תשלום דמי המלצה עפ"י החלטה 737 של המנהל אינו מכירת זכות החייבת במס רכישה.

1.         השאלה העיקרית היא, האם סכום ששילמו העוררים כדמי המלצה, בגדר החלטה 737 של מנהל מקרקעי ישראל, לקבלת מגרש לבניית דירתם, מהווה, לעצמה, מכירת זכות במקרקעין שמחייבת תשלם מס-רכישה, מעבר לתשלם ששולם למינהל, מקרקעי ישראל, וחויב במס.

2.         שאלה חלופית  היא, מה הוא השווי שיש לקבוע למגרש, לצורך תשלום מס רכישה. שני העררים עניינים אחד, לפיכך הוסכם והוחלט לאחד את הדיון בשני העררים.

תמצית הרקע העובדתי

3.         ביום 12.3.06 חתמו משפחות ברבוי (להלן- ברבוי) ובלשה (להלן- בלשה), כל אחת בנפרד, על הסכם עם האגודה של מושב כפר אוריה, להענקת זכות להקצאת מגרש, במסגרת פרויקט להרחבה קהילתית. עיקרו של ההסכם, לענייננו, הוא המלצת האגודה בפני מנהל מקרקעי ישראל על החכרת מגרש לברבוי ולבלשה תמורת תשלום לאגודה בסכום השווה ל-37,000 דולר, לכל אחד מהם.

4.         משקם האגודה אישר את ההתקשרות של האגודה עם העוררים, והאגודה דיווחה לרשויות המס, על קבלת "דמי המלצה" או על תשלום לאגודה בסכום של 164,724 ש"ח לכל אחת משתי המשפחות. לפי סעיף 33 לחוק ההסדרים במגזר החקלאי נתבקש פטור  ממס.

5.         בעקבות הדיווח של האגודה לרשויות המס, הגישו העוררים אף הם דיווח, והשומה העצמית הועמדה על סכום של אפס, בטענה כי המלצת האגודה להקצאת מגרש, אינה אירוע מס המחייב תשלום מס רכישה.

6.         על פי המלצת האגודה, הקצה המינהל מגרש לכל אחת משתי קבוצות העוררים - ברבוי ובלשה, ונחתמו הסכמי חכירה עמם. בלשה שילמו למנהל דמי חכירה והיוון בסכום של 151,795 ש"ח, בתוספת מע"מ, וברבוי שילמו דמי חכירה והיוון בסכום של 153,300 ש"ח , בתוספת מע"מ.

7.         בעת ובעונה אחת, חתמו ברבוי ובלשה על הסכם פיתוח עם המינהל, ואף חתמו על הסכם בניה על המגרשים עם קבלן, שביצע עבורם את בניית בתיהם.

החלטת המשיב

8.         החלטת המשיב (נספח ח/1  לתצהיר המשיב), שבאה בעקבות השגת העוררים והדיון בה, שהתקיים ביום 25.1.07 במשרדי המשיב, מבוססת על שני אדנים עיקריים אלה:

א.        החלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, מהווה לעצמה "זכות להורות על הענקת זכות". ועוד זאת, תיקון 33 לחוק, שתחילתו מיום 1.1.1996, הרחיב את הגדרת " זכות במקרקעין", באופן שחכירה או הרשאה של מקרקעי ישראל לתקופה שאף פחות מ-25 שנים מהווה אף היא זכות במקרקעין. משום כך, המשיב רואה בזכויות האגודה זכות במקרקעין, שכל התקשרות בגינה (עם מומלציה בפני המינהל) משום גריעה מזכויותיה בחלקה במשבצת הקרקע, וממילא זו העברת זכות במקרקעין, שחבה במס רכישה.

ב.         לעמדה זו נמצא תימוכין בפסק הדין בע"א 4072/02 קיבוץ מפלסים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, באר שבע, לפיו לאגודה יש זכויות במקרקעין, הגם שנחתם הסכם פיתוח נפרד בין המשתכן לבין המנהל. ויתור האגודה במשבצת  מהווה, מכירת  זכות במקרקעין.

ג.         לחלופין, העוררים שילמו סכום נמוך ממחיר השוק של הזכויות במקרקעין שקיבלו, וכי לדידו של המשיב שווי השוק של המקרקעין הוא צירוף שני הסכומים ששילמו העוררים: הסכום ששילמו לאגודה בעד ההמלצה של האגודה והסכום ששילמו למינהל (ראו גם: בג"צ 702/84 יובל גד בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פ"ד מ(4), 802, וגם ע"א 8249/01 מנהל מס שבח חדרה  נ' צינדורף טל ועופר ואח' פ"ד נט(1), 711).

טענות העוררים

9.         לעומת עמדת המשיב, שפורטה בהחלטות, טוענים העוררים, בעררם, שתי טענות חלופיות אלה:

א.                א.                ההמלצה שנתנה האגודה לעוררים, בגדר החלטה 737 אינה זכות במקרקעין, ואין היא מהווה עסקה במקרקעין המחייבת במס רכישה. המס צריך להיות מוטל אך על תשלום דמי החכירה וההיוון לפי ההסכם עם המינהל בלבד. על  כך קיימת פסיקה אף של ועדה זו בענין אחר, ועל כך נפרט להלן.

ב.                 ב.                 בהחלטה 737 של מועצת המנהל, שעל בסיסה נעשה פרויקט ההרחבה במושב, גלומה, הלכה למעשה, "מתנה או הטבה", שהרי המנהל התיר לאגודה לגבות דמי חכירה חלקיים בשיעור 66% מערך הקרקע (במקום 91% מערכה). משום כך, היה המשיב רשאי להוציא שומת מס רכישה בסכום מרבי על פי שווי מלא של הזכויות המהוונות, אך לא  על יותר מ-91% מערך הקרקע, כפי שקבע המינהל.

הדיון בערר