המצב החוקי ששרר בעבר הביא בעלי דירות רבים לעמוד חסרי אונים מול שוכרים שהחליטו יום אחד להפסיק לשלם שכר דירה. העוול תוקן לפני מספר שנים בחקיקה, וכיום אפשר לפנות דייר סורר במהירות. עו"ד עדי אלמוזלינו עם כל מה שכדאי לדעת על ההליך המיוחד.
לא פעם אנו נתקלים בסיפורים מסמרי שיער על דיירים שעשו רושם נהדר על בעל הדירה וזה השכיר להם את דירתו בשמחה רבה ובלב שקט, עד שיום בהיר אחד הם הפסיקו לשלם את דמי השכירות והחלו מתעלמים ממנו לחלוטין.
למענה על שאלות בנושא מקרקעין:
עורך דין דיני מקרקעין
באופן טבעי נטיית ליבנו היא לצאת להגנת הצד החלש במערכת היחסים ולגונן על השוכר מפניו של בעל הדירה "עתיר" הנכסים.
בעבר, הייתה זו גם עמדתו של המחוקק ובעצם לפני שנולד ההליך המיוחד לפינוי שוכר סורר, יכול היה השוכר למרר את חייו של בעל דירה ולגרום לו נזקים רבים לאורך זמן רב, לעיתים שנים. ואולם, המחוקק התעשת והבין שבעלי דירה רבים עומדים מול שוקת שבורה. ב-2008 הותקנו התקנות העוסקות בפינוי מושכר, המאפשרות לפנות דייר סורר בתוך כחודשיים וחצי.
על הדרך הקלה להחזרת הבעלות במהירות
נתחיל בכך שרצוי להיות ערניים עוד לפני שנוצר הסכסוך ולוודא שכל התשלומים, כולל התשלומים לרשויות, מבוצעים באופן תקין ובזמן.
אם הדייר פנה אליכם בצורה אחראית וביקש הארכה לביצוע התשלום לפני שהגיע המועד, אין צורך להיכנס לפאניקה וכדאי להיענות לבקשתו. יחד עם זאת, עכשיו עליכם להיות ערניים שבעתיים. השיק של דמי השכירות חזר? בוצעה פעולה בניגוד להסכם השכירות באופן שמהווה הפרת החוזה? זה הזמן להתחיל לפעול!
ראשית, ובטרם תנקטו במהלך בלתי הפיך, בדקו עם הדייר את העניין וקוו כי מדובר במחדל טכני או בלתי מכוון שהדייר יתקן באופן מיידי. ואולם, אם הדייר לא עונה לטלפון ולא מחזיר שיחה – זהו קו הזינוק לתחילת הליך הפינוי.
בשלב ראשון רצוי להודיע לדייר בכתב ובדואר רשום כי החוזה הופר ואתם דורשים את פינויה המיידי של הדירה. ככל שלא תתקבל תשובה/היענות לדרישתכם, ניתן להתחיל לפעול להגשת התביעה.
כאן המקום להבהיר שההליך המיוחד מאפשר לדרוש את פינוי הדירה בלבד ולא ניתן לכלול בו דרישות כספיות. המטרה היא לאפשר דיון והחלטה מהירים בשאלת הפינוי, מבלי לסרבל את ההליך בסוגיות כספיות. את כל הדרישות הכספיות אפשר לתבוע לאחר מכן, בהליך לגביית חוב כספי בהוצאה לפועל או בבית המשפט.
בתביעה לפינוי המושכר יש לפרט את השתלשלות האירועים שהביאו להפרת החוזה ואת האופן בו הופר. לכתב התביעה יש לצרף את כל המסמכים התומכים בעובדות, תצהיר ונסח טאבו המעיד על הבעלות בדירה. לאחר הגשת התביעה ומסירתה לדייר, הוא יידרש להגיש כתב הגנה ודיון בביהמ"ש יקבע לא יאוחר מ-30 ימים לאחר הגשתו.
ברובם המכריע של המקרים, הדיירים כלל אינם טורחים להגיש כתב הגנה. כך ניתן לקבל פסק דין בתוך 30 ימים בלבד מיום מסירת כתב התביעה לדייר ("פסק דין בהיעדר הגנה").
תנו לאנשי המקצוע לעבוד
הליך הפינוי עצמו מתבצע בהוצאה לפועל ויש לעמוד בהוראות ספציפיות ובמועדים מדויקים המנויים, בין השאר, בתקנות ההוצאה לפועל. אי עמידה בדרישות בצורה מדויקת עשויה לגרום לדחיית תאריך הפינוי. יש לקחת בחשבון שלא כדאי לנהל את ההליך הזה בכוחות עצמנו ויש להצטייד בעו"ד שמכיר את ההליך על בוריו ועובד באופן קבוע עם בעל תפקיד בהוצאה לפועל המתמחה בפינוי דירות.
יום הפינוי הגיע! על אף הציפייה להגעתו, יום הפינוי איננו יום נעים כלל ולרוב הוא מלא באמוציות. לכן מומלץ בחום לא להיות נוכחים בהליך ולסמוך על בעלי המקצוע שמצויים בשטח.
הימנעו משימוש לרעה
אין חולק כי מדובר בהליך מבורך ומיטיב, אך כמו רבים מהדברים הטובים, ישנם אלו שימצאו איך לעשות בו שימוש לרעה. לא פעם נאלצתי להתמודד עם בעלי דירות שפתחו בהליכי פינוי נגד דיירים תמימים מתוך מניעים זרים כמו העלאת מחיר השכירות או ביטול סעיף האופציה.
רצוי לדעת כי שינויים קוסמטיים בדירה כגון צביעת קירות בצבעים שונים, בניית נישת גבס או התקנת רהיט גדול הדורשת קידוח נרחב, לרוב אינן פעולות אסורות ובוודאי שאין בהן בכדי לדרוש את פינוי הדייר, גם אם בעל הדירה יטען כי מדובר בהרס המהווה הפרת חוזה.
למרבה הצער, ברוב המקרים בוחרים הדיירים התמימים למחול על זכויותיהם ולעזוב את הדירה גם כאשר דרישת הפינוי אינה לגיטימית. אלא שאם מקרה כזה יגיע לביהמ"ש היו בטוחים כי זה לא יהסס להעניש את מי שמבזבז את זמנו.
בסיכומו של דבר קיצור הליך הפינוי התחייב נוכח המצב ששרר לפני השינוי בתקנות. עם זאת, במאזן הכוחות, ידו של בעל הנכס באופן ברור על העליונה ולא בכל המקרים רצוי לטפח מצב שכזה. בכדי למנוע מקרים של סכסוכים ארוכים ומיותרים כדאי לערוך מראש חוזה שכירות מסודר וספציפי לכל עסקת השכרה. ולבסוף, הדבר החשוב ביותר הוא לנהוג האחד כלפי השני בהגינות ובאורך רוח תוך הפגנת סובלנות וחמלה ככל הניתן בטרם משחיזים חרבות.
* עו"ד עדי אלמוזלינו עוסק בתחום המקרקעין, החוזים ומשפט אזרחי-מסחרי
** המידע המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין