בשורה טובה לרוכשי דירות קבלן: בעקבות התיקון החדש הותאמו שלבי הבנייה ושיעורי התשלומים שרשאי הקבלן לדרוש לשיטות הבנייה המעודכנות ולסיטואציה המיוחדת של רכישת דירה בבניין שעובר תמ"א 38/1.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מבקש להגן על כספם של רוכשי דירות קבלן, וקובע חלופות שונות של הענקת בטחונות לכספם. לצד בטוחות מסוג ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח המוכרות בשוק, מאפשר החוק, תחת הגבלות מסוימות, לתת לרוכש בטוחה מסוג רישום הערת אזהרה אצל רשם המקרקעין על זכויות הקבלן בדירה הנמכרת.
הערת האזהרה למעשה מודיעה על אודות עסקת המכר בין הקבלן לבין הרוכש ומונעת מהקבלן למכור את הדירה בשנית, למישהו אחר. בד בבד עם רישום הערת האזהרה נקבע בתקנות המכר מנגנון המגביל את סכומי הכסף שהקבלן זכאי לקבל מהרוכש, ומצמיד אותם לשלבי התקדמות הבניה. פועל יוצא הוא כי הרוכש משלם תמיד רק בגין שלבי הבנייה שבוצעו בפועל, וכך קטן הסיכון שהקבלן לא יצליח לממן את סיום הפרויקט, ובמקרה בו חלילה נעצרה הבנייה, גדלים הסיכויים להחלפת קבלן שיסיים את הפרויקט.
שמונה שלבים במקום חמישה
עד לאחרונה פורטו בתקנות חמישה שלבים בפרויקט הבנייה אשר בהתאם להם נקבע השיעור המקסימאלי מתוך סכום העסקה אותו הקבלן רשאי לקבל מהרוכש בסיום כל שלב. אלא שלוח התשלומים אשר קדם לתיקון בו עסקינן נקבע ב-1975 בהתאם לשיטת הבנייה ולהתקדמות קצב הבנייה באותה עת.
היום כבר ברור כי שלבי הבנייה אשר נקבעו באותה תקופה אינם תואמים עוד את שיטות הבנייה הנוכחיות, מה שהביא למצב בו החלק ששילם הרוכש מהתמורה לפי שלב הבנייה לא שיקף נאמנה את העלות האמיתית של אותו השלב. הדבר פגם כמובן בתכלית הוראת החוק שנועדה להגן על כספי הרוכשים.
זוהי בדיוק הסיבה שבגינה תוקנו לאחרונה (אפריל 2019) תקנות המכר (דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), ועודכן לוח התשלומים כך שהוספו בו מספר שלבים. כיום כולל לוח התשלומים שמונה שלבי בנייה במקום חמישה, ובהתאם שונו שיעורי התמורה המותרת לתשלום בכל שלב, כך שיתאימו לקצב התקדמות הבנייה בשיטות הבנייה והעלויות הנוכחיות.
התייחסות ייחודית לפרויקטים של תמ"א 38
שינוי נוסף ומהותי במסגרת התיקון הינו התייחסות נפרדת לרוכשי דירות בפרוייקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה).
מאחר שרבים ממיזמי תמ"א 38/1 קטנים בהיקפם ולכן אינם מלווים על ידי בנק מלווה, לא ניתן להבטיח את כספי רוכשי הדירות החדשות באמצעות ערבויות בנקאיות. הדבר יצר מצב בו הרוכשים, שניתנה להם בטוחה מסוג הערת אזהרה, שילמו את התמורה בגין הדירה לפי לוח התשלומים אשר היה קבוע בתקנות לכלל רוכשי הדירות באשר הם, ללא אבחנה בנוגע לסוג הפרוייקט במסגרתו נבנית הדירה הנרכשת.
קצב התקדמות הבנייה אשר התווה את קצב תשלומי התמורה לא שיקף נכונה את הסיטואציה המיוחדת של בניית דירה במסגרת תמ"א 38/1, בה למעשה כבר קיים בניין והעבודות המבוצעות בו הן חיזוק והוספה.
לוח התשלומים החדש, המתייחס באופן ספציפי לפרויקטים של תמ"א 38/1, מחלק את לוח תשלומי התמורה לקבלן לשמונה שלבים, בדומה לשלבי הבנייה הרגילים. ואולם, לנוכח העובדה כי הדירה הנרכשת עתידה להיבנות על בניין קיים, יוחס חלק קטן יותר מתוך התשלום לשלבים הראשונים ואף בוצעה התאמה של שלבי הבנייה לשלבים המתקיימים בפועל במסגרת פרוייקט שכזה.
כך, בעוד שהשלב הראשון בלוח התשלומים של דירה בבנייה חדשה הינו שלב גמר יציקת רצפת מפלס תחתון, הרי ששלב זה אינו רלוונטי בהתייחס לבנייה במסגרת תמ"א, והשלב הראשון בלוח התשלומים במסגרת פרויקט חיזוק הוא גמר עבודות החיזוק והוספת מרחבים מוגנים.
בנוסף, בעוד שעל-פי לוח התשלומים בבנייה חדשה רוכש יכול לשלם 61% ממחיר התמורה עד לגמר עבודות השלד ועבודות החשמל והאינסטלציה בבניין, רוכש בפרויקט תמ"א 38/1 ישלם עד לגמר השלד ועבודות החשמל והאינסטלציה רק 46% ממחיר הדירה.
שימו לב: הוראות התיקון המבורך יחולו ביחס להסכמים אשר ייחתמו החל מ-30 ימים לאחר פרסומן (16.4.19) ולא רטרואקטיבית על הסכמים שנחתמו קודם לכן.
החשיבות הרבה של התקנות החדשות וכובד משקלן בהגנה על רוכשי דירות נגזר אף מקביעת המחוקק לפיה אי-קיום הוראות החוק מהווה עבירה פלילית. מכאן, שכל קביעה סותרת בהסכם מכר בנוגע לשיעור התמורה שמותר לקבלן לגבות - בטלה.
ניתן לסכם ולומר שהתיקון מקנה הגנה רלוונטית ומותאמת מציאות לציבור רוכשי דירות קבלן.
* עו"ד גיא יקותיאל עוסק בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין