היתר בנייה לתוספת קומות בבניין מסחרי בתל-אביב הותנה בהקצאת שטח ציבורי על חשבון היזם. בית המשפט מתח ביקורת על מחטף ההפקעה המוסווית של עיריית תל-אביב.
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב אישרה תכנית מתאר להוספת 20 קומות בבניין מסחרי, אך הציבה ליזמית תנאים: שתקצה שתי קומות לשימוש ציבורי שייבנו על חשבונה, ושהקומות יירשמו על שם העירייה.
לייעוץ משפטי בעניין היתרי בנייה ופעילות מול מוסדות התכנון
פנו ל- עורך דין תכנון ובניה
תנאים אלה קוממו את היזמית "נכסי שבטא קרונפלד" והיא הגישה התנגדות. ועדת המשנה להתנגדויות קבעה כי יש מקום להקצאה הציבורית האמורה, גם אם לא ידוע עדיין איזה שימוש ציבורי ייעשה בה, אם כי צמצמה את היקפה לקומה אחת במקום שתיים (שטח של 500 מ"ר).
החברה עמדה על התנגדותה ועתרה לביטול ההחלטה בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב. בעתירה, שהוגשה נגד הוועדה המחוזית, המקומית והעירייה, היא טענה שאין טעם תכנוני אמיתי בדרישת הוועדה פרט לניסיון לכפות עליה לממן משימות פיתוח ציבוריות.
היא הוסיפה וטענה, בין היתר, כי הוועדה המחוזית הסתמכה, שלא כחוק, על תוכנית בנייה שעדיין לא אושרה. לבסוף, היא טענה כי בעצם מדובר בהפקעה סמויה, שלא נעשתה לפי החוק, ולמעשה, המשיבות לא הצביעו על צורך ציבורי שמצדיק את הקצאת השטחים.
השופט מאיר יפרח לא קיבל לידיו תשובות מהמשיבות, אף שהורה להן להגישן. עם זאת, וכדי שלא לקפח את זכות הטיעון שלהן, התיר להן השופט לטעון את טענותיהן בעל פה, בדיון שהתקיים לפני כשבועיים. אז הועלתה הטענה כי הבניין הוא משאב ציבורי ואף אם אין כרגע ייעוד ציבורי קונקרטי, יש מקום להקצות ממנו שטחים לטובת הציבור ולצרכיו.
הוועדה הזכירה כי מדובר בתוספת קומות לצרכי עסקים, שבגדרה חייבים ליעד שטחים ציבוריים כמו חניה ומקום בילוי לעובדים שיפקדו את המקום.
עוד נטען כי בית המשפט אינו מתכנן על וגם אם ייקבע שההקצאה אינה חוקית, עליו להורות לוועדה על הקצאה אחרת אבל לא לבטל את ההחלטה כליל. "דיני התכנון והבנייה הם המכשירים שבאמצעותם מוגשמת האחריות החברתית של הקניין. לא אחת אין מנוס מפגיעה בקניין הפרט לרווחת הכלל ולשם קיומם של חיי קהילה", סיכמו המשיבות את טיעוניהן.
אין תכלית להפקעה
השופט יפרח אישר שבית המשפט אינו מתכנן על, אולם הזכיר למשיבות שככל שישנו פגם שורשי בהחלטתן, כמו במקרה הזה, הוא רשאי לבטל את החלטתן.
השופט קבע, שהחלטת הוועדה המחוזית היא למעשה הפקעה מוסווית שלא התנהלה לפי ההליכים המנויים בפקודת הקרקעות. על המשיבות היה לוודא, בין השאר, שההפקעה הסמויה הזו נועדה למטרה ציבורית מסוימת כמו גנים, שטחי נופש או חינוך, אלא שהיא לא ציינה כלל וכלל מה הטעם שמצדיק את ההפקעה.
"האמנם סבורה המשיבה 1 כי ניתן להפקיע מן העותרת את הקומה בה עסקינן... בלא לפצותה ובלא שההפקעה לבשה תכלית מוגדרת וידועה?!", תמה השופט.
הפקעת שטח לצרכי ציבור, הבהיר השופט למשיבות, אינו יכול להיעשות סתם כך. אם במועד ההפקעה אין צורכי ציבור קונקרטיים המצדיקים אותה, אין כל נפקות להחלטה.
עוד קבע השופט, כי התכנית עליה מסתמכות המשיבות עוד לא קיבלה מעמד חוקי מחייב ולכן ההתחשבות בה הייתה שיקול זר ופסול.
משכך העתירה התקבלה במלואה והתנאים שהציבה הוועדה המחוזית בוטלו. המשיבות חויבו בהוצאות משפט כמו גם בשכ"ט עו"ד של 50 אלף שקל.
* עו"ד גוהר ראובן-חזן עוסקת בדיני תכנון ובניה ומקרקעין
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין