בעקבות המקרה הטראגי שאירע ברמת החייל: האם לחברת הניהול ובעלי הנכסים בבניינים אחריות נזיקית במקרה שאדם נפגע באזור הרכוש המשותף?
הטרגדיה שאירעה בקיץ האחרון, כאשר נער כבן 20 התחשמל למוות בבריכת נוי ברמת החייל שבתל אביב, מעלה את שאלת האחריות של בעלי הנכסים בבניין לנזקים שנגרמים לעוברי אורח ברכוש המשותף. זאת, משום שבמקרים רבים בריכות נוי כדוגמת זו בה אירע המקרה המזעזע הן בבעלות בעלי הנכסים בבניין אף שלעיתים הן נמצאות בשטחים פתוחים לציבור.
נשאלת השאלה האם בעלי הנכסים או חברת הניהול של השטחים המשותפים בבניין אחראים לתוצאות אירוע טראגי כמו שאירע ברמת החייל.
התשובה לכך היא שהחוק קובע כי בעלי הנכסים בבניין אחראים לכל המבקרים בבניין ובשטח הצמוד לו, וכל אדם שניזוק בשל תחזוקה לקויה של הרכוש המשותף יכול לדרוש מהם פיצוי. במילים אחרות, הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף (שבריכת הנוי היא חלק ממנו) בבנייני מגורים ומשרדים מוטלת על בעלי הנכסים בבניין וכן על נציגות הבית המשותף שמונתה על-ידם (מה שנקרא "ועד בית").
נציין כי בעבר תפקידה של הנציגות היה פשוט וקל לביצוע, אולם ככל שחלפו השנים והבנייה הפכה ליותר מורכבת (מערכות תחזוקה מתקדמות, שטחים משותפים נרחבים ומפוארים) גם תפקידי הנציגות הפכו מורכבים יותר – ועליה לוודא שכל המערכות בבניין מתפקדות בצורה מיטיבית ויש להן אישורים של בעלי מקצוע על פי חוק.
חברת ניהול לא פוטרת מאחריות
חשוב לדעת שגם התקשרות עם חברת ניהול (בלשון החוק – "מתחזק") – דבר שלעיתים העירייה מחייבת כתנאי למתן היתר בנייה לבניין בין היתר כדי להבטיח שהניהול בפועל יהיה מקצועי – לא פוטרת את בעלי הנכסים בבניין מאחריות.
נציגות הבניין עדיין חייבת לפקח על החברה ולוודא שהיא מבצעת כל מה שהתחייבה לבצע בהסכם הניהול שנחתם עמה ואת מה שהדין מחייב שתבצע. אם יסתבר שנציגות הבניין לא פיקחה ולא וידאה שהחברה מתנהלת כדין – בהחלט ניתן יהיה להטיל עליה אחריות.
נחזור לפרשת רמת החייל: מהפרסומים בעיתונות למדנו שבריכת הנוי בה התחשמל הנער תוחזקה על ידי חברת ניהול שנשכרה על ידי בעלי הנכסים בבניין. כחלק מחובותיה היא הייתה אמונה על תחזוקת הבריכה. כלומר, הוטלה עליה, בין היתר, החובה לוודא שאין סכנת החלקה לבריכה, ובמקרה הנוכחי גם החובה לוודא שלבריכה אישורים תקפים של חשמלאי.
אנחנו לא יודעים אם היו בידי חברת הניהול של אותו בניין ברמת החייל אישורים לתקינות בריכת הנוי. ואולם, ככל שלא היו אישורים כאלה האחריות לאירוע עשויה בנסיבות מסוימות להיות מוטלת לא רק על חברת הניהול אלא גם על בעלי הנכסים וחברי הנציגות. זאת במיוחד לנוכח דיווחי התקשורת כי זו לא הייתה הפעם הראשונה בה אדם התחשמל בבריכה וכחודשיים טרם האירוע נכנס לבריכה פעוט והתחשמל.
אם ממצאי החקירה יעלו שסכנת ההתחשמלות לא הייתה זרה לחברת הניהול ואם יתברר שהיא לא ביצעה את הפעולות הנדרשות למניעת כניסת עוברי אורח לבריכת הנוי ולמניעת התחשמלות למרות הידיעה על אודות קיומה של סכנה, ייתכן שייקבע כי גם בעלי הנכסים ובפרט הנציגות אחראים לאירוע. זאת, כיוון שמדובר בשטח שהוא בבעלות משותפת של כלל בעלי הנכסים בבניין, הוא נמצא באחריותם וכל אירוע שקורה בו בשל רשלנות או מחדל של בעלי הנכסים או חברת הניהול הוא באחריותם. אחריות זו עשויה להיות אזרחית ובמקרים קיצוניים יותר גם פלילית.
ודאו שהתחזוקה מתבצעת כדין
נדגיש בהקשר זה כי אם הבניין שלכם מנוהל על ידי נציגות עליכם לוודא כי חבריה מכירים את המערכות בבניין וכי הן מטופלות ומתוחזקות כיאות לרבות קבלת אישורי בעלי מקצוע ככל שנדרש.
בבניין בו מונתה חברת ניהול הנציגות צריכה לפקח על חברת הניהול ולוודא שהיא מבצעת את כל שהוטל עליה בהסכם ובדין, ובכלל זה מתחזקת את הרכוש המשותף ומונעת, ככל האפשר, פגיעות כתוצאה מהשימוש בו באמצעות התקשרות עם בעלי מקצוע. כמו כן מומלץ להתייחס בהסכמי הניהול לביטוח ופיצוי בעלי הנכסים והנציגות במקרים שבהם מוטלת עליהם אחריות נזיקית שמקורה בהתרשלות חברת הניהול.
* עו"ד דפנה גבור-חייבי עוסקת בייעוץ לנציגויות דיירים וחברות ניהול, ייעוץ בענייני בטיחות
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין