רכש וילה, שיפץ ומכר ברווח עצום: צריך לשלם מס הכנסה?

המוכר טען כי הנכס נרכש למגורים ונמכר בשל שינוי בתוכניות. אלא שמקורות המימון, ההשבחה המשמעותית, מצבו הכלכלי ומעורבות גיסו הקבלן הציגו תמונה של עסקה מסחרית

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה לאחרונה ערעור על החלטת פקיד שומה לחייב במס הכנסה רווח של יותר מ-5 מיליון שקל שגרף נישום ממכירת וילה יוקרתית בהרצליה פיתוח. השופט אביגדור דורות קבע כי מכלול הנסיבות שאפפו את רכישת הנכס ומכירתו כולל מקורות המימון, ההשבחה המשמעותית והבקיאות של המערער וגיסו בתחום הנדל"ן – מעידים כי מדובר בעסקה מסחרית ולא בעסקה פרטית כטענתו.

המערער עוסק באחזקה של בתי יוקרה עבור תושבי חוץ. ב-2007 הוא רכש את הווילה תמורת כ-3.7 מיליון שקל כש-80% מהעסקה מומנה באמצעות "הלוואת בלון" ל-10 שנים – הלוואה שבה פורעים מדי חודש רק את הריבית ואת הקרן משלמים בתום התקופה.

בין השנים 2008-2010 גיסו הקבלן שיפץ והרחיב את הנכס בעלות של כ-2.2 מיליון שקל שמומנה באמצעות הלוואה נוספת, וב-2011 המערער מכר אותו תמורת 11.5 מיליון שקל.

לפני כ-5 שנים פקיד שומה ירושלים החליט לחייב אותו במס הכנסה על המכירה בטענה שמדובר בעסקה מסחרית. המערער לא השלים עם השומה ובערעור שהגיש עליה עמד על כך שהנכס לא נרכש לצורך הפקת רווח אלא כדי להתגורר בו.

לפי גרסתו, נפלה בידיו הזדמנות כשהוצע לו לרכוש "קו בתי יוקרה" באזור המרכז והוא ואשתו החליטו להגשים חלום ישן לעבור להתגורר בבית פרטי במרכז. לימים העסקה לא יצאה לפועל, המעבר בוטל והוא מכר את הנכס,  והרווח נבע מכך שבשנים הקודמות הייתה עלייה תלולה במחירי הנדל"ן.

לא יכל לממן מגורים בנכס

אלא שהשופט אביגדור דורות קבע כי הנסיון של המערער "לצבוע את העסקה בצבעים של עסקה פרטית ולא מסחרית" כשל. בחינת כלל נסיבות העסקה, קבע, מעידים בבירור על עסקה מסחרית שמחויבת במס הכנסה.

השופט ציין כי התיאוריה שלפיה הכוונה הייתה לרכוש את הווילה היוקרתית למגורים לא הגיונית בהתחשב בהכנסות הצנועות של המערער ואשתו – שלא היו יכולות לממן את הרכישה, את ההשבחה ואת המחייה.

השופט הדגיש כי העסקה מומנה בהלוואות שההחזרים עבורן עלו על הכנסות המשפחה. כלומר, המערער נטל על עצמו סיכון גבוה וידע שלא יוכל לכסות את ההלוואות אלא באמצעות מכירת הנכס לאחר השבחה. יותר מזה, ההלוואה הראשונה הייתה הלוואת בלון – שיטת מימון שלא מתאימה למימון נכס מגורים. מדובר בהלוואה שניטלת בדרך כלל על-ידי מי שאין לו יכולת לרכוש נכס ממקורות עצמאיים בידיעה שאת שפירעון הקרן ייעשה באמצעות מכירת הנכס לפני תום תקופת ההלוואה.

השופט הוסיף כי הטענה שהטריגר למעבר למרכז היה הצעה עסקית משתלמת לא הוכחה, בפרט כשהאדם שלכאורה הציע אותה הכחיש היכרות עם המערער.

עניין נוסף הוא שהעסקה בוצעה בעזרת גיסו של המערער – קבלן בעל ידע נרחב בעסקאות דומות, שאף סייע למערער להפוך את הנכס לווילה יוקרתית טרם המכירה. 

עוד ציין השופט כי העובדה שחלק מהרווח נבע מעליית מחירים לא סותרת את התמונה הכללית שמצביעה על עסקה מסחרית שבוצעה על ידי אדם שרכש נכס במימון, שדרג אותו משמעותית בעלויות גבוהות תוך ניצול הידע המקצועי שלו ושל גיסו, ומכר אותו בתקופה של עליית מחירים.

לפיכך הערעור על שומת מס ההכנסה בקשר לנכס נדחה והמערער חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 30,000 שקל.  

לפסק הדין ע"מ 58172-01-16

• ב"כ המערער: עו"ד משה גבע
• ב"כ המשיב: עו"ד חגי דומברוביץ' מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין