התמורות בשוק הנדל"ן, כמו גם הקיפאון המסתמן בשוק הדיור, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש – רכישת משרדים במגדלים באזורי ביקוש, לצורך השכרתם. ריכזנו עבורכם כמה דברים שחשוב לדעת לפני שאתם נכנסים לתחום ההשקעות החם.
הקיפאון היחסי בשוק הדיור, כמו גם צעדיה הדרסטיים של הממשלה בניסיון למגר את המשקיעים בשוק זה, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש בנדל"ן – הנדל"ן המסחרי.
בעוד שבעבר השקעות מסוג זה דרשו סכומים נאים ואף גבוהים מאלו הנדרשים בתחום הדיור, כיום מציעות חברות ויזמים יחידות משרדים, לרוב במגדלים באזורי ביקוש, בעלות הנעה בין 300,000-500,000 שקל בלבד.
בדרך כלל, יזמים אלה רוכשים קומת משרדים שלמה ומפצלים אותה ליחידות שנמכרות כל אחת בנפרד. כל יחידה מושכרת על ידי הרוכש בתשואה שנתית של כ-9%. העלות הנמוכה יחסית של הנכס מצד אחד והתשואה השנתית המכובדת מאידך, גורמת לאפיק השקה זה לקרוץ לא רק למשקיעים מבוססים שמחפשים אלטרנטיבה לשוק הדיור, אלא גם לאנשים מהשורה שצברו במשך השנים כספים לא רבים ומעוניינים להשקיע אותם בנדל"ן.
הסכם שיתוף
אנו עדים לא אחת לבעיות ייחודיות לתחום רכישת משרדים להשקעה. בעיות אלה, מחייבות תשומת לב מירבית וידע רלוונטי, במטרה להבטיח שלא תשימו את כספכם על קרן הצבי.
ראשית, חשוב להבין כי לרוב המשרד המוצע למכירה הוא חלק מקומה שלמה שנבנתה כמעטפת ופוצלה ליחדות משרדים. במצב דברים זה, הבעלות על המשרד המוצע אינה בעלות במשרד ספציפי, אלא בעלות באחוז מסוים מהנכס כולו (לדוגמא – קומת המשרדים).
במקרה זה, החלוקה הפנימית של היחידות נקבעת בין בעלי המשרדים בהסכם שיתוף, ולא מסומנת כתת חלקה נפרדת בטאבו. בעלות משותפת זאת עשויה להיות פתח לבעיות שונות, לדוגמא כאשר אחד מבעלי המשרדים לא מקיים את חובותיו, לא משלם ארנונה, עושה שימוש חורג בנכס ומסרב לשאת בעלויות השוטפות שלו. על הסכם השיתוף להבטיח את מלוא זכויותיכם במקרים כגון אלו.
רישום וערבויות
סוגיה נוספת שנגזרת מצורת בעלות ייחודית זו קשורה לרישום הזכויות בנכס, ולאפשרות לממן באמצעות משכנתא את הרכישה. כאמור, הבעלות במשרד נרשמת כחלק יחסי באחוזים משטחה הכולל של קומת המשרדים, ולא כבעלות ספציפית המשרד. לדבר השלכות שונות כאמור, שאחת מהן נוגעת לאפשרות לקבל משכנתא למימון הרכישה, אשר במקרה זה עשויה להיות מורכבת יותר, ודורשת מיומנות גבוהה מצד עורך הדין המטפל.
בנוסף לאלו, ריבוי הבעלויות ביחידות המשרדים מחייב כי ניהול הנכס יהיה באמצעות חברת ניהול שתבטיח שמירה על הנכס ואף את השכרתו בבוא היום.
עניינים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת, ככל שמדובר ברכישת משרד "על הנייר", קשורים לערבויות שיש לדרוש מהקבלן. בהקשר זה חשוב להבין שאין חובה חוקית על הקבלן לתת ערבויות שכן לא מדובר בדירת מגורים. לכן מומלץ לבדוק היטב את איתנותו הפיננסית של הקבלן, את הניסיון הקודם שלו בתחום, וכמובן להבטיח החזקה של כספי הרכישה במנגנון של נאמנות, לצד רישומה של הערת אזהרה באופן מהיר.
בנוסף, כדאי לבחון היטב את החלוקה הפנימית של יחידות המשרדים בפועל. בהיעדר עיגון חוזי מספק, חלוקה זו עלולה להיות שונה בסופו של דבר, לעיתים מתוך אילוץ אמיתי, ממה שהובטח בקטלוג השיווק הנוצץ.
מיסוי
בהיבט המיסוי של נדל"ן מסחרי, ישנם כמה משתנים שדוחפים גם הם להשקיע בתחום זה, להבדיל מרכישת דירה נוספת להשקעה. כך, גובה מס הרכישה על רכישת נדל"ן מסחרי עומד נכון להיום על 6% מעלות הנכס. נתון זה נמוך ביחס לרכישת דירה נוספת להשקעה, שם גובה מס הרכישה עומד על 8%. בנוסף לכך, רכישת נדל"ן מסחרי אינה פוגעת בזכאות לפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה, להבדיל מרכישת דירה נוספת להשקעה.
* עו"ד דב מצנר הוא שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן ב-MGR Law Firm (מצנר, גולדשטיין, רבי – עורכי דין)
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין