האם סמכות המפקח על רישום המקרקעין לאשר פרויקט תמ"א 38 למרות התנגדות דייר סרבן מוגבלת רק לאישור חיזוק הבניין, או שהיא משתרעת גם על אופן ביצוע העבודות? ומה אם הסרבן מציע תכנית חלופית? עו"ד גיא יקותיאל על פסק דין חדשני של העליון.
ב-2008 חתמו רוב בעלי הדירות בבית משותף בתל-אביב על הסכם לביצוע תמ"א 38 ע"י יזם, למורת רוחו של אחד הדיירים, שהלין על שיצטרך לוותר על חלקו בזכויות הבנייה בגג לטובת היזם. במקרה זה, הדיירים הסכימו, שתמורת הרחבת דירותיהם, וחיזוק הבניין, הם לא ישלמו ליזם כסף אלא יעבירו לו את זכויות הבנייה בגג, כך שיוכל לבנות עליהן דירות, שיישארו בבעלותו.
בעלי הדירות, שביקשו לקדם את הפרויקט, פנו למפקח על רישום מקרקעין בתל אביב וזה אישר את ביצוע ההסכם עם היזם על אף התנגדות הדייר, שערער למחוזי ונדחה. מכאן, הוא פנה בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
הסרבן טען שהמפקח אמנם רשאי לכפות עליו את עצם חיזוק הבניין, אך אינו יכול לכפות עליו להסכים להסכם שגורר ויתור על זכויות בנייה, כאשר מנגד הצהיר שיבצע את עבודות החיזוק בעצמו מבלי שהדיירים יצטרכו לוותר על הזכויות.
בעלי הדירות טענו בתגובה כי המבקש מנסה למנוע את עבודות החיזוק, וכי הצהרותיו אינן מחזיקות מים, שכן לא הציג כל תכנית אפשרית לביצוע העבודות, מה גם שאינו קבלן רשום ואין לו כל ניסיון ביזמות.
עוד הם טענו שחוק החיזוק מאפשר למפקח לכפות על מיעוט סרבן גם את האופן שבו יבוצעו העבודות – ובמקרה זה – את הוויתור על הזכויות המשותפות לטובת היזם, כדי שעלות העבודות לא תצא מכיסם.
המטרה: קידום הפרויקט
השופטת דפנה ברק-ארז קבעה שיש לדחות את הבקשה ולו משום ששתי הערכאות הקודמות קבעו במפורש שהמבקש לא הראה חלופה ריאלית לביצוע העבודות וכל מטרתו לסכל את הפרויקט.
עוד לשיטת השופטת, למפקח סמכות לכפות על דייר סרבן את ביצוע עבודות החיזוק בהתאם לתכנית שהוצעה ע"י רוב הדיירים. תכליתם של תמ"א 38 והחוק לחיזוק בתים משותפים, קבעה, היא להקל על ביצוע העבודות בכדי לקדם כמה שיותר פרויקטים, שנועדו להגן על אזרחים מפני רעידת אדמה, שלפי מומחים תתרחש בארץ במוקדם או במאוחר.
לטעם השופטת, מאחר שרוב הסכסוכים בנוגע לתמ"א 38 נוגעים דווקא לאופן ביצוע התכנית ולא לעצם ההסכמה לבצעה, ברור שעל מנת לקדמה, יש להעניק בידי המפקח את הסמכות לאשר תכנית אחת על פני אחרת.
עם זאת, היא הדגישה שעל המפקח לנהוג בזהירות ותוך איזון בין האינטרסים של הדיירים השונים בהתאם למקרה שבפניו. בין היתר, עליו לבחון האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא היא "עקרונית" בלבד), האם התוכנית תיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין, האם היא פוגעת באופן מהותי בזכויות המיעוט, האם חלילה התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים, האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור.
בסופו של דבר המטרה היא למנוע מדיירים סרבנים להכשיל את ביצוע הפרויקט שנועד לא רק לרווחת הדיירים אלא בעיקר להגנה על חייהם וחיי הציבור בכללותו, ובהתחשב בכך, הפגיעה בחלקו של הסרבן בזכויות הבנייה המשותפות היא מינורית.
המבקש חויב בהוצאות של 15 אלף שקלים.
להחלטה בעניין שומרוני נ' קופמן ואח'
* עו"ד גיא יקותיאל מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38.
** הכותב לא ייצג בתיק
***המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין