ערר
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה
|
53-17, 53.1-17, 53.2-17, 53.3-17
02/09/2018
|
בפני חברי הוועדה:
1. עו"ד שמרית גולן- נציגת שרת המשפטים (יו"ר)
2. אורנה נידם- נציגת מנהלת מינהל התכנון
3. איילה גלדמן - נציגת המשרד להגנת הסביבה
|
| - נגד - |
העוררים:
1. אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנה על הסביבה - ערר 53/17
2. הפורום הציבורי לאיכות הסביבה (ע"ר)- ערר 53.1/17
3. הפורום הישראלי לשמירה על החופים (ע"ר)- ערר 53.2/17
4. ישראלה שרף ויהושע ו-54 אח'- ערר 53.3/17
עו"ד אלי בן ארי [בשם עוררת 1]
עו"ד יותם שלמה מהקליניקה [בשם עורר 2]
עו"ד חנה קופרמן [בשם עורר 3]
עו"ד אורלי צבר [בשם עורר 4]
|
המשיבים:
1. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז דרום
2. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – אשדוד
3. אריק טובול
4. חוף לידו אשדוד (2004) בע"מ
עו"ד ניר שטרן [בשם משיבה 1]
עו"ד דורון חזן [בשם משיבה 2]
עו"ד אבי פורטן ועו"ד קירה לרנר [בשם משיבים 3-4]
|
| החלטה |
- לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז דרום (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 30.10.2017, לאשר את תכנית מס' 603-0219899: מתחם למלונאות, מסחר ומגורים בחוף לידו, אשדוד (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית"), בכפוף למספר תיקונים המפורטים בהחלטה.
- ערר 53/17 הוגש על ידי אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנה על הסביבה (להלן: "אט"ד"). ערר 53.1/17 הוגש על ידי הפורום הציבורי לאיכות הסביבה (להלן: "הפורום הציבורי"). ערר 53.2/17 הוגש על ידי הפורום הישראלי לשמירה על החופים (להלן: "פורום החופים"). ערר 53.3/17 הוגש על ידי מתנגדים לתכנית מקרב תושבי רובע א' באשדוד (להלן: "התושבים"). העררים הוגשו מכוח סעיף 110(א)(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), לאחר שיו"ר הוועדה המחוזית נתן רשות להגשתם.
- ביום 7.6.2018 קיימנו דיון בעררים, וביום 19.6.2018 קיימנו בהם דיון פנימי. לאחריו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו לדחות את העררים.
רקע תכנוני והשתלשלות העניינים
- התכנית היא תכנית מפורטת החלה בשטח של כ-7.3 דונם מול חוף לידו באשדוד (ממזרח לרח' הטיילת, גוש 2061, חלק מחלקה 143), ובאופן חלקי בתחום 300 מ' מקו החוף. על פי האמור בדברי ההסבר לתכנית, התכנית מציעה שינוי ייעוד קרקע ממלונאות ונופש, לרבות אכסון מלונאי מיוחד, לייעוד קרקע מעורב של מגורים ותיירות. התכנון כולל מלון מדורג בן 9 קומות בשני אגפים, שייבנה בחלקו המערבי הקדמי של המגרש, מעל קומת לובי בעלת חזיתות מסחריות לכיוון מערב וצפון ו-3 קומות מרתף. בחלקו המזרחי והאחורי של המגרש מתוכנן מגדל מגורים בן 14 קומות מעל לקומה מסחרית ו-5 קומות חניון, שיכלול גם גן ילדים כשטח ציבורי בבעלות עיריית אשדוד. 25% מהדירות יהיו דירות קטנות.
- בשטח חלה כיום תכנית מפורטת 68/101/02/3, המייעדת אותו להקמת מלון ומלון סוויטות בן 3 קומות מעל לקרקע ו-2 קומות מתחת לקרקע.
- התכנית הוגשה לוועדה המחוזית ביום 22.5.2014, וביום 23.11.2015 החליטה הוועדה המחוזית להפקידה בתנאים, ביניהם קבלת אישור הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (להלן: "הוולחו"ף") והוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (להלן: "הוולנת"ע"). ביום 25.7.2016 תוקנה ההחלטה, ובהתאם לסעיף 7.2 לתמ"א 1/12 נומקה בה הסיבה לגריעת שטח המיועד לתיירות, על בסיס העובדה כי "הקמת מלון ללא מגורים אינה כלכלית בעת הזו באשדוד". הוועדה המחוזית ציינה כי היא רואה חשיבות רבה באישור התכנית, המציעה מלון לחוף הים, ועשויה להוות מנוף לפיתוח מלונאי עתידי באזור.
- התכנית נדונה בוולחו"ף ביום 29.6.2016. הוולחו"ף ציינה כי המצב המאושר מאפשר בינוי של 3 קומות בלבד, ואילו התכנית מציעה בינוי בגובה של 9-14 קומות. לפיכך, החליטה הוולחו"ף לשוב ולדון בתכנית לאחר שיוצגו בפניה המדיניות המקודמת למרחב החוף על ידי העירייה, בחינה כלכלית של הפרויקט והצדקה להיקף המשמעותי של המגורים המוצעים בו, וכן חלופת בינוי המחזקת את הקשר בין המבנה לבין המרחב הפתוח.
- ביום 30.11.2016 דנה הוולחו"ף פעם נוספת בתכנית, והחליטה לאשרה. ביחס לשינוי ייעוד חלק מהשטח ממלונאות למגורים, קבעה הוולחו"ף כדלקמן:
"בהמשך להחלטת המליאה מיום 29.6.2016, דנה הוועדה שנית בתכנית, ובהתאם להחלטתה הוצגו בפניה נתונים נוספים לשם קבלת החלטה בתכנית למלונאות ומגורים לאורך רחוב הטיילת, בסמוך לחוף הלידו.
- הוצגה התאמת מבנה המלונאות לגבהי המבנים הקיימים והמתוכננים לאורך רחוב הטיילת.
- התכנית הותאמה להחלטת הוועדה והוצגה פתיחת שטחי המסחר כלפי רחוב הטיילת והפארק העירוני גן אלישבע, השטח המסחרי פונה אל מדרכת הולכי רגל המחברת בין המבנה לפארק.
- הוצגה היתכנות וישימות כלכלית לפרויקט המשלב מלונאות ומגורים.
הוועדה, לאחר ששמעה את המוזמנים ואת עמדת משרד התיירות, ודנה בתכנית, ולאחר שהוצגו בפניה ההתאמות הנדרשות, מאשרת את התכנית לפי התוספת השנייה.
כמו כן הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לסעיף 7.2.2 (4) לתמ"א 1/12 מהנימוקים הבאים:
הוועדה המחוזית אישרה את צמצום השטח המלונאי והצורך בשילוב מגורים במלונאות, מסיבות כלכליות, סביבתיות ותכנוניות, בתמיכת משרד התיירות, וכי היא רואה חשיבות בתכנית.
מנימוקי הוועדה המחוזית ולנוכח עמדתו התומכת של נציג שר התיירות, וכן לאור העובדה שלמרות צמצום השטח, היקפי הבנייה למלונאות לא צומצמו בתכנית זו, ולאור העובדה כי נערכו שינויים בתכנית בהתאם להנחיית הולחוף, וכי הוצגה פתיחות בין המבנים לשטח הסובב".
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת