב ביצוע של פסק הדין שנתן בית המשפט המחוזי.

14.ביום 17.2.2026 הוגשה התשובה לבקשת רשות הערעור, שבה נטען כי אין בסיס להענקתה. לשיטת המשיבה לא נפל פגם בהחלטת בית המשפט המחוזי המצדיק את התערבותו של בית משפט זה – לא לגופם של דברים ולא בסוגיית ההוצאות.

15.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה ובתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, החלה בענייננו מכוח תקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000. כידוע, על בקשות רשות ערעור ב"גלגול שלישי" יש להחיל אמת מידה מצמצמת. רשות כאמור תינתן רק במקרים בהם מתעוררת שאלה עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים או כאשר היא דרושה למניעת עיוות דין. הוא הדין אף ביחס לבקשות שמקורן בהחלטות של ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה (ראו: בר"ם 1268/24 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה נ' יוסף, פסקה 13 (19.3.2024); בר"ם 4413/24 אנגלאינווסט התחדשות עירונית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פסקה 13 ‏(‏6.10.2024‏)‏‏). לא מצאתי כי הבקשה מעוררת שאלה עקרונית, בשים לב לכך שהכרעותיהן של הערכאות הקודמות נטועות עמוק בנסיבותיו הפרטניות של המקרה. לאמיתו של דבר, אף הוועדה המקומית לא טענה כי זהו המצב. כמו כן, לא מצאתי כי רשות ערעור נחוצה למניעת עיוות דין – וגם בהקשר זה לא הועלו טענות מטעם הוועדה המקומית. הלכה למעשה, הטענות בבקשה נושאות אופי ערעורי במהותן ולפיכך אינן מקימות הצדקה למתן רשות ערעור. עוד אוסיף, כי ההכרעה לגבי פסיקת הוצאות משפט מסורה לשיקול דעתה הרחב של הערכאה הדיונית, וערכאת הערעור לא תיטה להתערב בסוגיה זו (ראו והשוו: בר"ם 4286/13 ואארורה נ' משרד התחבורה, פסקה 21 (18.8.2013); בר"ם 2184/22 גילאון נ' רשות הרישוי, פסקה 3 (4.8.2022)). לנוכח האמור, הוועדה המקומית לא הצביעה על כל עילה להתערבותו של בית משפט זה.

16. סוף דבר: הבקשה נדחית. ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע. בנסיבות העניין, ובשים לב לסכום ההוצאות שנפסק בבית המשפט המחוזי – הוועדה המקומית תישא בהוצאות המשיבה על הצד הנמוך, בסך של 3,000 שקלים.

ניתנה היום, י"ג אייר תשפ"ו (30 אפריל 2026).