בית המשפט המחוזי קבע לאחרונה כי תקנות שנכנסו לתוקף לפני כשנתיים ומאפשרות להאריך את תוקף היתר בנייה שפקע לפרק זמן של עד 6 שנים יחולו גם רטרואקטיבית על בקשות שהוגשו קודם.
עד לפני כשנתיים, יזם שקיבל היתר בניה היה חייב להתחיל בעבודות בתוך שנה מיום הוצאת ההיתר. אם הבניה לא הסתיימה בשנה הראשונה ניתן היה להאריך את תוקף ההיתר לתקופה מקסימלית נוספת של חמש שנים (או שש שנים בנסיבות מיוחדות). במקרה בו הבנייה לא החלה בשנה הראשונה שלאחר מתן ההיתר ניתן היה להאריך אותו רק לשלוש שנים (או ארבע שנים בנסיבות מיוחדות).
ואולם, בספטמבר 2016 נכנסו לתוקף תקנות חדשות ששינו את המצב. בתקנות נקבע כי היתר בנייה יהיה תקף בכל מקרה לשלוש שנים, ללא התנאי של תחילת העבודות בתוך שנה. עוד נקבע כי אם ההיתר פקע לפני שהסתיימו העבודות ניתן לבקש להאריכו לפרק זמן נוסף של עד שלוש שנים.
אך מה דינו של היתר שהוצא לפני שהתקנות החדשות נכנסו לתוקף בפרויקט בו הבנייה טרם הסתיימה? האם חלות עליו התקנות הישנות או החדשות?
לא אחת לאחר מתן ההיתר, העבודות טרם החלו מסיבות כאלה ואחרות או שלא הסתיימו, והרשות מבקשת להתחיל בהליך הוצאת ההיתר מחדש. דרישה זו מעכבת מאד את התקדמות הבניה ומטילה הוצאות כבדות על היזמים.
ביטול ״הסנקציה״
שאלה מעין זו באה לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בנוגע להיתר שניתן לבניה ברחוב המלך ג'ורג' בתל אביב ב-2014.
ההיתר ניתן לשנה אך בטרם החלו בעבודות הוא פקע. בהתאם לבקשת היזם ההיתר הוארך לשנתיים נוספות אולם העבודות לא הסתיימו גם בתקופה זו. היזם ביקש להאריך שוב את ההיתר לתקופה של שלוש שנים על בסיס התקנות החדשות (שש שנים ממועד הוצאת ההיתר המקורי), אך סורב.
עמדת הרשות הייתה כי על בקשות להיתר שהוגשו לפני כניסתן של התקנות החדשות לתוקף ימשיכו לחול התקנות הקודמות. משמע, משפקע ההיתר לא ניתן להאריכו עוד, ויש להתחיל בהליכי בקשה חדשים, על המשתמע מכך.
בנסיבות אלה פנה היזם לבית המשפט בעתירה מנהלית. בית המשפט ניתח את המצב המשפטי לאור העובדה שהתקנות החדשות החליפו למעשה את התקנות הקודמות – מבלי שנקבעו הוראות מעבר.
בית המשפט הבהיר כי ההבדל בין התקנות הישנות לחדשות הוא כפול. האחד – על פי התקנות הקודמות, ביחס למי שלא התחיל בעבודה בתוך שנה "קוצר" משך הזמן המקסימלי להיתר לארבע שנים במקום שש שנים. הסדר זה לא חל בתקנות החדשות – וכולם (למעט חריגים שאינם רלוונטיים כאן) יכולים לזכות לארכה של עד שש שנים. הבדל נוסף הוא שעל פי התקנות הקודמות, בכדי לזכות בארכה של שלוש שנים יש צורך בהגשת שתי בקשות (הראשונה לשנתיים מתקבלת "אוטומטית", והשנייה לשנה מתקבלת "מטעמים מיוחדים"). הסדר זה לא חל בתקנות החדשות – ודי בבקשה אחת כדי להאריך בשלוש שנים.
כאמור, לטענת היזם מרגע שהגיש את הבקשה לארכה לאחר כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, על הרשות לפעול בהתאם לתקנות אלה ולתת לו ארכה לשלוש שנים כך שתוקף ההיתר שבידו יעמוד על שש שנים בסך הכל.
היזם ביקש להתחשב בכך שהמחוקק התכוון לבטל את "הסנקציה" שהייתה קבועה בתקנות הקודמות לפיה מי שלא החל בבנייה בתוך שנה תוקפו המרבי של ההיתר שניתן לו קוצר בשנתיים (כך שעמד על ארבע שנים במקום שש שנים).
לפשט את הליכי התכנון
בית המשפט קיבל את עמדת היזם והבהיר כי כוונת המחוקק בתקנות החדשות הייתה לפשט את הליכי התכנון והרישוי ולהקל על הפרוצדורה הנוגעת לתוקף ההיתר. בכלל זה "הסנקציה" לגבי פרויקטים בהם העבודות לא החלו בתוך שנה בוטלה בתקנות החדשות.
בית המשפט קבע כי מאחר שמדובר בהארכת מועדים ובנורמה מיטיבה ודיונית, ניתן להחיל את התקנות החדשות גם רטרואקטיבית כך שתוקף ההיתר יהיה שש שנים כפי שביקש היזם.
עמדת בית המשפט היא, אם כן, כי נכון יהיה להחיל את הנורמה החדשה המאפשרת מתן תוקף של שש שנים להיתר רטרואקטיבית, גם על בקשות להיתר שהוגשו קודם לתחולתן של התקנות החדשות.
עם זאת בית המשפט הדגיש כי תוקפו המקסימלי של היתר לאחר ארכה הוא שש שנים ולא ניתן לבקש ארכה נוספת.
יצוין, כי בעוד התקנות הקודמות נקטו בלשון מוחלטת בנוגע למשך הארכה: "חידושו של היתר לפי תקנה זו יהיה לשנתיים" ו-"רשאי לחדשו לשנה נוספת", התקנות החדשות נוקטות בלשון המותירה שיקול דעת למוסד התכנון: "לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים".
בכל הנוגע להיתרים שטרם נתבקשה כל ארכה לגביהם, הרי שגם לפי התקנות הקודמות משך הארכה המקובל היה שלוש שנים. החלת התקנות החדשות בעניינם תביא לייעול ופישוט ההליכים, כך שלא יהיה צורך בשתי בקשות שונות.
* עו״ד שוש ריבר עוסקת במשפט מנהלי ותכנון ובניה
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין