אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> דיני מקרקעין >> הצלחת פרויקטים של פינוי בינוי: תרומת השמאי

הצלחת פרויקטים של פינוי בינוי: תרומת השמאי

מאת: עו"ד ושמאי מקרקעין חיים מסילתי | תאריך פרסום : 21/10/2014 13:22:00 | גרסת הדפסה

חוות דעתם של השמאים העוסקים בליווי פרויקטים של פינוי-בינוי יכולה לסייע, לזרז ולמנוע סכסוכים מיותרים בין הדיירים והיזם בקשר עם הפרויקט, וכן להבטיח שחלומם לקבל יחידות דיור רווחיות יתממש. עו"ד חיים מסילתי על הדרך מהשומה ועד לאכלוס.

שמאי המקרקעין הוא גורם משמעותי המעורב בעסקאות נדל"ן, במיוחד בעסקאות מורכבות, המצריכות הבנה נרחבת ומעמיקה כמו עסקת פינוי בינוי.

פרויקט כזה הוא מסוג העסקאות המצריכות ליווי שמאי צמוד ומקצועי, החל משלב איתור המתחם הראוי לתכנית ועד למסירת הדירות לדיירים.

החשיבות של קבלת חוות דעת שמאית בפרויקטים אלה הביאה את מועצת שמאי המקרקעין להחליט על תקן 21.0, העוסק בפירוט הנדרש בשלושת סוגי השומות המבוצעות בפרויקט פינוי-בינוי:

  • שומה עבור יזם ו/או רשויות התכנון - שומה המוגשת בשלב בו מתגבשת תכנית תכנונית למתחם ומיועדת להיות חלק ממסמכי התכנית. מטרתה להציג את הכדאיות הכלכלית של התוכנית ומסקנתה תכלול את שיעור הרווח הצפוי ליזם וסבירותו.

  • התמורה לבעלי דירות אופייניות (דירות טיפוסיות עד קומה רביעית) - שומה זו בוחנת את כדאיות התמורה שיקבלו דיירי המתחם אל מול הרווח הצפוי ליזם.

  • הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת - השומה מתייחסת לבחינת סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית במתחם, ביחס לדירות אחרות מסוגה.

    שמאי פינוי בינוי ותפקידם 

    על מנת לסייע לדיירים המתלבטים לגבי עסקת פינוי בינוי מעמיד משרד הבינוי והשיכון מאגר של שמאי פינוי בינוי שתפקידם לקבוע אם התמורה שהציע היזם לבעלי הזכויות כדאית כלכלית. כדי למנות שמאי פינוי בינוי יפנה הרוב המיוחס שהסכים לפרוייקט אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית שברשות המקומית, באמצעות טופס בקשה מיוחד המצוי ברשות המקומית הרלוונטית.

    לאחר שיו"ר מועצת שמאי המקרקעין מינה את השמאי, יבקר השמאי בסביבת הפרויקט ובכמה דירות אופייניות, יערוך דיון, ישמע את המעוניינים בעסקה, את המתלבטים לגביה, את המתנגדים לה, ויבחן את החוזה לרבות התוכניות המיועדות.

    על סמך נסיונו המקצועי והנתונים שיאסוף יכריע אם העסקה כדאית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב ככזו.

    משמעותי להליכים נגד דייר סרבן

    חוות דעתו של השמאי משמעותית במיוחד במקרה של תביעות נזיקין נגד דיירים סרבנים – אלה המתנגדים להסכם עם היזם ועלולים לסכל את הפרויקט. במקרה כזה פסיקת השמאי בדבר הערך הכלכלי של העסקה תהיה בעלת משקל רב בהליך המשפטי.

    בהקשר זה כדאי לציין, כי ב-2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), שמטרתו להתגבר על קשיים שגורמים אותם דיירים בודדים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי.

    החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות הסכמת הרוב הגורף של הדיירים, יישא באחריות לנזקיהם כתוצאה מעיכוב העסקה. התנגדות לא סבירה היא כזו, למשל, שבאה על רקע ניסיון "לזכות" בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים.

    חוות הדעת יכולה גם לסייע לאבחן אם הסירוב סביר או בלתי סביר. סירוב ייחשב כסביר אם: הפרויקט אינו כדאי כלכלי, לא הועמדו מגורים חלופיים ראויים לדיירים, לא הועמדו בטחונות מתאימים לדיירים או בהוכחות נסיבות אישיות מיוחדות ( כמו למשל – דייר נכה שהדירה החלופית שהוצעה לו אינה מתאימה לצרכיו).

    לשם הדוגמא, ביוני 2013 קבע בית משפט המחוזי בלוד כי בעלי דירות שסירבו לחתום על הסכם פינוי בינוי יפצו 47 דיירים ב- 2.75 מיליון שקל, אלא אם יסכימו להליך.

    לפני כחודש הגדיל ביהמ"ש לעשות והותיר את ביטול הפיצוי בו חויב הסרבן, בסכום של מיליון שקל, לשיקול דעתם של הדיירים.

    מקרים אלו מדגישים את חשיבותה של חוות דעת שמאית - היכולה למנוע טענות בדבר כדאיות או אי-כדאיות העסקה או מקרי דיירים סרבנים.

    כמה זה יעלה לדיירים?

    שכרו של השמאי ניתן על פי תעריפים קבועים וכלליים המובאים בפירוט בתקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי), ונגזר מהיקף הפרוייקט.

    לאחר קביעת השמאי בדבר כדאיות העסקה יוכל דייר, הסבור כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית בפרויקט, לפנות אליו גם לצורך הערכה פרטנית של דירתו. אותו דייר יישא בתשלום הערכה הפרטנית בנפרד. שכר הטרחה לעניין זה יקבע בנפרד בין השמאי למזמין.

    מעורבות שמאי המקרקעין לאורכו של התהליך הסבוך שנאלצים הדיירים והיזם לעבור במסגרת פרויקט פינוי-בינוי היא חשובה ואף הכרחית. באמצעות חוות הדעת השמאית יודעים הדיירים והיזם היכן הם עומדים מבחינה כלכלית, מה שמקטין את הסיכון לסיכול הפרויקט מחמת קשיים כספיים.

    לסיכומו של עניין, חשוב להדגיש שמעורבות השמאי בפרויקטים אלו היא אובייקטיבית ומקצועית גרידא, ולכן בהחלט יכולה לתרום למיגור החששות הטבעיים של הדיירים והיזם לגבי הפרויקט כמו גם להגביר את האמון זה בזה ובהליך כולו.

     

    * עו"ד ושמאי מקרקעין חיים מסילתי עוסק במקרקעין ודיני תכנון ובניה.

    ** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

    אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

    www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

קטגוריות


שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





עורכי דין בתחום דיני מקרקעין באזור :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות בתחום דיני מקרקעין
כך רוכשים דירת יד שנייה: מדריך
עו"ד עומר אשכנזי (צילום: אתי לירז)
תיקון 4 – תמ"א 38
עו"ד שחר ולנר (צילום: שי שברו)

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ