בהפתעה מוחלטת נודע לבעלת דירה שהנכס שלה רשום בחלקו על שם אישה אחרת עקב טעות היסטורית. איך נפתרה התסבוכת ומה אפשר ללמוד מהמקרה?
לפני זמן לא רב, פנתה אליי לקוחה שבבעלותה דירה בבניין שנמצא לפני פרויקט התחדשות עירונית. ההסכם ביחס לפרויקט נחתם לפני שנים, הושג הרוב הדרוש, וההליכים למתן היתר בניה כבר יצאו לדרך.
הלקוחה סיפרה שלטענת היזם יש בעיה עם הדירה - רבע ממנה רשום על שם גברת אחרת. בנוסף, סיפרה בחשש, לפי ההסכם עם היזם היא חשופה לסנקציות קשות מאוד אם לא תסדיר את העניין, והיזם הודיע לה שאין לו כוונה לטפל בזה בעצמו.
בבדיקה מצאנו כי בניית הבניין שבו נמצאת הדירה הושלמה ב-1950. בבניין 16 דירות, אך הבניין מעולם לא נרשם כבית משותף, דבר שמאפיין לא מעט בתים ישנים. בדקנו את כל העסקאות ההיסטוריות שנעשו במגרש, החל מהיום בו הקבלן רכש אותו לראשונה בשנות ה-40 של המאה הקודמת, ועד ליום רכישת הדירה על ידי הלקוחה. מצאנו שכל רוכש אשר רכש דירה מהקבלן, נרשם כבעלים ב-1/16 חלקים מהמגרש, בהתאם למספר הדירות שנבנו.
אותה אישה אשר לטענת היזם רשומה כבעלים ברבע מהדירה של הלקוחה, הייתה בין הרוכשים של הדירה האחרונה שמכר הקבלן. היא רכשה רבע מהדירה, בעלה דאז רכש רבע נוסף, ואת המחצית הנותרת רכשה אמהּ.
לימים התגרשה האישה, נישאה בשנית, ושינתה את שם משפחתה. כמה שנים מאוחר יותר, קיבלה מאמהּ את מחצית הדירה שהייתה בבעלות האם, רק שהפעם נרשמה המחצית על שמה בשם משפחתה החדש. חלקו של הגרוש עבר לילדיהם המשותפים.
מאוחר יותר מכרו האישה וילדיה את הדירה, אך את העברת הרבע שהיה רשום לפי שם משפחתה מנישואיה הקודמים הצדדים פשוט פספסו. מאז, הדירה נמכרה ארבע פעמים נוספות עד שהלקוחה רכשה את הדירה, ובכל הפעמים "התפספס" הרבע שהיה רשום על שמה של האישה. כך נולדה והונצחה טעות גדולה מאוד במשך עשרות שנים, כאשר למעשה בכל פעם הועברו רק 3/4 מהדירה לקונה החדש, מבלי שמישהו הבין מה באמת קרה.
לאחר שהבנו את השתלשלות האירועים, נדרשנו לאתר את אותה אישה ולתקן את הטעות. בחקירה יסודית מצאנו שהיא מאושפזת במוסד סיעודי, על ערש דווי, חסרת כל יכולת לתקשר. שני ילדיה מתגוררים כבר שנים רבות בדרום אמריקה והקרוב היחיד שלה בישראל הוא אחיה, גם הוא כבר לא צעיר. להשלמת התמונה, עורך הדין שייצג בעסקה שבה נוצרה הטעות - נפטר לפני למעלה מעשור.
היה ברור שלא יהיה מנוס אלא לפנות לבית המשפט. אולם, בשל לחץ הזמן והאיום הכבד מצד היזם, היה עלינו לעשות כל שניתן על מנת שהטיפול יהיה מהיר ותוך מזעור הסיכונים.
פנינו לילדים שבחו"ל ולאח שבארץ כדי לקבל הסכמתם. הסברנו את הטעות ואת התיקון הנדרש, ביקשנו למנות את האח לשמש אפוטרופוס לדין, הסברנו שפנינו לשלום ושלא נדרוש מהם לשלם דבר. הם שוכנעו והסכימו. הגשנו תביעה למתן סעד הצהרתי, ולמתן צו לתקן את הרישום והצו ניתן כמבוקש.
לאחר מתן פסק הדין, ועוד קצת ביורוקרטיה, השלמנו את רישום הזכויות באופן מלא על שם הלקוחה, וכל זה בתוך פחות מ-6 חודשים מאז שפנתה אלינו לראשונה.
מה אפשר ללמוד מהמקרה?
ראשית, להבין שלכל עסקה מורכבויות משלה. לכן, ברכישה של זכויות בבית שאינו רשום כבית משותף, כדאי להיעזר בעורך דין שעוסק בתחום ושידע לבדוק את הזכויות, כדי להימנע מטעויות יקרות בהמשך.
שנית, בהסכם התחדשות עירונית, כדאי מאוד לקחת ייעוץ פרטני, (בנפרד מעורך הדין של כלל הדיירים), על מנת להבין היטב את העסקה, את ההתחייבויות שעתידים לקחת, וכן כדי לבדוק את הסיכונים שאתם נוטלים על עצמכם. לאחר החתימה ליזם יש פחות מוטיבציה לקחת על עצמו טיפול בסוגיות שונות כמו למשל טעויות ברישום.
לבסוף, בניהול הליך משפטי, לעיתים השגת הסכמת הצדדים מראש היא דרך המלך. שיתוף פעולה עשוי להיות זול ממאבק משפטי והוא גם לרוב נעים יותר.
* עו"ד חגי חכם עוסק בדיני מקרקעין
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין