דיירי בניין ברמת גן מתגוררים מזה שנתיים במעין אתר בנייה נטוש לאחר שחברת הבנייה נקלעה לקשיים כלכליים. השופטת שוכנעה שהמוצא היחיד הוא "ויתור" על הסכמי המכר, כולל מחיקת הערות אזהרה, בכדי לשחרר את הפרויקט ליזם אחר.
השופטת איריס לושי-עבודי מבית המשפט המחוזי בתל-אביב קיבלה את בקשתו של המנהל המיוחד לנכסי חברה הנמצאת בהליכי פירוק, במסגרתה ביקש להורות על "ויתור" על הסכמי מכר בינה לבין רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38.
פקודת החברות מאפשרת למפרק חברה לפנות לבית המשפט בבקשה להשתחרר מ"נכס מכביד". מטרות העניין הן לאפשר השתחררות מהתחייבות שנטלה על עצמה החברה, ושאינה יכולה לבצעה, וכן לפעול מתוך שיקולי עלות-תועלת לטובת נושי החברה וקופת הפירוק שלה.
ב-2011 חברת "דרך התאונה" (יזמית נדל"ן) התקשרה עם דיירי בניין ברמת גן, בהסכם תמ"א 38 – שיפוץ וחיזוק, הרחבת דירות הדיירים והתקנת מעלית, בתמורה לזכויות הבנייה ברכוש המשותף ובניית דירות חדשות למכירה.
ב-2015 ניתן היתר בנייה, אולם בשלהי 2016 העבודות הופסקו לאחר שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים ובהמשך להליכי פירוק. בנסיבות אלה מונה מנהל מיוחד שקיבל סמכויות שונות במטרה לגבש מתווה לקידום הפרויקט, כולל איתור מקורות מימון להשלמת הבנייה.
מאחר שהחברה לא הסתייעה בליווי מימון בנקאי, לא היתה אפשרות להשלים את הפרויקט ללא גיוס כספים נוספים מהרוכשים, והמנהל המיוחד עתר בבקשה להשתחרר מהסכמי המכר בהם נקשרה החברה עם רוכשי הדירות החדשות (חלקם "רוכשים חיצוניים" וחלקם "רוכשים קרובים" – מקורבים של בעל החברה).
לשם כך ביקש המנהל אף למחוק הערות האזהרה שנרשמו לטובתם על דירות שרכשו, בטענה שמחיקתן תאפשר את מכירת הפרויקט ליזם חיצוני שיממן את הבנייה ממקורות שלו.
בהמשך ההליך ולאחר התדיינויות שונות, שבעה מתוך עשרה רוכשים הסכימו לבקשה.
חשופים למפגעי בטיחות
השופטת לושי-עבודי שוכנעה שהדרך היחידה "להוציא את העגלה מהבוץ" ולפתור את המצב העגום והמסובך שנוצר, היא באמצעות ביטול הסכמי המכר ומחיקת הערות האזהרה – גם במחיר של פגיעה ברוכשים או בחלק מנושי החברה.
"הותרת הפרויקט במצב זה מסבה נזקים רבים לכל המעורבים בעניין, הן לדיירים ולרוכשים והן לבעלי המקצוע שהיו מעורבים בפרויקט, ובנוסף אף חושפת את הדיירים למפגעי בטיחות ונזקי מזג-האוויר. ברור אפוא כי יש לפעול בהקדם לקידום והשלמת הפרויקט ויפה שעה אחת קודם", כתבה.
בהמשך ציינה השופטת כי אין הצדקה לקבל התנגדות של שלושה רוכשים, באופן שיסכל עבור שאר הרוכשים, הדיירים ויתר הנושים, כל אפשרות להוציא את הפרויקט לדרך חדשה.
השופטת אף דחתה בין היתר את טענת רעייתו של בעל החברה (שנמנית על קבוצת "הרוכשים הקרובים"), שביקשה לשקול אפשרויות אחרות למימון השלמת הפרויקט. השופטת הזכירה שהגורמים המעורבים כבר ניסו למצוא מתווים להשלמת הבנייה, ללא הצלחה.
"בכך מוצה לטעמי המשא-ומתן להשלמת הבנייה, לא כל שכן שלא ניתן להמתין עד אין קץ בניסיון למצוא יזם כזה, בייחוד לאור מצב הפרויקט והמפגעים הבטיחותיים הקיימים בו", הוסיפה.
עם זאת, השופטת דחתה את בקשת הנאמן להכיר בשלב זה ברוכשים כ"נושים מובטחים" (העדפתם על פני נושים אחרים של החברה) ביתרת התמורה שתתקבל בפרויקט. היא הבהירה שיש לברר את הדברים במסגרת תביעות חוב שיוגשו למפרק ויידונו בהתאם לדיני חדלות הפירעון, על בסיס העיקרון של שוויון בין נושים.
בסיכומו של דבר השופטת נתנה היתר לוויתור על הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לבין הרוכשים, ולמחיקת הערות האזהרה. המנהל יפרסם הצעה לרכישת הפרויקט כשהוא נקי מכל שעבוד.
· שמות ב"כ הצדדים מצוינים בהחלטה
עו"ד עומר אשכנזי
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין