חברת "אזורים" בנתה מגדלים שחסמו לשכנים את הנוף לכרמל. בעלי דירות בבניין השכן איחרו את המועד לתבוע על ירידת ערך ומטרדים, אך זכו לפיצוי על עגמת הנפש, למרות ההתיישנות. על פסק הדין שמלמד אותנו על חובת הקבלנים לפני הבנייה.
בעלי דירות בבניין ישן בנשר נהנו במשך שנים רבות מהנוף הירוק של הר הכרמל. בוקר אחד, הם הופתעו לגלות כי הנוף נעלם ויחד אתו גם אור השמש, ובמקום ניצבו שני מגדלים בני 15 קומות.
מעוניינים לרכוש דירה ולא יודעים מאיפה להתחיל?
כנסו לפורום מקרקעין של פסקדין
הדבר קרה לאחר שמינהל מקרקעי ישראל יזם תכנית לשינוי ייעוד חלקי של השטח הציבורי והפיכתו לאזור מגורים. התכנית אושרה ע"י ועדות התכנון והבניה ללא התנגדויות. חב' "אזורים" זכתה במכרז לבניית בתי מגורים במקום. היא בנתה על פי היתר שקיבלה מהרשויות והשקיעה במכרז ובבנייה מיליוני שקלים.
רק לאחר שהבנייה הושלמה והבניינים אוכלסו, הגישו בעלי הדירות תביעה נגד "אזורים". התובעים דרשו פיצויים בסך 600,000 שקל בגין שלל הנזקים שנגרמו להם עקב הבנייה – ירידת ערך הדירות, הסתרת אור השמש וחומה, פגיעה בפרטיות, אבדן הנוף וחסימת זרימת האוויר החופשית.
עד הגשת התביעה, התובעים לא עשו דבר נגד הבנייה, למעט מהלך אחד שכשל: כאשר הבנייה הייתה בשלב התחלתי, הם ניסו להוציא צו מניעה נגד "אזורים", אלא שעורך הדין ששכרו הונה אותם, לקח את שכר הטרחה ונעלם.
"אזורים" הכחישה את טענות התובעים, וטענה כי הם היו מודעים הן לתכנית המינהל והן להיקף הבניה. בנוסף, אזורים טענה כי אם בכלל היה מקום לתביעה, התובעים היו צריכים להגיש אותה נגד המינהל והוועדה לתכנון ובנייה, כיוון שהם אלה שביצעו את שינוי ייעוד הקרקע ונתנו את היתר הבנייה.
אזורים היתממה ולא הבינה מה רוצים ממנה, שהרי לא היא זו שיזמה את התוכנית או שינתה את ייעוד הקרקע. אזורים רק קיבלה היתר בניה ובנתה בהתאם, מה גם שלא הוגשו התנגדויות כלשהן ולא ננקטו הליכים מתחילת הבנייה ועד סופה.
היתר לא מקנה חסינות
בפסק דין שניתן לפני מספר ימים בבית משפט השלום בחיפה, קבעה השופטת חנה לפין הראל כי עצם העובדה שבנייה נעשית על פי היתר, לא מקנה לקבלן חסינות ולא פוטרת אותו מאחריות לנזקים הנגרמים לשכנים עקב הבנייה.
קביעה זו נעשתה בהסתמך על פסיקה קודמת במקרים דומים. אלא שכאן התעוררה בעיה אחרת: כל הנזקים והמטרדים שביהמ"ש קבע כי אכן נגרמו לתובעים, הם מסוג הנזקים שנכללים בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וניתן לתבוע אותם רק תוך 3 שנים, שחלפו כבר מזמן, ולפיכך חלה עליהם התיישנות.
יחד עם זאת, לאור הפגיעה הקשה באיכות חייהם של התובעים ובהנאה מרכושם – פגיעה ממנה הם יסבלו כל ימי חייהם – ביהמ"ש לא נצמד ל"דין היבש", אלא הפעיל גם חוש צדק ושיקולי הגנת הסביבה. השופטת הגיעה למסקנה כי יש להעניק לתובעים פיצויים בגין עגמת הנפש שנגרמה להם, וחייבה את אזורים לשלם לכל משפחה 15,000 שקל, בנוסף להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
סכום הפיצוי שנפסק אמנם נמוך מאד ביחס לנזקי התובעים, אולם על התובעים לשמוח שקיבלו סכום כלשהו, בהתחשב במחדליהם החמורים. זאת במיוחד כאשר ככלל, כשמדובר בפיצויי עגמת נפש בלבד, בתי המשפט לא נוטים לפסוק סכומים גדולים.
הקבלן צריך ליזום
החלק המהפכני של פסק הדין אינו דווקא הטלת אחריות על קבלן בגין גרימת נזק לצד שלישי תוך כדי בנייה לפי היתר כדין, אלא הקביעה שעל הקבלן ליזום מיזמתו-הוא דיון בהשלכות הסביבתיות הנובעות מבקשת היתר בנייה, גם כשלא היו התנגדויות מצד השכנים וגם אם התוצאות של דיון כזה עלולות לפגוע לו ברווחים.
מעניין יהיה לראות אם פסיקה זו תאושר גם בערעור, וסביר להניח כי למרות הסכום הנמוך שנפסק, ערעור אכן יוגש, ולו רק כדי למנוע גל של תביעות עתידיות העלולות להיות מוגשות כנגד אזורים בעקבות פסק הדין.
אין ספק שביהמ"ש הפגין שיקולי צדק חברתי כשהתחשב בעובדה שמדובר בתובעים קשי יום שכבר שילמו אלפי שקלים כשנפלו בפח של עו"ד נוכל, דבר שמנע מהם לנקוט הליכים משפטיים בזמן.
כמו כן, ניכר כי ביהמ"ש לקח בחשבון את העובדה שנגד אותם תובעים מסכנים (שהתקשו לשלם אפילו את אגרת בית המשפט), עמדה חברה בעלת "כיס עמוק" במיוחד (השופטת אף טרחה לבדוק באינטרנט כי שוויה של אזורים הוא מאות מיליוני שקלים). שאלה מעניינת היא האם ביהמ"ש היה מגיע לאותה תוצאה אם התובעים היו אמידים ומתמודדים מול קבלן קטן יותר.
נראה כי בית המשפט מנסה לסמן כאן מגמה של הגברת נטל האחריות על קבלנים, לא רק כלפי רוכשי הדירות ורשויות התכנון והבניה, אלא גם כלפי הסביבה ותושביה. ישנה כאן אולי גם מגמה של הליכה אחרי ה"טרנד" ההולך וצובר תאוצה ביחס לשמירת הסביבה – החשובה במיוחד בארצנו הקטנה – בה אוצרות הטבע מתמעטים והולכים לטובת ריבוי בניינים.
מותר להניח כי יהיו שופטים נוספים הדוגלים בהשקפות כאלו, ובסופו של דבר יצטרך ביהמ"ש העליון להתוות את האיזון הרצוי בין שמירה על ערכי הסביבה ואיכות החיים מחד, לבין הצורך למלא את המחסור החמור בבניית דירות מגורים לזוגות צעירים.
* עו"ד אפרים כהן עוסק בדיני מקרקעין, תכנון ובניה ותמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין