החוק מאפשר לרוכש דירה מקבלן להגן על כספו מפני קבלן שלא עומד בהתחייבויותיו. שתי הגנות נפוצות הן ערבות חוק מכר והערת אזהרה. מה משמעות כל אחת מההגנות ואיזו מהן כדאית יותר? עו"ד מאיר גוטרבוים מסביר ומרגיע.
לפני מספר שנים הגיעה למשרדנו קבוצה גדולה של רוכשים שרכשו דירות מקבלן שנקלע לקשיים כלכליים והפסיק את הבנייה. מיד בפתיחת הפגישה נציגי הדיירים סיפרו כי הקבלן לא נתן להם ערבות בנקאית אלא רשם לטובתם "רק" הערת אזהרה ולכן הם חוששים שהשקעתם תרד לטמיון, הנושים של הקבלן יתפסו את הדירות וימכרו אותן על מנת לגבות את חובותיהם. האמנם כך הדבר?
הביטחונות להבטחת השקעה של רוכשי דירות
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 קבע מספר מנגנונים שמטרתם להגן על כספם של רוכשי דירות מקבלנים. המנגנון הנפוץ והמקובל ביותר כיום הוא העמדת ערבות בנקאית והמנגנון הנפוץ השני הוא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. מניסיוני, רוכשים רבים מעדיפים דווקא ערבות בנקאית מבלי באמת להבין את משמעותה.
ערבות חוק המכר: מימוש רק בתנאים מסוימים
רוכשים רבים סבורים כי הערבות שהם מקבלים בעת רכישת הדירה הינה ערבות בנקאית אוטונומית, שמבטיחה כי בכל מצב של סכסוך עם הקבלן הם יוכלו לקבל את כספם בחזרה. אולם בפועל, החוק מעמיד מספר תנאים לא פשוטים באשר למימוש ערבות זו.
כך, החוק קובע שהערבות נועדה רק למקרים מסוימים וקונקרטיים שבעטיים הקבלן לא יוכל להעביר לרוכש את הזכויות בדירה כמוסכם בחוזה: עיקולים על הדירה או המקרקעין עליה היא נבנית, הליכי חדלות פרעון או נסיבות בהן קיימת מניעה מוחלטת למסור את הדירה לרוכש.
הערבות לא כוללת מקרים של איחורים במסירה או ליקויי בנייה ואפילו לא מקרים בהם הדירה שנמסרת שונה מהדירה שהוסכם עליה. כך למשל, אם הקבלן התחייב למכור דירת נופש אך מסר דירה שמיועדת למגורים – בית המשפט לא יאפשר את מימוש הערבות.
על כך יש להוסיף שהדרך עד לקבלת הכסף אורכת זמן רב וכמעט תמיד מחייבת נקיטת הליכים משפטיים מורכבים כנגד הבנק שהנפיק את הערבות. במרבית המקרים, המימוש לא יתאפשר, שכן בדרך כלל הבנק ממנה כונס נכסים שפועל להשלמת הדירות, השליטה על הפרויקט בידיו והאפשרות של הרוכשים להיות מעורבים בתהליך הבנייה או להשפיע על מהלכו נמוכה מאוד.
"הערת אזהרה"
החוק מאפשר לקבלן לרשום לטובת רוכשי דירות הערת אזהרה לפי הוראות חוק המקרקעין. במקרה כזה, הקבלן יוכל לגבות כספים רק בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל ובהתאם ללוח התשלומים שנקבע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה). בדרך זו הבטיח המחוקק כי ההשקעה של הרוכש תהיה מוגנת. יתרה מזו, להבדיל מערבות בנקאית – אין מגבלות כלשהן על מנגנון הערת האזהרה והזכויות לפיה ניתנות למימוש בכל מקרה בו הקבלן לא עומד בהתחייבויותיו.
בית המשפט העליון קבע לפני שנים רבות כי הערת אזהרה מקנה מעמד "מעין קנייני" לבעליה (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב). המשמעות הפרקטית של קביעה זו היא כי רוכש, שנרשמה לטובתו הערת אזהרה, מקבל זכות ישירה ובלעדית בדירה שרכש. הוא מוגן מפני נושי הקבלן ומפני עיקולים על זכויות הקבלן או על הדירה. הערת האזהרה מקנה לבעליה מעמד של נושה מובטח ביחס לדירה שרכש (ממש בדומה לבנק שרושם משכנתא).
הערת האזהרה אמנם לא מאפשרת לרוכש לקבל את כספו בחזרה, אבל היא מאפשרת לו לנקוט בהליכים למימוש זכויותיו. הליכים אלה יכולים לכלול את תפיסת הדירה ומכירתה או השלמתה באופן עצמאי. השליטה בהליך המימוש נמצאת בידי הרוכש, ויש לו מעורבות רבה בהליכי השלמת הדירה, הוא יכול לבצע שינויים בדירות או לממש זכויות אחרות שקיימות בפרויקט וכו'.
יש לשים לב כי בשני המקרים - מימוש הזכויות לפי הערבות או לפי הערת האזהרה – אין וודאות שכל הנזקים של הרוכש יכוסו בסופו של יום אלא רק כי הכסף שהושקע בדירה לא ירד לטמיון.
אז מה בין "ערבות חוק מכר" ל"הערת אזהרה"?
כפי שאפשר להבין, הערת האזהרה מקנה אף היא הגנה טובה וראויה על רוכשי דירות, ובלבד שמקפידים כי התשלומים לקבלן יועברו בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, בהתאם להוראות החוק.
ברור, שלכל אחת מההגנות שנקבעו בחוק יתרונות וחסרונות ובסופו של דבר שתיהן מציעות הגנה מינימלית אך הכרחית על רוכשי דירות.
במקרה שפתח את המאמר, אגב, פנינו בשם רוכשי הדירות לבית המשפט המחוזי וביקשנו לפרק את החברה ולפעול להשלמת הבנייה בדירות במסגרת הליך הפירוק. בית המשפט נעתר לבקשה ומינה את כותב שורות אלה כמפרק החברה, ובשיתוף עם נציגות הדיירים הושלמה הבנייה בתוך מספר חודשים והדירות נמסרו לרוכשים כשהן גמורות וראויות למגורים.
* עו"ד מאיר גוטרבוים עוסק בתחום הנדל"ן ובמשפט אזרחי-מסחרי.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין