רכש קרקע עם הסכם לבנייה. צריך לשלם מס רכישה על דירה? - פסקדין

תושב חוץ שרכש זכויות בקרקע במרכז חויב במס רכישה גבוה על דירת מגורים. ועדת ערר קבעה שרשות המיסים טעתה, והוא קנה רק קרקע

גבר שרכש זכויות בקרקע במרכז, הכוללות הסכם להזמנת שירותי בנייה, ניצח את רשות המיסים: יו"ר ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בלוד, השופט שמואל בורנשטין, הכריע לאחרונה שמדובר, הלכה למעשה, בעסקה לרכישת קרקע - ולא דירת מגורים - ומשכך טעה מנהל המיסוי כשהנפיק שומת מס כאילו מדובר במכר דירה.

במאי 2020 רכש העורר, תושב חוץ, זכויות שהיו לבעל קרקע בגבעת שמואל מכוח "הסכם קומבינציה ושירותי בנייה", תמורת 1,773,000 שקל. התוכנית, שאושרה עובר לחתימת ההסכם, עניינה בהקמת בניין על המקרקעין הכולל 111 יחידות דיור, כאשר המוכר - אשר הרוכש בא בנעליו - היה זכאי ל-2.94 מהן.

חודש לאחר הרכישה, ביוני 2020, הצהיר העורר בפני המשיב, מנהל מס שבח מקרקעין מרכז, על רכישת הקרקע בהתאם לשווי המכירה. בהתאם להצהרה, הועמד שיעור מס הרכישה על 6%, כך שסכום המס הינו 106,434 שקל. מנהל המיסוי לא קיבל את שווי המכירה המוצהר, והעמידו על 2,565,000 שקל - קביעה שבינתיים הפכה חלוטה.

אלא שבהמשך החליט מנהל מס השבח לתקן מיוזמתו את השומה, ולחייב את העורר במס רכישה גבוה בהרבה, בגין רכישת דירות מגורים מוגמרות, על בסיס שווי מכירה של 6,044,712 שקל. הנימוק: העורר קנה, כך לפי הטענה, אגד זכויות המהוות דירות מגורים, ולא זכויות לרכישת קרקע, משנקבע בהסכם המכר כי "נכנס בנעלי המוכר" לכל דבר, ובפרט לעניין הזכאות בדירות.

נשא בסיכונים ובעלויות

במסגרת הערר הדגיש הרוכש שהוא, ולא המוכר, לקח על עצמו התחייבות להשלמת הבנייה, כך שבעת הרכישה לא היה אין מדובר ב"דירת מגורים" כפי הגדרתה בחוק - הדורשת מחויבות מצד המוכר להשלמת הבנייה, שכאמור אינה קיימת במקרה זה. מנגד טען מנהל המיסוי שמכלול ההסכמים יוצר אגד זכויות שבמהותו שקול לרכישת דירה "על הנייר", בדומה לעסקת קומבינציה.

אבל השופט בורנשטין דחה את עמדת האחרון. הוא קבע שיש להבחין בין עסקת קומבינציה - שבה בעל הקרקע מקבל דירה מבלי לשלם סכום נוסף לקבלן - לבין עסקת שירותי בנייה, שבה בעל הזכויות נושא בסיכונים, בעלויות, במימון ובהתקדמות הפרויקט. העובדה שהרוכש נכנס בנעלי המוכר אינה הופכת את העסקה לרכישת דירה, במיוחד כאשר המוכר עצמו לא התחייב לסיים את הבנייה ואף הצהיר במפורש כי אינו ערב להשלמת הפרויקט.

ואכן, כתב השופט, עיון בהסכם עם הקבלן ובזה שכרתו העורר והמוכר מעלה ש"מדובר במכירה על-ידי המוכר של חלקו במקרקעין לעורר, ובהעברת הזכויות והחובות הנובעות מהסכם הזמנת שירותי הבנייה שנחתם בין המוכר לקבלן - ואין המדובר במכירה של זכויות הנובעות מעסקת קומבינציה".

הודגש, בהקשר הזה, שהעורר נדרש לפעול אקטיבית על מנת שתהא בידיו דירה מוגמרת. כך למשל, הוא היה צריך לדאוג להשגת המימון בעצמו ולשלם לקבלן את התמורה בגין שירותי הבניה, בהתאם למחירונים שנקבעו.

יו"ר הוועדה הדגיש לקראת סיום כי המחוקק ידע להרחיב במפורש את הגדרת "דירת מגורים", למשל ביחס לקבוצות רכישה, והבהיר שאין מקום לעשות זאת בדרך פרשנית. במקרה זה, נקבע, מדובר ברכישת קרקע בלבד, לפיכך הוחלט על ביטול השומה הגבוהה, בד בבד לקביעת שווי העסקה, לצורכי מס רכישה, על 2,565,000 שקל.

מנהל מס השבח חויב לשלם לרוכש הוצאות משפט בסך 35 אלף שקל.

• ב"כ העורר: עו"ד ליאור רצון ועו"ד שרון ויצמן
• ב"כ המשיב: עו"ד טל זוהר

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.