בטש נ' דרעי ואח'

תביעה כספית על סך 128,245 ₪ שעניינה הסכם למכירת זכויות דיירות מוגנת בנכס. עילת התביעה נגד הנתבע 1 (להלן: "דרעי") היא הפרת הסכם, והסעד המבוקש הוא השבה ופיצוי מוסכם. עילת התביעה נגד הנתבע 2, עו"ד משה אזולאי (להלן: "הנתבע") היא רשלנות מקצועית.

בתאריך 5.10.16 ניתן צו כינוס בעניינו של דרעי (בתיק פש"ר 19537-09-16) ובהחלטתי מיום 14.11.17 הוריתי על עיכוב ההליכים נגדו.

במהלך הדיון בתביעה התברר, כי דרעי לקה באירוע מוחי, במועד כלשהו לפני הגשת התביעה, והוא מאושפז במוסד סיעודי. התובע ביקש לזמנו כעד מטעמו, אולם בפתח ישיבת ההוכחות ביום 9.05.18, הצהיר כי ניגש לבקרו במוסד הסיעודי בו הוא מאשפז ונוכח לדעת שאיננו מדבר כלל. על כן, בלית ברירה ויתר על זימונו. הנתבע לא חלק על הדברים.

לאור מצבו הרפואי של דרעי, אין לזקוף את אי הזימון לחובתו של מי מבעלי הדין.

לטענת התובע, במהלך שנת 2012 הציע לו דרעי לרכוש את זכות הדיירות המוגנת שלו במבנה שבו ניהל את המוסך שלו, הידוע כגוש 11604 חלקה 39 (להלן: "הנכס"). הנכס נמצא מול המסעדה של התובע במתחם תחנת הדלק תבור ברחוב השיש 46 בחיפה. על מנת לקדם את העסקה פנו הצדדים אל עו"ד אזולאי, הנתבע, עמו היתה להם היכרות מוקדמת, וזה ערך הסכם למכירת זכויותיו של דרעי בנכס בתמורה לסך של 140,000 ₪, והחתים אותם עליו. ביום 18.6.12, נערך מסמך בו אישר דרעי שקיבל מהתובע סך של 30,000 ₪ מתוכם 25,000 ₪ הועברו לנתבע. עוד טוען התובע כי ביום 20.9.12 ערך הנתבע תוספת להסכם שנחתמה ע"י הצדדים להסכם והנתבע אישר את חתימתם, בה הוצהר כי התובע שילם לדרעי, בנוסף לסך של 30,000 ₪ שהועברו אל הנתבע כשכר טרחה, שני סכומים נוספים על חשבון התמורה בסך של 75,000 ₪ ו- 5,000 ₪.

לאחר ביצוע התשלום, דרעי הפר את ההסכם ולא העביר לידי התובע את החזקה או הזכויות בנכס, לא השיב לידיו את התמורה שקיבל בסך של 110,000 ₪ ולא שילם את הפיצוי המוסכם בסך 14,000 ₪.

לטענת התובע, הנתבע התרשל בדרך בה טיפל בעסקה, בכך שפעל בניגוד לדרך המשפטית שחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב- 1972 מתווה, על מנת לבצע העברה של זכויות דיירות מוגנת מדייר יוצא לדייר מוצע, בין היתר לא ערך תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע והתעלם מזכותו של בעל הבית להחזיר לעצמו את החזקה בנכס. בנוסף, גרם הנתבע לתובע לשלם את מלוא התמורה לדרעי, למרות שעל פי סעיף 75 לחוק הגנת הדייר, היה זכאי לכל היותר ל- 60% מכלל דמי המפתח. לטענתו, גרם לו הנתבע לשלם לדרעי כספים מעבר לסכום לו היה זכאי על פי החוק, ועוד בטרם היה זכאי להם, כלומר בטרם ניתן אישורו של בעל הבית להעברת הזכויות, או לחילופין אישורו של בית הדין לשכירות. בכך לא הגן על זכויותיו של התובע.

הנתבע מכחיש כי הוא חב חובת זהירות כלפי התובע, שכן לטענתו מעולם לא ייצג את התובע בעסקה. בכתב ההגנה, לא הכחיש הנתבע כי ייצג את דרעי, אך במהלך עדותו טען, לראשונה, כי גם את דרעי לא ייצג. לטענת הנתבע, ערך עבור דרעי טיוטת הסכם כללית, לצורך משא ומתן אשר התנהל מול מספר רוכשים פוטנציאליים, אך לא ייצג מי מהצדדים בעסקה מושא התביעה, ולא קיבל ממי מהם שכר טרחה בגינה. לטענתו, ההמחאות שקיבל מהתובע נמסרו לו בגין חוב שכר טרחה עבור תיקים פליליים בהם ייצג את אחיו.