חוק מיסוי מקרקעין קובע חזקה שלפיה במצבים מסוימים הנישום ייחשב כמי שבבעלותו דירת מגורים יחידה, אף שיש לו דירה נוספת. באילו מצבים זה קורה?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג -1963 (להלן: "החוק") מקנה מעמד מיוחד לדירת מגורים יחידה. מעמד זה מאפשר שיעורי מס רכישה מוטבים בקניית דירת מגורים יחידה. גם במכירה, לצורך מס שבח, ניתן ליהנות מפטור מהמס בתנאים מסוימים כמפורט בחוק.
תכנוני מס רבים נעשים בניסיון להיכנס להגדרת "דירה יחידה" וכך למטב את מיסי המקרקעין ככל שניתן. לדוגמה, אם קיימת ברשותי קרקע והתחלתי בבניית בית על אותה הקרקע במטרה לעבור לגור בו, כדאי לתזמן את מכירת דירת המגורים הקיימת, עוד לפני סיום בניית הבית. כל עוד לא הסתיימה בניית הבית, הוא לא נחשב במניין דירות המגורים שברשותי, ועד אז דירת המגורים נחשבת כדירה יחידה שמכירתה תוכל לזכות אותי בפטור ממס שבח. לאחר סיום בניית הבית יהיו ברשותי כבר שתי דירות מגורים ולפיכך מכירת הדירה כבר לא תזכה בפטור מס שבח כדירה יחידה. לעניין מניין הדירות, גם בעלות על חלק מדירה נחשב כדירה.
קיימים מקרים מיוחדים שעל אף שיש ברשות הנישום דירת מגורים ודירה נוספת, עדיין הוא יוכל לזכות בפטור המיוחל.
חזקת דירת מגורים יחידה
מקרים מיוחדים אלו מפורטים בסעיף 49ג לחוק. הסעיף קובע שבמצבים מסוימים יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו עוד דירה בנוסף על הדירה הנמכרת.
הסעיף נקרא "חזקת דירת מגורים יחידה", כלומר בתנאי הסעיף, חזקה שמדובר בדירה יחידה. האפשרות הראשונה היא המוכרת והשכיחה ביותר, מכירה לצורך החלפת דירה. הפטור יינתן אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה.
האפשרות השנייה פחות שכיחה ועוסקת בדירות שהושכרו בשכירות מוגנת.
האפשרות השלישית קובעת פטור למי שחלקו בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה, חלקו אינו עולה על מחצית. האפשרות הרביעית עוסקת בדירה שהתקבלה בירושה מגורם קרוב והתקיימו בה מספר תנאים. ככלל ירושה אינה פרי תכנון של המוכר, והיא תרחיש שבדרך כלל תלוי בגורם חיצוני שמעביר ירושה על פי דין, או בצוואה. האפשרות הרביעית בסעיף מאפשרת החזקת דירת ירושה לצד הדירה הנמכרת ובתנאי שמתקיימים בדירת הירושה התנאים הבאים – היורש הינו צאצא של המוריש, או יחס משפחתי אחר כמפורט שם וזאת הייתה דירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו.
גם צבר של תנאים
מקרה אמיתי שהועבר למתן החלטה בפני רשות המיסים פורסם בהחלטת מיסוי מקרקעין 230/21. באותו מקרה, אדם ירש 37% מדירת מגורים ובהמשך רכש עוד 13% מאותה הדירה, כך שבסופו של דבר הוא הפך לבעלים של 50% מאותה הדירה. בבעלותו דירה אחרת שהוא מבקש למכור והשאלה הייתה האם הבעלות בדירת הירושה עולה בקנה אחד עם האפשרות השלישית של הסעיף? מצד אחד, חלקו בדירת הירושה לא עולה על 50% ומאידך חלקו הכללי בבעלות עולה על שליש.
רשות המיסים בהחלטת המיסוי כאמור, החליטה לראות במקרה כעונה על תנאי החזקה לדירת מגורים יחידה. הווה אומר שהדירה הזאת לא תפריע למכירת הדירה האחרת כדירה יחידה לצורך פטור ממס שבח. פרשנות רשות המיסים לסעיף במקרה זה התבססה על הצטברות של תנאים – שיעור הרכישה מהדירה לא עלה על שליש ובנוסף, שיעור הבעלות הכללי בדירת הירושה לא עלה על 50%.
בכל מקרה, אם בכוונתכם למכור דירה שבבעלותכם ויש לכם דירה נוספת או שאתם מחזיקים בזכויות מסוימות בדירה נוספת, מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין על מנת לבחון את השלכות המס של העסקה.
* עו"ד יהושע (שוקי) ג'אנה עוסק במיסוי נדל"ן
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין