לאחרונה, חלה עליה ניכרת במספר ההסכמים הנחתמים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38. עלייה זו נובעת ממספר גורמים עיקריים, ביניהם:
- התיקונים האחרונים לתמ"א 38 ולחוקים הנלווים הפכו את ביצועם של פרויקטים אלו לכלכלי יותר ופשוט יותר לביצוע;
- עליה במודעות האוכלוסייה לחשיבות הרבה של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ולתמורה הנאה בה יכולים לזכות בעלי דירות כאשר מבוצע בבניינם פרויקט תמ"א 38;
- הרשויות המקומיות ורשויות התכנון החלו להפנים את הנושא ופיתחו משנה סדורה באשר לאופן הטיפול בבקשות המוגשות להן - כיום, לקבלנים קל יותר לקבל מידע מהימן הן בקשר לזכויות הבניה בבניינים והן בקשר להליך שעליהם לעבור עד להוצאת היתר;
הגידול במספר הפרויקטים של תמ"א 38 מגלגלת אל פתחינו, עורכי הדין, התמודדות חדשה - ייצוג דיירים הרוכשים דירות חדשות מאת יזמים/קבלנים, בבניינים בהם מבוצע פרויקט תמ"א 38 (לשם הנוחות, נכנה הן את היזמים והן את הקבלנים כ"קבלן").
דירות הנרכשות כאמור יכולות להימצא בבניין בו יתבצעו חיזוקים ובניה על הגג (תמ"א 38/1) או בבניין חדש אשר נבנה תחת בניין ישן שנהרס (תמ"א 38/2).
בנקודות רבות, יש חפיפה בין התקשרות זו עם קבלני תמ"א 38 לבין כל התקשרות אחרת לרכישת דירה מקבלן. החוקים החלים על רכישת דירות מקבלנים חלים גם במקרה זה, ועל כן מחויב הקבלן לעמוד בסטנדרטים הקבועים בהם, לרבות ביחס למפרט הטכני של הדירה הנמכרת וביחס לבטחונות שעליו לספק לרוכשים.
על אף האמור, לאור היחסים המיוחדים הקיימים בין הקבלן לבין בעלי הדירות הקיימות בבניין בו מתבצע פרויקט תמ"א 38, מחד, ולנוכח היחסים המיוחדים הנוצרים בין רוכשי הדירות החדשות לבין בעלי הדירות הקיימות בבניין, מאידך, ישנן נקודות אשר ראוי להעניק להן תשומת לב יתרה, קודם לקבלת החלטה על רכישת דירה הנבנית במסגרת פרויקט תמ"א 38:
ראשית, עלינו להתחקות אחר טיב היחסים בין הקבלן לבין בעלי הדירות בבניין -
לצערנו, נתקלנו כבר בקבלנים זריזים אשר ניסו למכור "דירה על הנייר" עוד לפני שהתקשרו בהסכם מחייב עם דיירי הבניין. על רוכש הדירה לחקור ולהבין האם אכן נחתם הסכם מחייב בין הדיירים לבין הקבלן, והאם כל הדיירים בבניין חתמו על ההסכם או שמא קיימים מתנגדים לפרויקט אשר בפועל עשויים למנוע מהפרויקט לצאת לדרך או למצער- לעכב אותו באופן משמעותי.
לשם כך, ניתן ואף רצוי לפנות באופן ישיר לדיירים המתגוררים בבניין ולשאול אותם על המצב המשפטי ואף לפנות לעורך הדין אשר ייצג את הדיירים בהסכם. כמו כן, רצוי לבקש לעיין בהסכם ההתקשרות של הקבלן עם הדיירים.
בהמשך לדברים הללו, יש לברר האם הקבלן רשאי, בעת הזו, למכור את הדירה בהתאם להסכם עליו הוא חתום מול דיירי הבניין (על פי רוב כוללים הסכמים אלו מנגנון מכירת דירות אשר קשור בקצב התקדמות הקבלן עם הפרויקט).
בפרויקטים של תמ"א 38/2, יש לוודא בנוסף כי הדירה הנמכרת אינה מוקצית למי מדייריו הוותיקים של הבניין.
שנית, עלינו לבדוק באיזה שלב מצוי הפרויקט -
משלב החתימה על הסכם תמ"א 38 בין קבלן לדיירים ועד שלב מסירת הדירות החדשות אשר נבנות במסגרת הפרויקט עובר זמן רב, אשר יכול אף לארוך מספר שנים.
לצערנו, הוצאת היתר בניה הינו עדיין תהליך איטי ומורכב, והדבר משפיע על סיכויי התממשות הפרויקט וכמובן על מועד קבלת הדירה החדשה.
הליכי התמודדות עם דייר סרבן, המתנהלים בדרך כלל בפני המפקח על הבתים המשותפים, עשויים אף הם לארוך זמן רב ולעכב את הפרויקט.
כפועל יוצא, גם מחיר הדירה מושפע כמובן מהשלב בו מצוי הפרויקט - ככל שהדירה נמכרת בשלב מוקדם יותר - מחירה אמור להיות נמוך יותר.
מובן כי קבלת היתר בניה בפרוייקט תמ"א 38, הכולל את בניית הדירה העתידה להירכש בהתאם להצהרות הקבלן, תוך זמן סביר מחתימת הסכם רכישת הדירה (ככל שטרם התקבל היתר) אמורה להוות תנאי מתלה להתקיימות ההסכם.
שלישית, עלינו לברר את דרך מתן הבטוחות לרוכשי הדירות בפרויקט -
ישנן שתי דרכים עיקריות להבטחת זכויות רוכשי דירות עתידיות בפרויקט תמ"א 38:
- האחת הינה רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות. במקרה זה, התשלומים לקבלן יתבצעו בהתאם להתקדמות הבניה, עפ"י הקבוע בחוק. יש לשים לב, כי הערת האזהרה הנרשמת לטובת הרוכש על זכויות הקבלן יוצרת יריבות בין בעלי הדירות הקיימות בבניין לבין רוכשי הדירות החדשות, ולדבר משמעויות רבות. על רוכש הדירה החדשה לוודא כי בעלי הדירות הקיימות אינם יכולים למחוק את הערת האזהרה שלו במקרה של הפרת ההסכם לביצוע תמ"א 38 על ידי הקבלן, שכן אחרת יישאר רוכש הדירה ללא כל בטוחה.
- הדרך השנייה היא קבלת לווי בנקאי לפרויקט, דבר המבטיח ניהול חשבון ליווי סגור, קבלת ערבויות בנקאיות לתמורה המשולמת ("ערבויות חוק מכר"), וצמצום יריבות בין רוכשי הדירות החדשות לבין בעלי הדירות הקיימות.
לא זו אף זו. בפועל, הליווי הבנקאי מקנה בטוחה נוספת, הגם שאינה רשמית. על מנת שפרויקט בניה כלשהו, ובפרט פרויקט תמ"א 38, יקבל ליווי בנקאי, על הבנק להיות משוכנע כי ביצוע הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית וכי הקבלן מסוגל לבצעו. על אף שהבנק המלווה לעולם לא יתחייב על כך בפני רוכשי הדירות, הללו יודעים כי הפרויקט עבר תחת עינו המקצועיות של הבנק.
רביעית, רצוי לערוך בדיקה לגבי זהות הקבלן וניסיונו -
פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב, לעיתים יותר מבניית בניין חדש. אי לכך, חשוב לבדוק אילו פרויקטים דומים ביצע הקבלן לפני כן, אילו אנשי מקצוע או קבלני משנה בכוונתו להעסיק, והאם יש לו את היכולת הכלכלית להשלים את הפרויקט גם במידה והתקדמות הפרויקט תחרוג מהמתוכנן.
לקוחות רבים מעלים בפנינו את החשש מפני רכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38, אולם ככל והדברים נבדקים לעומקם בעיניים מקצועיות ומנוסות, אין סיבה לחשוש ממהלך שכזה בדרך אל דירת חלומותיכם.
* עו"ד גיא יקותיאל הינו בעל משרד עורכי דין המייצג דיירים ויזמים בתחום תמ"א 38.
* כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין