חישוב הפטור ממס שבח בבית מגורים צמוד-קרקע עם זכויות בניה שלא מומשו

ע"א 8244/02, פאולה כרמל נ' מנהל מס שבח מקרקעין

מהי הדרך הראויה לחישוב הפטור ממס שבח בדירת מגורים צמודת-קרקע, מקום בו ישנו מבנה קטן עם חלקת קרקע גדולה הצמודה לה, כאשר ישנן גם זכויות בניה שלא מומשו?

זוהי השאלה בה הכריע בית המשפט בערעור שהוגש בגין שומת מס שנערכה למערערת בגין מכירת בית מגורים בן 50 מ"ר שנבנה בחלקה בת 872 מ"ר, בו התגוררה במשך 30 שנה. המערערת מכרה את זכויותיה לשתי קונות המתעתדות להרוס את המבנה ולממש את זכויות הבניה על ידי הקמת שני מבנים נפרדים. התמורה הכוללת ששולמה הייתה סכום השווה ל-137,000 דולר.

מנהל מס שבח קבע, כי במחיר מכירת בית המגורים שבנדון, מגולמות זכויות הבניה שלא נוצלו. בהסתמכו על סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), פיצל את התמורה פיצול רעיוני, ועל סמך נוסחת "בטאט" פטר את המערערת מתשלום מס שבח על הסכום של 325,000 ש"ח בלבד, וחייבה בתשלום מס על היתרה. על החלטה זו הגישה המערערת את ערעורה. לטענתה, משהחליט המערער לא לערוך שומה על יסוד פיצול פיסי, חייב היה להעריך בגדר הפיצול הרעיוני של יחידות המס את הנכס כולו כמיקשה אחת, ללא זכויות הבניה, ולא רשאי היה לבסס הערכתו על שווי המבנה לבדו.

בית המשפט קבע, כי חישוב הפטור שנעשה במקרה דנן, מתעלם מכך שישנו הבדל משמעותי בין דירה קטנה עם חצר קטנה ובין דירה קטנה עם חצר רחבה המנוצלת לגידולים שונים. חישוב מוטעה זה הוא שהביא לקביעת שומה כה מזערית בגין דירת המגורים, עד כי היה צורך - כדי להגיע לפטור המינימאלי הקבוע בחוק - להוסיף כ-100,000 ש"ח - כשליש סכום הפטור. עוד הוסיף בית המשפט, כי אמנם ישנו צורך למצוא דרך אחרת להערכת שווי הקרקע ללא שווי זכויות הבנייה, ולהפרדה בין שווי הנכס עם ובלי זכויות הבניה, אך בהיעדר "נוסחה", מתאימה אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו.

ע"א 8244/02, פאולה כרמל נ' מנהל מס שבח מקרקעין

למדור דיני מיסים

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.