מאת: עו"ד ויקטור בן-חיים
לפסק הדין בעניין החברה לפיתוח קיסריה נ' זיפר
בית משפט השלום בחיפה קיבל לאחרונה תביעה שהגישה החברה לפיתוח קיסריה נגד בעלת בית ביישוב, ואסר עליה להשכיר את ביתה לתקופות קצרות גם אם אינו מושכר למסיבות או אירועים.
במטרה למנוע מתושבי קיסריה מטרדים, מנסה החברה לפיתוח קיסריה לצמצם את המנהג הנפוץ של השכרת בתים למטרות נופש, מסיבות ואירועים. במסגרת זו, אדם שרוכש נכס ביישוב נוהג לחתום על כתב התחייבות לפיו אינו רשאי לאפשר לצד שלישי כל שהוא להשתמש בבית למטרה שאינה מגורים.
על כתב התחייבות כזה חתמה אישה שרכשה ב-2007 בית ביישוב. אלא שהאישה, שנהגה להשכיר את ביתה למשפחות, זוגות ובודדים, סברה שהשכרת הנכס לתקופת קצרות טווח אינה בגדר הפרת ההתחייבות, כיוון שהיא מחתימה את האורחים על הסכם האוסר עליהם לערוך אירועים רעשניים ולהפריע לשכנים.
החברה לפיתוח קיסריה פרשה את ההתחייבות אחרת, והגישה נגד האישה תביעה להפרת כתב ההתחייבות וגרימת מטרד לשכניה.
בעלת הבית טענה בתגובה שדין ההתחייבות להתבטל, בין היתר, כיוון שהיא תנאי מקפח בחוזה אחיד, שגם נוגד את זכות היסוד שלה לחופש עיסוק. עוד לדבריה, ההחתמה על כתב ההתחייבות היא למעשה מעין "ועדת קבלה" ליישוב, שאסורה על פי חוק.
שכירות קצרה אינה מגורים
נשיא בית משפט השלום בחיפה, השופט אינאס סלאמה קבע ששכירות לימים בודדים אינה נחשבת "מגורים" גם אם השוכרים לא מרעישים או עורכים מסיבות. משכך ניגש השופט, שקבע שהנתבעת הפרה את כתב ההתחייבות, לבדוק את טענות הנתבעת בנוגע לתנאי ההתחייבות עצמה.
השופט דחה את טענת "ועדת הקבלה": "התובעת אינה עורכת מבחני קבלה או אוסרת על בעלי הנכסים להעביר הבעלות למישהו אחר... כתב ההתחייבות... אינו מבחין בין רוכשים על בסיס מאפיינים של גיל, מוצא, מצב סוציו-אקונומי וכו'. כל שנדרש מהרוכש, ותהא זהותו אשר תהא, הוא לחתום על כתב ההתחייבות שמטרתו ניהול תקין של הישוב ועמידה בהסדרים שהתובעת קבעה זה מכבר לצורך שמירה על אורח החיים ואיכות החיים בישוב".
עוד קבע השופט, שגם לא מדובר בתנאי מקפח מהסיבה הפשוטה שהתובעת לא הוכיחה שביקשה לשנות את ההתחייבות ונתקלה בסירוב. היא גם לא הראתה כתבי התחייבות נוספים על מנת להוכיח שמדובר בחוזה אחיד. וממילא, הוסיף השופט, הנתבעת לא הוכיחה שמדובר בתנאי מקפח ואף להיפך: התנאי נועד להגן על האינטרס של תושבי האזור, בהם הנתבעת, ליהנות מאיכות חיים ביישוב.
לכן, קבע השופט שההתחייבות מאזנת כראוי בין זכותם הקניינית של התושבים לאינטרסים הנוספים שלהם, כמו זכותם ליהנות מקניינם מבלי לסבול ממטרדי רעש וזוהמה.
משכך, קבע השופט סלאמה, שהנתבעת הפעילה בביתה עסק ללא רישוי וללא היתר, ואמנם לא הוכח שגרמה למטרדים לשכניה, אולם מעתה ואילך, ייאסר עליה להשכיר את ביתה לשכירות קצרת טווח. הנתבעת חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד של 7,000 שקל.
לדעתי, אף שזכות הקניין והשימוש בו הינה ערך עליון - החובה החוזית שנוטל על עצמו רוכש של נכס כלפי המוכר גוברת על טענה לזכות הנובעת מזכות הקניין. המשמעות היא, שאדם אינו יכול להתחייב מראש ולטעון בשלב מאוחר יותר שהתחייבותו לא תקפה. לכן, עדיף לרוכשים להימנע מנטילת התחייבויות עתידיות בעת רכישת הנכס.
*עו"ד ויקטור בן-חיים עוסק בדיני חוזים
**הכותב לא ייצג בתיק
*** שמות באי הכח לא אוזכרו בפסק הדין
****המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
לפסק הדין בעניין החברה לפיתוח קיסריה נ' זיפר
למדור: דיני חוזים
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.