השכנים התחרטו: רוכש דירה לא יוכל להרחיב אותה

אדם שקנה דירה תכנן לשפץ ולהרחיב אותה על בסיס הסכמות שקיבל הבעלים הקודם מהשכנים, אך הם חזרו בהם לאחר שהבינו שעדיף לבצע בבניין תמ״א 38. תביעתם לצו מניעה התקבלה

המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה קיבלה לאחרונה תביעה שהגישו בעלי דירות בבניין בחיפה נגד שכנם. השכן התכוון להוציא לפועל פרויקט הרחבה לדירתו בהתאם להיתר בניה שקיבל. המפקחת קבעה כי הנתבע לא יכול להתבסס על טופס הסכמות שקיבל בעל הדירה המקורי שמכר לו את הנכס, בין היתר, מכיוון שתכנית השיפוץ השתנתה. היא הוציאה צו מניעה האוסר על הנתבע להוציא לפועל את התכנית.

הבניין נמצא בחיפה ומונה 9 דירות. הנתבע ביקש לבצע תוספת בניה לדירה שלו בקומה הראשונה. השיפוץ המתוכנן כלל שיפור מיגון, שינויים פנימיים וחיצוניים והוספת מרפסת זיזית (מרפסת הבולטת מקו הקיר של הבניין).

התובעים, בעלי 6 מתוך 9 דירות, עתרו לצו מניעה שיאסור על הנתבע לבנות בהתאם להיתר בניה שקיבל. 

הם ציינו כי תוספת הבניה אמורה להתבצע ברכוש המשותף של הבניין, תוך פגיעה בקניינם של יתר בעלי הדירות. בנסיבות אלה לטענתם, היא מחייבת הסכמה של 75% מבעלי הדירות שצמודים להם 2/3 מהרכוש המשותף.

התובעים הסבירו כי הדבר הנכון מבחינה בטיחותית ותכנונית הוא לבצע פרויקט תמ״א בבניין. הם ציינו כי מדובר בבניין בן למעלה מ-60 שנה שקיימים בו סדקים רבים וככל שהזמן עובד מצבו מחמיר. בנוסף, בגלל האופן בו הוא בנוי, לא ניתן לבצע הרחבה של דירה בכל הדירות אלא רק בחלקן ולכן נוצר אי שוויון לגבי חלק מבעלי הדירות. 

הנתבע טען מנגד כי רכש את הדירה ב-2017 ו״נכנס לנעליו״ של המוכר שקיבל הסכמה מרוב השכנים. לדבריו, מיד לאחר הרכישה הגיש בקשה להיתר בנייה דומה לבקשה להיתר בנייה שהגיש המוכר. 

התובעים השיבו כי בעל הדירה המקורי ידע כשמכר את הדירה לנתבע כי רוב בעלי הדירות שינו את דעתם והגיעו למסקנה שעדיף לבצע פרויקט תמ״א בבניין. לטענתם, ההסכמות שנתנו ב-2013 לבעל הדירה המקורי אינן רלוונטיות עוד.

תכנית חדשה

המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, יעל ליבוביץ, קיבלה את התביעה. היא הבהירה כי שיעור ההסכמות הדרוש לבניית מרפסת זיזית הוא 75% מבעלי הדירות בבניין, שצמודים להם 2/3 מהרכוש המשותף. בנוסף, שיפור המיגון שהנתבע מבקש לבצע בדירותו אינו ממ״ד ולכן גם ביחס אליו נדרשת הסכמה דומה.

השופטת הוסיפה כי עיון בטופס ההסכמות של בעל הדירה המקורי מעלה כי 4 בעלי דירות נתנו את הסכמתם לבנייה שביקש. יש לראות בשכנה נוספת, שבבעלותה שתי דירות, שהגישה גם היא בקשה להיתר בנייה באותו מועד כהסכמה נוספת ויחד עם בעל הדירה מדובר ב-7 מתוך 9 בעלי הדירות, מה שמהווה הסכמה של 77.7% מבעלי הדירות בבניין שצמודים להם למעלה מ-2/3 מהרכוש המשותף.

ואולם, תכנית הנתבע אינה זהה לתכנית שהגיש בזמנו בעל הדירה המקורי. כך למשל, הבקשה שלו כוללת ״שיפור מיגון״, שמשמעותו חדר נוסף במקום ממ״ד ומדובר הלכה למעשה בתכנית חדשה.

בנסיבות אלה לא ניתן לומר שההסכמות שנתנו בעלי הדירות מחייבות אותם גם ביחס לתכנית זו. המפקחת הדגישה כי לא מדובר בשינויים מינוריים ולשינוי תכנית הבניה יכולות להיות השלכות על בעלי הדירות. 

בסיכומו של דבר הוציאה המפקחת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לבנות בהתאם להיתר הבניה.

הנתבע חויב בהוצאות של 7,000 שקל.

לפסק הדין המלא בתיק 8/53/2020

• ב״כ התובעים: עו״ד י. פרימס
• ב״כ הנתבע: עו״ד מוטי כהן

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין