מוכרי דירה לא הצליחו להצמיד לה גגות כפי שהתחייבו – ויפצו ברבע מיליון ש׳

בני זוג שמכרו את דירתם המשופצת התחייבו בפני הקונים לרשום בטאבו את ההרחבה שבוצעה ושלושה גגות שנוצרו אגב השיפוץ. הם נכשלו במשימה וחויבו לפצות אף שהבניין עתיד להיהרס במסגרת תמ״א 38

לפני יותר מ-10 שנים רכשו בני זוג דירה בירושלים. המוכרים התחייבו בהסכם לרשום את ההרחבה והגגות שהתווספו לדירה בלשכת רישום המקרקעין אך בפועל התברר שהצמדת חלק מהגגות לדירה אינה אפשרית. הרוכשים תבעו פיצוי והמוכרים חויבו לשלם להם כ-260,000 שקל על הנזק ועוגמת הנפש. זאת, אף שבינתיים נחתם ביחס לבניין הסכם תמ״א 38 והרוכשים עתידים לקבל דירה חדשה ומשודרגת.

התובעים סיפרו שבאוגוסט 2011 רכשו מהנתבעים את הדירה, שנמצאת בקומה העליונה בבניין. הדירה הורחבה בעבר ונבנתה לה קומה נוספת שהגישה אליה היא מתוך הדירה. במסגרת ההרחבה הוגדל שטח הדירה מכ-61 מ״ר וכ-110 מ״ר.

בד בבד עם הרחבת הדירה ועקב הבינוי התווספו אליה שלושה גגות בהם עשו המוכרים שימוש. בהסכם המכר התחייבו המוכרים לתקן את צו רישום הבית ממשותף בלשכת רישום המקרקעין כך שהדירה תכלול את ההרחבה ויוצמדו אליה הגגות. הוסכם כי ההתחייבות תמומש עד פברואר 2012 אך הדבר לא נעשה עד היום.

במסגרת התביעה דרשו התובעים פיצוי בגין אי קיום ההתחייבות ועוגמת נפש.

הנתבעים טענו כי בדיעבד התחוור להם שלא ניתן להצמיד את הגגות לדירה.

לאחר שהוגשה חוות דעת מטעם הנתבעים בה נאמד שווי הנזק בגין אי רישום הצמדת הגגות כסך של 135,000 שקל ניתנה החלטה לפיה יעבירו הנתבעים לתובעים את הסכום.

בהמשך ובמהלך ניהול ההליך נחתם בין דיירי הבניין (ביניהם התובעים) לבין יזם נדל״ן הסכם תמ״א 38 לפיו הבניין עתיד להיהרס ותחתיו יקום בניין חדש, כך שהתובעים יקבלו דירה משודרגת.

על מנת לשום את נזקי התובעים מונה מטעם בית המשפט מומחה שקבע שכתוצאה מאי הצמדת הגגות נגדם לתובעים נזק של 218,728 שקל בגין ירידת ערך.

הצדדים לא חלקו על מסקנות המומחה במישור זה. אלא ששניהם ביקשו להיבנות מהסכם ההתחדשות. לטענת התובעים, לו היו הגגות מוצמדים לדירה, היו הם מקבלים שטח שווה ערך נוסף בדירה החדשה ועל כן נזקם הוא 320,000 שקל (לא הייתה מחלוקת שאי רישום ההרחבה לא פגעה בתמורה). 

מנגד, לטענת הנתבעים, במסגרת המשא ומתן מול היזם התובעים יכלו לקבל תמורה גם בגין הגגות אף שלא הוצמדו לדירה. עוד לשיטתם, עצם חתימת הסכם ההתחדשות מאיינת את נזקם של התובעים שכן היא משקפת את העדפתם לקבל את הדירה החדשה על פני החזקת הדירה והזכות לשיפוי הנזק שנגרם בשל אי הצמדת הגגות.

ירידת ערך

השופט אלעד פרסקי מבית משפט השלום בירושלים כתב כי שאלת התמורה בהסכמי התחדשות תלויה לא מעט בכוח המיקוח של הצדדים ובסיטואציה הקונקרטית.

במקרה זה, אף אחד מהצדדים לא ניסה להוכיח באופן הולם כיצד חולקו התמורות בהסכם ההתחדשות ומה הייתה השפעת אי הצמדת הגגות על התמורה שניתנה לתובעים. 

לקביעת השופט, בהיעדר הוכחה להגדלת הנזק או הקטנתו בשל הסכם ההתחדשות הנזק לתובעים בא לידי ביטוי בירידה בערך הדירה לפני הסכם ההתחדשות. 

בהתאם לחוות דעת המומחה קבע השופט כי התובעים זכאים לפיצוי בסך 218,728 שקל ממנו יש להפחית סך של 135,000 שקל אותו כבר קיבלו. עוד הוא פסק לזכותם פיצוי על עגמת נפש בסך של 20,000 שקל.

בסופו של דבר חויבו הנתבעים לפצות את התובעים ב-104,000 שקל בתוספת שכ״ט עו״ד בסך 20,000 שקל.

• ב״כ התובעים: עו"ד עידו שוורץ, עו"ד מוטי גנץ
• ב״כ הנתבעים: עו״ד איתן פלג

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין