בפסק דין עקרוני עם השלכות רוחביות בהיקף של מאות מיליוני שקלים נקבע כי אין לגבות על דירות שנבנו במסגרת "מחיר למשתכן" היטל השבחה כאילו נמכרו בשוק החופשי
השופט גלעד הס דחה לאחרונה ערעורים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה בהם היא טענה שיש להטיל על תוכניות מחיר למשתכן בתחומה היטלים על פי שווי הדירות בשוק החופשי. לטענת העירייה, היא אינה צריכה לממן את המגבלות שנקבעו בין המדינה ליזמים. השופט הדגיש את עקרון העל שלפיו "באין התעשרות אין היטל" וקיבל את טענת חברות הבנייה כי יש מקום להביא בחשבון את מגבלות תכנית מחיר למשתכן בעת קביעת היטל ההשבחה.
חברות הבנייה פרשקובסקי, אפריקה ישראל מגורים ואזורים השתתפו במכרז בו שיווקה רמ"י קרקע במתכונת של מחיר למשתכן. המכרז אפשר ליזמים לרכוש שטחים בהנחה בתמורה להתחייבות למכור 80% מיחידות הדיור במחיר מופחת.
החברות זכו במכרז והגישו בקשה להיתר בניה. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה הנפיקה להם שומת היטל השבחה.
השומה נערכה לפי שווי המקרקעין ללא התחשבות במגבלה של מכירת הדירות במחירי מחיר למשתכן שנקבעו במכרז. החברות הגישו שומות נגדיות כשבמסגרתן חושבה ההשבחה בהתאם לשווי המקרקעין תחת מגבלת תכנית מחיר למשתכן.
במסגרת העררים שהוגשו על השומה הוועדה המקומית טענה שיש לחשב את היטל ההשבחה בהתעלם ממגבלות תכנית מחיר למשתכן ומצד שני טענו החברות כי במסגרת תחשיב היטל ההשבחה יש להביא בחשבון את המגבלות שמטילה תכנית מחיר למשתכן.
ועדת הערר קיבלה את טענות חברות הבנייה ועל החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערעורים. לטענתה, מהוראות החוק עולה כי יש לערוך את השומה באופן אובייקטיבי שאינו קשור לעסקה שבעל המקרקעין עשה או יעשה בעתיד במקרקעין.
היא ביקשה לערוך הבחנה בין חיובים פנימיים החלים על בעל המקרקעין, שהם חיובים מכוח התכנית, לבין חיובים חיצוניים להם התחייב מחוץ להליך התכנוני. לשיטתה, החיוב למכור את המקרקעין במחירי מחיר למשתכן היא התחייבות חיצונית לתכנית, סובייקטיבית, ולכן אין להביאה בחשבון בהערכת שווי המקרקעין.
מאות מיליוני שקלים
השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב הבהיר שלפי הפסיקה, נדבך מרכזי בהצדקה או בשלילה של היטל השבחה הוא בחינה האם הנישום אכן התעשר מהפעולה התכנונית. "לצורך קביעת היטל השבחה לא ניתן לסיים את הדיון בקביעת שווי השוק האובייקטיבי העולה מעסקאות השוואה או ניתוח שוק המקרקעין, אלא אין מנוס משקילת שיקולים נורמטיביים לאור עקרונות היסוד של דיני היטל ההשבחה", כתב.
לדברי השופט, יישום העיקרון הנורמטיבי המרכזי של דיני היטל ההשבחה הקובע כי "באין התעשרות אין היטל", מוביל למסקנה כי יש להביא בחשבון בקביעת היטל ההשבחה את מגבלות תכנית מחיר למשתכן ובמסגרתן את המחיר המוגבל בו יכולים הקבלנים למכור את רוב הדירות.
לפי ההערכות פסק הדין החדשני יוביל לקיזוז היטלי ההשבחה לרשויות המקומיות בסכומים של מאות מיליוני שקלים.
הוועדה המקומית חויבה בהוצאות כל אחת מהמשיבות בסך של 30,000 שקל.
לפסק הדין המלא בתיק 39445-12-21
- ב"כ הוועדה המקומית: עוה"ד אילנה בראף-שניר, אסף הראל ונמרוד טויסטר
- ב"כ אפריקה ישראל: - עוה"ד טלי סולטן-ישועה, יונתן ליבצ'יק וירדן סעדיה
- ב"כ פרשקובסקי: עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל
- ב"כ אזורים: עוה"ד תומר גו
עו"ד איתי הכהן
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין