היתר שימוש בחלק מבית מגורים כמשרד אדריכלות

הרקע לעתירה:

בפני עתירת העותרים ובה מבוקש להורות למשיבים ליתן לעותרים היתר בניה כחוק לבניית ממ"ד בבית המגורים של העותרים המצוי בחיפה (להלן: "היתר הבניה"). בנוסף, מבוקש להורות למשיבים ליתן לעותרים היתר שימוש כמשרד לשני חדרים שבקומה ג' בבית המגורים של העותרים (להלן: "היתר השימוש").

העותרים הגישו בשנת 2002 לוועדה המקומית בקשה שכללה בקשה להיתר בניה לממ"ד בביתם וכן בקשה לשימוש חורג ממגורים למשרדים. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה ביום 9.12.02. העותרים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית של חיפה על החלטת הוועדה המקומית בנוגע לאי מתן היתר לבניית ממ"ד. ביום 13.3.03 ועדת הערר קיבלה את הערר בנוגע לדחיית הבקשה להיתר בניה והורתה על התרת הקמת הממ"ד המבוקש. באשר לשימוש במגורים כמשרדים נקבע על ידי ועדת הערר כי מן הראוי שבקשת העותרים תתברר במסגרת ההליכים שנקבעו במסגרת חוק התכנון והבניה. 

טענות הצדדים:

לטענת העותרים, התעלמה הוועדה המקומית מהחלטת וועדת הערר והמשיכה בסירובה ליתן ביד העותרים היתר בניה. על כן, פנו העותרים לוועדת הערר המחוזית, אשר דנה בעניין שנית וביום 23.10.03 החליטה כי הוועדה המקומית נהגה בעותרים שלא כדין וכי יש ליתן ביד העותרים היתר בניה לממ"ד ואין צורך בהליך הפרסום, אותו דרשה הוועדה המקומית מהעותרים. העותרים טוענים כי הוועדה המקומית המשיכה להתעלם מהחלטת וועדת הערר ולכן פנו העותרים לראש עיריית חיפה, אך גם זה לא סייע בידם לקבל את ההיתר. על כן, העותרים תיקנו בקשתם לקבלת היתר הבניה, על פי הוראות מחלקת מהנדס העיר ושילמו את אגרות הבניה על מנת לקבל את ההיתר. חרף זאת טרם ניתן להם היתר הבניה.

עוד טוענים העותרים כי עיריית חיפה הוציאה להם התראה בגין פעולות בניה ללא היתר בנוגע למתקן דליה המצוי בחצר ביתם, עליו מטפסים שיחי נוי. לטענת העותרים, מתקן זה אינו עבודה הטעונה היתר בניה. בעניין זה הודיעה עיריית חיפה כי החליטה שלא להגיש כתב אישום וניתן להבין מההודעה הנ"ל כי בפועל ניתן היתר, ולכן מתייתר הצורך לדון בטענה זו של העותרים.  

באשר לשימוש כמשרד בבית העותרים טוענים העותרים כי הם הקימו בחלק מקומה ג' של הבית משרד אדריכלות וזאת בהתאם לתוכנית של בית העותרים מתקופת המנדט הבריטי, לפיה באזור בו ממוקם בית העותרים מותרים שימושים הן של בתי דירה נפרדים ובנייני שיכון והן של משרדים של בעלי מקצוע או אמנים. על כן, טוענים העותרים, אין המדובר בשימוש חורג, אלא שימוש הקבוע במפורש בתוכנית. עוד טוענים העותרים כי למרות זאת הגישו בקשה להיתר שימוש באותו חלק של הבית כמשרד, אך העירייה התעלמה מבקשה זו. 

המשיבים טוענים כי היתר הבניה לממ"ד נחתם ביום 4.12.06. על כן, מתייתר הצורך לדון בבקשת העותרים לקבל היתר בניה. כן טוענים המשיבים כי הבקשה לשימוש חורג הוגשה ב- 9.10.06 ונמצאת בטיפול הוועדה המקומית.

לגבי ההיתר לממ"ד טוענים המשיבים כי הממ"ד שהתבקש על ידי העותר שטחו 15.3 מ"ר, שמתוכם קיבל זיכוי עבור 7.5 מ"ר על פי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א - 1951 וחלקו הוכר כהקלה משטחי הבניה שטרם נוצלו בדירה. לטענת המשיבים, העותר סירב לפרסם את ההקלה בהסתמכו על החלטת ועדת הערר והוועדה המקומית הלכה לקראתו בנושא זה, אך למרות שרשויות התכנון סייעו לעותר, למרות שאין המדובר בממ"ד אלא בחדר מגורים שיש בו גם פונקציות של ממ"ד ולמרות שהעותר לא שילם היטל השבחה בשל ההקלה שקיבל, העותר החליט להגיש עתירה זו.

לגבי סמכותה של הוועדה לדון בשימוש החורג במסגרת הבקשה של העותרים להיתר בניה טוענים המשיבים כי בימ"ש לעניינים מנהליים בחיפה קבע כי במסגרת דיון בבקשה להיתר יש למוסדות הרישוי סמכות לבחון את כל המבנה שלגביו הוגשה הבקשה והאם נבנה על פי היתר כדין. על כן, במסגרת הבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי העותרים לבניית הממ"ד דנה הוועדה גם בשימוש החורג.

לטענת המשיבים, ההיתר שהוצא במקור היה לבית מגורים והתוכנית מתירה בדירת מגורים חדר שיהווה משרד למקצוע חופשי, בתנאי שיגורו בתוך אותו בית. אין הכוונה שקומה שלמה תהפוך למשרדים ואין הכוונה שפרט לעותר, בנו, שאינו גר עמו, ינהל משרד עצמאי. לכך נדרש שימוש חורג. בעל המקצוע העושה שימוש במשרד צריך להתגורר בתוך הדירה.

דיון:

מאחר שהמשיבות במסגרת כתב תשובתן הודיעו כי היתר הבניה לתוספת הממ"ד לבניין הקיים נחתם ביום 4.12.06 ובהנחה שההיתר תקין, כדברי ב"כ העותרים בדיון בפני ביום 26.12.06, נראה כי העותרים קיבלו את מבוקשם בנושא היתר הבניה ולכן מתייתר הצורך לדון בעניין זה.

גם בעניין הפרגולה (מתקן הדליה) מתייתר הצורך לדון וזאת לאור הודעת עיריית חיפה מיום 14.12.06 כי התביעה העירונית החליטה שלא להגיש כתב אישום בגין הפרגולה, מאחר שהיא נכללת בסוגי העבודות שהוגדרו כעבירות פעוטות על ידי גורמי התכנון, הפיקוח והשירות המשפטי של העירייה. עם זאת יובהר כי טענת העותרים כי מדובר ב"סוכה" אינה מקובלת על בית המשפט. המתקן הוא פרגולה קבועה ובנייתה, ככלל, טעונה היתר.  

על כן, נותר לביהמ"ש לדון רק בשאלת הבקשה לשימוש חורג בשני חדרים בקומה ג' של הבית כמשרד לאדריכלות על ידי העותר ובנו.

התוכנית החלה על הבניין שבנדון מתירה קיום של " משרדים של בעלי מקצוע או אמנים" בבניין ובתנאי " שיגורו בתוך אותו הבית".

ניתן להסיק מכך, כפי שגם טענה בפני ב"כ המשיבים בדיון מיום 26.12.06, כי מטרתו של תנאי זה בתוכנית הינה שלא יקיימו בעלי מקצוע שאינם שייכים לבניין ואינם מתגוררים בו את משרדיהם בבניין וזאת משום שכמי שאינם דיירים בבניין אין להם אינטרס בשמירה על הבניין ועל יחסי שכנות טובים. במצב דברים שכזה, בו בעלי המקצוע המקיימים משרדיהם אינם דיירי הבניין ייתכן שהדבר יהווה מטרד לשכנים, מאחר שאותו בעל מקצוע לא ידאג לאינטרסים של בעלי הדירות בבניין.

ראה לעניין זה דברים שנכתבו על ידי כב' השופט ד"ר ביין בע"א 4420/97 (חי') ד"ר סרג'יו פרלשטיין נ' ועד הבית, דינים מחוזי, כרך כו(8), 65:

"כמובן שבבואנו לפרש חיקוק או כל מסמך משפטי יש לשים את הדגש על הפרשנות התכליתית ובלבד שניתן למצוא לה עיגון ולו מינימאלי בלשון החוק.