תכנית מס' 409-0567206 - ביטול נחלות ויצירת מגרשי מגורים בבורגתה ומס' ערר 26/19

1. לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 18.3.2019, לדחות את תכנית 409-0567206: ביטול נחלות ויצירת מגרשי מגורים בבורגתה (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").
2. הערר הוגש על ידי המועצה האזורית עמק חפר והוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר (להלן: "העוררות"), מכוח סעיף 110(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
3. ביום 27.6.2019 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לקבל באופן חלקי את הערר, ולהורות לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בגרסה מצומצמת, שתכלול 8 יח"ד, לאחר שהתכנית תתוקן בהתאם וייערכו התיאומים הנדרשים עם לשכת התכנון.

הרקע לערר

4. התכנית היא תכנית מתאר מקומית המכילה הוראות של תכנית מפורטת, המיועדת לחול בשטח של כ-51.5 דונם בחלקו הדרומי של המושב בורגתה (להלן: "המושב"). התכנית הוגשה על ידי המושב, ומטרתה, על פי האמור בה, תוספת 12 מגרשי מגורים חד-משפחתיים תוך ביטול 4 נחלות לא מאוישות. על פי האמור בתכנית, מדובר בתוספת של 6 יחידות דיור ל-327 יחידות דיור מאושרות, ובסך הכול 333 יחידות דיור מתוך 350 יחידות הדיור המוקצות למושב לפי לוח 2 בתמ"א 1/35 (יצוין כבר כעת כי במסמכים שונים שהונחו בפנינו קיים מידע סותר לגבי מספר יחידות הדיור המאושרות במושב כיום).
5. כרקע תכנוני רלוונטי לערר, יצוין כי על שטח המושב חלות התכניות הבאות:

• תכנית משמ/20: שינוי משבצות חקלאיות (פורסמה למתן תוקף ביום 27.7.1988).
• תכנית עח/במ/156: תכנית שינוי מתאר אחיטוב, אמץ, חניאל, בורגתא (פורסמה למתן תוקף ביום 24.9.1992), שבמסגרתה, בין היתר, שונה ייעודם של שטחים קיימים למגרשי מגורים, ונוספו מגרשי מגורים חדשים כהרחבה למושב.
• תכנית עח/7/110: תכנית שינוי מתאר, הרחבה שלב ב' למושב בורגתא והשלמה להרחבה שלב א' (פורסמה למתן תוקף ביום 1.4.2004), שבמסגרתה נוספו מגרשי מגורים נוספים.

6. ביום 18.3.2019 קיימה הוועדה המחוזית דיון בתכנית. בתום הדיון, התקבלה ההחלטה, כדלקמן:

"הוועדה, לאחר שבחנה את התכנית ושמעה את דברי נציגי יזמי התכנית והוועדה המקומית לתו"ב, מחליטה לדחות את התכנית.

הועדה סבורה כי אין מקום לשנות יעוד של קרקע חקלאית במושב לצורך הרחבה נוספת, וזאת כאשר קיימים שטחים בתחום המושב בהם ניתן למקם את מגרשי המגורים המבוקשים.

הועדה מבהירה כי לא ניתן לנצל את התוספת שניתנה לנחלות במסגרת תמ"א 1/35 ב' לצורך הרחבה שאינה בתחום הנחלה. כמו כן את יחידת הסמך להורים בתחום הנחלה (55 מ"ר) לא ניתן להמיר ליחידת דיור עצמאית מחוץ לנחלה ולהגדיל את היקפה מעבר ל 55 מ"ר. עוד מציינת הועדה כי מספר יחה"ד הנספרות בנחלה מאושרת בתכנית ושאינה מאוישת, הן אלה שאושרו כבר בתכנית ונספרו ע"פ תמ"א/35, כלומר 2 יח"ד בלבד.

בפני הוועדה הוצגו מספר חלופות לפריסת יח"ד. הוועדה סבורה כי אופן פריסת יחידות הדיור במושב צריכה להיבחן במסגרת תכנית כוללת למושב, אשר תסקור את המצב הקיים והמוצע למושב על רקע תכנית המתאר הארצית תמ"א/ 35/ 1, וביחס לתשתיות, תנועה, פרוגרמה, ניקוז וכיו"ב.

עוד מציינת הועדה כי הועדה המקומית בשיתוף מנהל התכנון מקדמות תכנית מתאר כוללת ליישובי המועצה, תכנית אשר תציג את החזון, היקף ופריסת יחידות הדיור ביישובי המועצה.