תשלום דמי רכישה ופיצויים בגין עסקה לרכישת דירה שלא יצאה לפועל

1.         בפניי תביעה לתשלום סך של 1,289,946 ש"ח, שעילתה בעסקה לרכישתה של דירת מגורים, שנכרתה בין התובעת לבין הנתבעת 1, בנייני מואב בע"מ ( להלן: "בניני מואב"), חברה קבלנית בניהולו ובבעלותו של הנתבע 2, מאיר בן אאיס ( להלן: "בן אאיס"). העיסקה לא יצאה אל הפועל, ומכאן התביעה, להשבת מה ששילמה התובעת על חשבון הרכישה וכן לתשלום פיצוי מוסכם.

2.         התובעת היא ילידת שנת 1966. אביה נפל במלחמת ששת הימים בטרם מלאו לה שישה חודשים. סבתה ז"ל, אמו של אביה המנוח, העניקה לה במתנה מגרש בדרך פנחס רוזן 64 בתל אביב  ( להלן: "המגרש בפנחס רוזן"), על מנת לדאוג לעתידה ולוודא שיהיה לה מקום לבנות עליו את ביתה.

3.         אימה המנוחה של התובעת נישאה לאדם בשם יונתן גבע ( להלן: "גבע"). בהיות התובעת בת 17 שנים, נפטרה אימה ממחלת הסרטן.

4.         ביום 27.10.1986 התקשרה התובעת בעיסקת קומבינציה עם הנתבעת 3, בנייני טופז בע"מ ( להלן: "בניני טופז"), חברה קבלנית בבעלותו ובניהולו של בן אאיס, ולפיה התחייבה בניני טופז, בערבותו האישית של בן אאיס, לבנות שני בתי קוטג' על המגרש בפנחס רוזן, אחד עבור התובעת ( להלן: "הקוטג' הראשון") ואחד עבור בניני טופז ( להלן: "הקוטג' השני").

5.         התובעת נסעה לטיול ממושך בחו"ל והותירה את המשך הטיפול בעסקה לאביה החורג, גבע. זה האחרון הגיע להסכמה עם בן אאיס לפיה במקום למסור לתובעת את הקוטג' הראשון, הוא ימסור לתובעת דירה בבנין שייבנה על מגרש בשד' בן גוריון 57 בתל אביב ( להלן: "הדירה בבן גוריון" או "הדירה"). הדירה בבן גוריון נמכרה קודם לכן ללקוח אחר של בן אאיס, אדם בשם משה שביט ז"ל ( להלן: "שביט"), והכוונה היתה לבצע עיסקת החלפה, במובן זה ששביט יקבל את הקוטג' הראשון, שיועד מלכתחילה לתובעת, ואילו התובעת תקבל את הדירה בבן גוריון, שיועדה מלכתחילה להימסר לשביט.

על כן, ביום 19.2.1988 נכרת זכרון דברים בין התובעת, באמצעות מיופה כוחה גבע, לבין בניני מואב, באמצעות בן אאיס, ולפיו התחייבה בניני מואב למכור לתובעת את הדירה בבן גוריון ( להלן: "זכרון הדברים"). על פי זכרון הדברים נקבע כי מחיר הדירה הינו 155,000 דולר. בס' 2 לזכרון הדברים אישרה בניני מואב כי במעמד חתימתו של זכרון הדברים שולם לה סך של 90,000 דולר. בס' 6 לזכרון הדברים נקבע כי צד אשר יפר את זכרון הדברים, ישלם לצד המקיים סך של 15,000 דולר כפיצוי מוסכם. לזכרון הדברים צורף מפרט טכני הכולל תיאור מלא ומפורט של הדירה בבן גוריון, מיקומה ואבזיריה השונים. מדובר בדירה מס' 2 בקומה א' של הבנין, מתוך ארבע קומות.

בפועל, לא נרשמה הערת אזהרה לטובתה של התובעת על הדירה בבן גוריון ולא נמסרה לה ערבות כמתחייב לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה- 1974.

6.         בחודש מאי 1990 שבה התובעת ארצה, ואז התברר לה כי לא תוכל לקבל את הדירה בבן גוריון לידיה, שכן הבניה כלל לא החלה באותה עת, משום שהיו בעיות משפטיות רבות בקשר לפינוי בית כנסת שהיה בנוי על המגרש בשד' בן גוריון 57. בעקבות כך שלחה התובעת ביום 9.12.1990 הודעת ביטול של זכרון הדברים ודרשה את השבת הסך של 90,000 דולר ששולם על חשבון הרכישה וכן תשלום של הפיצוי המוסכם.

7.         לאחר אותה הודעת ביטול, נוהלו מספר פגישות בין התובעת ובעלה לבין בן אאיס, ואף נוהל משא ומתן ממושך בין עורכי הדין של הצדדים, כדי להגיע להסדר של פשרה. בעלה של התובעת אף הקליט את בן אאיס בשתי פגישות, פגישה שנערכה ביום 8.12.1995 ופגישה שנערכה ביום 15.3.1996. המשא ומתן נמשך עד לשנת 1997, אך לא צלח והכסף לא הוחזר לתובעת. בשנת 1992 אף התנהלה חקירה משטרתית בקשר לפרשה, נגד גבע ונגד בן אאיס, במסגרתה נחקר בן אאיס תחת אזהרה.

8.         התביעה שבפניי הוגשה ביום 13.3.2003 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אך הועברה לבית משפט השלום ביום 11.1.2007, בשל חוסר סמכות ענינית.

9.         התובעת טוענת כי לנוכח ביטולו של זכרון הדברים מחמת הפרתו היסודית על ידי בניני מואב ובן אאיס, היא זכאית להשבת הסך של 90,000 דולר ששולם לבניני מואב בעת כריתתו של זכרון הדברים, וכן לפיצוי מוסכם בסך של 15,000 דולר. היא טוענת כי יש להרים את מסך ההתאגדות של בניני מואב ובניני טופז בשל מעשה המירמה שביצע בן אאיס כלפיה, ולהטיל עליו אחריות אישית. בנוסף, בן אאיס התחייב בפניה לא אחת להשיב לה את כספה, אך לא עשה כן. כמו כן, הוא היה הרוח החיה מאחורי מעשיהן ומחדליהן של שתי החברות. עוד טוענת התובעת כי יש להטיל על בן אאיס אחריות אישית משום שהוא אישית התרשל וגרם לה את הנזק נשוא התביעה, אף אם מבחינה חוזית הוא פעל בשמה של בניני מואב.

10.        הנתבעים טוענים להגנתם שהתובעת כלל לא שילמה להם את התשלום בסך 90,000 דולר שהיא תובעת כיום את השבתו, ולא הציגה כל ראיה המוכיחה אחרת. על כן, לדידם, התובעת כלל לא הוכיחה את תביעתה. למעשה, מי ששילם 90,000 דולר היה שביט, במסגרת עיסקה בה ביקש לרכוש את הדירה בבן גוריון, עבור אחד מבניו, אדם בשם שאול שביט. שביט הוא זה שקנה את הקוטג' השני שבנתה בניני טופז במגרש בפנחס רוזן, עבור בן אחר שלו, דוד שביט. לטענת הנתבעים, בתחילת שנת 1988 הודיע שביט לבן אאיס כי הוא מבקש לבטל את רכישת הדירה בבן גוריון ובמקומה לקנות גם את הקוטג' הראשון בפנחס רוזן, זה שהיה מיועד להמסר לתובעת, שכן בנו שאול כועס על כך שאחיו דוד קיבל קוטג' בעוד שהוא עצמו מקבל דירה בלבד. בן אאיס הפנה את שביט אל גבע, מיופה כוחה של התובעת, על מנת שיסכם מולו את קניית הקוטג' הראשון. במועד מאוחר יותר הודיע לו שביט כי הגיע להסכמה עם גבע, ולפיה שביט ירכוש מהתובעת את הקוטג' הראשון (את הקוטג' השני שביט רכש מבניני טופז), ואילו התובעת תרכוש את הדירה בבן גוריון. שביט גם מסר כי מבנה העיסקה הוא כזה שהתשלום בסך 90,000 דולר ששילם לבניני מואב עבור הדירה בבן גוריון, ייזקף לזכותה של התובעת בבואה לרכוש את הדירה במקומו. בן אאיס פנה אל גבע וזה אישר את פרטי העסקה שהתגבשה בין התובעת, באמצעותו של גבע, לבין שביט. בעקבות כך בוטל ההסכם בין בניני מואב לבין שביט בקשר לרכישת הדירה בבן גוריון, ושביט הורה לבניני מואב לזקוף את 90,000 הדולר שהיה אמור לקבל חזרה לידיו, לזכותה של התובעת. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי מאוחר יותר הודיע שביט לבן אאיס כי התובעת התחרטה ואין היא מעוניינת לרכוש את הדירה בבן גוריון ולכן היא מבקשת לבטל את זכרון הדברים. בן אאיס הסכים לבטל את זכרון הדברים, אך הודיע שאין ביכולתה של בניני מואב להשיב לשביט את המקדמה בסך 90,000 דולר, אלא בתשלומים בלבד. הדבר היה מקובל גם על גבע, שסיפר לבן אאיס כי שביט יעביר אליו 90,000 דולר במסגרת ההסכמות שביניהם. בעקבות כך מסרה בניני מואב לשביט, ביום 24.11.1988, שמונה שיקים בסכום כולל של 91,024 ש"ח, שזמני פרעונם החל ביום 10.12.1988 וכלה ביום 10.7.1989, ואילו יתרת הכסף, סך של כ- 44,000 ש"ח, הוחזרה לשביט במזומן. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי שביט שילם לגבע, עבור התובעת, את 90,000 הדולרים במסגרת רכישת הקוטג' הראשון, על פי חוזה מיום 28.5.1989, אלא שגבע גנב את כספה של התובעת. על כן, הכתובת לקבלת 90,000 הדולרים היא גבע, ולא הנתבעים.

האם הנתבעים החזירו לשביט את הסכום של 90,000 דולר?

11.        התובעת מצביעה בסיכומיה על כך שבן אאיס מסר שתי גרסאות שונות זו מזו בנוגע לאופן בו קיבל לידיו 90,000 דולר עבור הדירה בבן גוריון. בעת שנחקר במשטרה, הוא לא טען כי הדירה בבן גוריון נרכשה בתחילה על ידי שביט, שביטל את הרכישה לאחר מכן, אלא טען כי קיבל את 90,000 הדולר משביט, עבור התובעת, כחלק מהעיסקה שנכרתה בין גבע לבין שביט בענין מכירת הקוטג' הראשון. לעומת זאת, בתביעה הנוכחית הוא טוען כי קיבל את הכסף משביט, כאשר זה רכש את הדירה בבן גוריון. התובעת מציינת כי אין היא יודעת איזה מבין שתי הגרסאות שמסר בן אאיס משקפת את האמת, אך היא כלל אינה חולקת על העובדה ששביט הוא ששילם את 90,000 הדולרים לבניני מואב. לטענתה, היא זו שזכאית לקבל סכום זה חזרה לידיה, משום שבזכרון הדברים נרשם כי שילמה במעמד חתימתו 90,000 דולר ומכאן שהתשלום נזקף לזכותה.

            טענה זו של התובעת בדין יסודה. העובדה שמקורם של 90,000 הדולרים היה בתשלום ששילם שביט, אין לה כל משמעות מרגע שנקבע בזכרון הדברים כי תשלום זה נזקף לזכותה. ביחסים החוזיים שנוצרו בין התובעת לבין בניני מואב, היא זו ששילמה את הכסף, גם אם שביט הוא זה ששילמו בפועל. ואכן, הנתבעים הודו בס' 8 ו- 12 לכתב הגנתם, כי על פי הוראתו של שביט, סכום זה ששילם שביט, נזקף לזכותה של התובעת. 

            ברור ששביט לא התנדב כך סתם להעניק לתובעת מתנה בסך של 90,000 דולר, והוראתו לבן אאיס כי יש לזקוף סכום זה לזכותה של התובעת אצל בניני מואב, נעשתה כחלק מהתמורה ששביט היה אמור לשלם לתובעת עבור רכישת הקוטג' הראשון.

            על כן, יש לדחות את טענת הנתבעים בסיכומיהם לפיה דין התביעה להדחות הואיל והתובעת לא הוכיחה כלל שהתשלום של 90,000 דולר שולם על ידה. התובעת לא היתה צריכה להוכיח את מקור התשלום, שכן די בכך שבניני מואב ובן אאיס אישרו בזכרון הדברים כי היא שילמה במעמד החתימה סך של 90,000 דולר. יתר על כן, אפילו בן אאיס עצמו, בס' 24 לתצהירו, הודה מפורשות כי סך של 90,000 דולר ששילם שביט, נזקף לזכותה של התובעת.