העירייה הפקיעה קרקעות בדרום העיר בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת לצרכי ציבור. בהמשך הוקמו עליהן קניון חיפה וקניון קסטרא. ביהמ״ש קבע שקניון מסחרי הוא לא צורך ציבורי
בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל לאחרונה תביעה שהגישו 10 אנשים שהופקעו מהם או מהוריהם קרקעות לפני 40 ו-50 שנה. התביעה הוגשה נגד עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובניה. העירייה הפקיעה את השטחים לצרכי ציבור אך כיום מפעילים עליהם יזמים פרטיים שני קניונים. בית המשפט קבע כי מדובר בשינוי ייעוד מהותי ובמצב זה היה על העירייה לאפשר לתובעים לרכוש חזרה את הקרקעות. מכיוון שהדבר לא אפשרי כיום היא תפצה אותם במיליוני שקלים.
בכתב התביעה סיפרו התובעים כי הקרקעות הופקעו על ידי העירייה לצרכי ציבור, לייעוד ״תיירות, נופש וקיט״.
אחרי מספר שנים שונה ייעוד הקרקעות ל״אתר שירותי תיירות (סידור וקניות)״ ששימושיו מסחריים.
בשנות ה-90 של המאה הקודמת השטחים שהופקעו נמכרו בחלקם על ידי העירייה לרשות מקרקעי ישראל והיא החכירה אותם בחכירה לדורות ליזם פרטי שהקים עליהם את קניון חיפה. את יתר הקרקעות החכירה העירייה ליזם אחר שהקים עליהן את קניון קסטרא.
התובעים טענו כי הנתבעות הפרו את חובתן החוקית להציע להם לרכוש חזרה את השטחים לנוכח שינוי הייעוד. הם ביקוש לאפשר להם לרכוש חזרה את השטחים ולחילופין לקבוע לטובתם פיצוי בהעדר אפשרות לרכישה בחזרה.
הנתבעות טענו כי יש לדחות את התביעה בשל התיישנות שכן לטענתן מדובר בתביעה כספית שהתיישנה 7 שנים לאחר שינוי הייעוד.
התובעים השיבו כי תקופת ההתיישנות היא 25 שנה שכן מדובר בעילה לאכיפת זכות במקרקעין. הם הוסיפו כי גם אם העילה כספית התביעה לא התיישנה שכן רק ב-2007 ו-2011 הם גילו עובדות רלוונטיות לתביעה.
הפקעה צמודת מטרה
השופטת רבקה למלשטריך לטר הדגישה כי זכות הקניין במקרקעין קבלה מעמד של זכות יסוד חוקתית. ״רשות מפקיעה איננה מוסמכת לעשות בקרקע המופקעת ככל העולה על רוחה והיא כפופה למשטר של שימושים ציבוריים מסוימים״, כתבה.
עוד הבהירה השופטת כי סמכות ההפקעה מאזנת בין צרכי הציבור לבין זכות הקניין של הפרט, ולכן היא סמכות צמודת מטרה. במילים אחרות, ההפקעה תקפה כל עוד הצורך הציבורי קיים.
השופטת ציינה שכל מי שראה את קניון חיפה וכל מי שמכיר אותו, לא יכול לחשוד ולו לרגע שמדובר בשימושי מסחר שהם "שירות נלווה" לאתר תיירות נופש וקיט. גם קניון קסטרא מהווה מרכז מסחרי עצום ומתפרש על פני כ-22 דונם ולא בא לשרת תיירים או נופשים במתחם.
הקמת מרכז מסחרי רווחי ככזה, לא מהווה הפקעה לצרכי ציבור בהיבט חוק התכנון והבניה, קבעה השופטת. בנסיבות אלה ולנוכח שינוי הייעוד המהותי, הנתבעות היו חייבות להציע לתובעים לרכוש חזרה את אדמתם.
לעניין ההתיישנות קיבלה השופטת את עמדת התובעים כי מדובר בתביעה במקרקעין שלא התיישנה.
מכיוון שכיום לא קיימת אפשרות של רכישת הקרקע על ידי התובעים תמורת תשלום, על הנתבעות לפצות אותם.
השופטת קיבלה את הערכת שמאי התובעים לעניין סכום הפיצויים: שווי של 3,078 שקל למ״ר בקניון חיפה ו-2,842 שקל במתחם קסטרא.
בסיכומו של דבר יקבלו התובעים פיצוי מצטבר של כ-30 מיליון שקל.
הנתבעות חויבו בהוצאות בסך 100,000 שקל.
- ב״כ התובעים: עו"ד שחר הררי, עו"ד סיון גוטהלץ
- ב״כ הנתבעות: עו"ד אילנה בראף, עו"ד יונתן הראל
עו"ד רן שדה
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין