רכש דירות לנכדים - והפסיד בקרב על הטבת המס

הנכסים נרשמו על-שם הקטינים, מומנו במלואם מכספי הסב והופרדו לחלוטין מההורים– אך השופט קבע כי לצורכי מס רכישה אין לראות בהם "דירות יחידות"

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בלוד דחתה לאחרונה ערר שהגישו 12 קטינים שקיבלו במתנה דירות, בניסיון ליהנות ממס מופחת בגין "דירה יחידה". יו"ר הוועדה, השופט אבי גורמן, נימק כי הגם שהנכסים נרכשו מכספי הסב ושנקבע מנגנון של הפרדה רכושית מלאה מההורים - הרי שלצורכי מס רכישה, יש לראות בכל קטין חלק מהתא המשפחתי של הוריו, שבבעלותו כבר דירת מגורים.

מדובר ב-12 קטינים המשתייכים ל-4 משפחות, שלכל אחת מהן כבר דירה. הסב, יחד עם זוגתו, ביקש להבטיח את עתיד שתי נכדותיה ועשרת נכדיו, ולכן רכש עבור כל אחד מהם דירה בפרויקט ברמת גן, תמורת כ-3.5 מיליון שקל. לשם כך נחתמו בספטמבר 2023 הסכמי מתנה שלפיהם הסב יעניק לכל קטין את עלות הדירה ואף יממן את מלוא ההוצאות הנלוות, לרבות מס רכישה.

עוד נקבע בהסכמים כי לאחר השלמת בנייתן הדירות יושכרו, כאשר דמי השכירות יופקדו בחשבונות ייעודיים על-שם הקטינים בלבד, והוריהם לא יהיו רשאים לעשות שימוש בדירות או בפירותיהן. הובהר שמקבלי המתנה יהיו רשאים למכור את הדירות רק בהגיעם לגיל 25 – כאשר לפני כן נדרש אישור בית משפט למהלך – וכי מגיל 18 בלבד יוכלו להשתמש בדמי השכירות כרצונם.

בדצמבר 2023 קבע מנהל מיסוי מקרקעין שאין מדובר ב"דירה יחידה" לכל קטין, ומשכך הוציא שומת מס רכישה ללא הפחתה. מכאן הערר שהוגש, במסגרתו טענו הקטינים כי מאחר שהרכישה מומנה מכספי הסב ונקבעה הפרדה רכושית מלאה מהוריהם, הרי שאין הצדקה להחיל עליהם את "חזקת התא המשפחתי", שלפיה לצורכי מס נחשבים הורים וילדיהם הקטינים לרוכש אחד.

קריאה למחוקק

רשות המסים טענה מנגד כי ההטבה בגין "דירה יחידה" נועדה להקל על רכישת דירת מגורים עבור התא המשפחתי, ולא על קניית דירות השקעה לקטינים – שחלקם, במקרה זה, פעוטות. נטען שעצם ההפרדה הרכושית מההורים אינה יכולה לסתור את "חזקת את המשפחתי", כאשר קבלת עמדת העוררים תאפשר לכל משפחה אמידה ליהנות מהפחתת המס תוך פגיעה בתכלית החברתית של החוק.

השופט גורמן קיבל עמדה זו. אכן, ציין, אין מחלוקת שהסב הוא שמימן את העסקאות וכי נוצרה הפרדה רכושית בין הדירות להורי הקטינים. ואולם לדבריו אין בעצם ההפרדה כדי להצדיק סטייה מ"חזקת התא המשפחתי", כפי שנעשה ביחס לבני זוג. הודגש שבעוד לאלה "קיימות הצדקות חשובות וכבדות משקל אשר חייבו, כפי שנקבע בפסיקה, לסטות מלשון החוק ולקבוע את החריג ביחס להפרדה רכושית - הרי שהצדקות אלה אינן קיימות ביחס לקטינים".

בתוך כך חידד השופט כי ההקלות במס רכישה ל"דירה יחידה" נועדו לתכלית סוציאלית - לסייע ברכישת קורת גג - בעוד שבמקרה זה מדובר ברכישת נכסים להשקעה עבור קטינים המתגוררים ממילא עם הוריהם. הוא העיר, לקראת סיום, כי נוכח המורכבות של סוגיית "חזקת התא המשפחתי", ראוי שהמחוקק ייתן עליה את הדעת ויחליט האם להרחיב את החריגים לה גם למקרים מעין אלו.

בסופו של יום הורה השופט על דחיית הערר ואולם נמנע מלחייב את מגישיו בהוצאות, בין היתר בשל העובדה ש"מדובר בסוגיה המעוררת שאלות אשר בנסיבות העניין, הצדיקו את בחינתן".

• ב"כ העוררים: עו"ד אלישע כהן ועו"ד אהוד ערב
• ב"כ המשיב: עו"ד ערן פיירשטיין ועו"ד דנית אלפסי פוטסמן (פמ"מ אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.