תביעת רוכשי דירה כנגד המוכרת- לא יידעה אותם בדבר פגמי רטיבות

1.      כללי

         פסק דין בתביעה אזרחית שעיקר עניינה בטענת התובעים, שרכשו מהנתבעת דירה בפסגת זאב, בטענה שהסתירה מהם הנתבעת פגמים שהיו בדירה והיו ידועים לה גם עובר לחתימת ההסכם. הפגמים שעל הפרק - בתחום הרטיבות.

2.      מסגרת הדיון

א.            מזה ימים ושנים, ייתכן אף למעלה מ- 15 שנה קודם חתימת ההסכם, הייתה הנתבעת (ובעבר הרחוק, כנראה גם בעלה לשעבר; לא רלוונטי לענייננו) בעלת הדירה נשוא פרשתנו [להלן - "הדירה"].

ב.             ביום 2.4.2009 נחתם הסכם לפיו רכשו התובעים את דירת הנתבעת. הרלוונטיות שבפסקאות ההסכם מצויות בסעיף 3.2, ותוך שאציין שכל ההדגשות דלהלן מצויות במקור, נכתב בהקשר הנדון כדלקמן:

המוכר מצהיר כי הוא רכש את הדירה ישירות מהחברה המשכנת וכי מלבד סגירת מרפסת שירות (שהייתה חצי סגורה ועתה היא סגורה באופן מלא) וכן סגירת שירותים והפיכתם למחסן לא בוצעו בדירה שינויים כלשהם וכי לא מתנהלים כנגדו הליכים משפטיים בקשר לדירה מטעם הרשויות ו/או מטעם אחרים. 

המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על פגמים ו/או  מומים גלויים ו/או נסתרים כלשהם בדירה אשר לא גילה אותם לקונה וכי כל מערכות הדירה תקינות ופועלות כסדרן.

ידוע לקונה כי בתקרת הדירה הייתה קיימת רטיבות אשר מקורה בנזילה מצינור השייך לשכנים וכי הנזילה תוקנה על ידי השכנים.

כמו כן, ידוע לקונה כי הייתה קיימת רטיבות נוספת בקיר מרפסת השירות בגין רעף שנשבר. הרטיבות טופלה באמצעות בעל מקצוע אשר יתן אחריות כלפי הקונה בגין עבודתו.

ג.             ביום 9.5.2010, כחורף אחד לאחר רכישת הדירה, הוגשה תובענה זו, ובנסיבות אלה יש משקל לכך, שלא הוגשה התביעה בכל שיהוי, ופגמים, ככל שהוכחו, זוהו על ידי התובעים במועד הסמוך האפשרי לאחר  חתימת ההסכם באביב הקודם.

ד.             ארבעה פגמים הם אלה, בהם מתמקד הדיון:

                1.         רטיבות בחדר שהוגדר כחדר השינה של ההורים;

2.        רטיבות בהול הכניסה לדירה (במהלך הדיון נטו הצדדים להתייחס לנקודה זו גם כ"פיר");

3.        רטיבות שמקורה במרפסת השירות וקיבלה ביטוי גם במזווה;

4.        רטיבות בחדר הרחצה/האמבטיה.

(טענה נוספת בדבר ליקוי בהסקה נזנחה במעלה הדרך)

3.      טענות הצדדים והערות מקדימות לדיון

א.            טענות הליבה ברורות על פניהן: כי הסתירה הנתבעת מידיעת התובעים את דבר קיומם של הליקויים הנ"ל שהיו ידועים לה, ובכך נהגה שלא בתום לב - זאת כגרסת התובעים; ומנגד, כי לא הסתירה הנתבעת דבר, הצהירה על כל שידעה, ואם לאחר זאת התגלו ליקויים, מקורם בתקופה שלאחר חתימת החוזה, אין למוכרת אחריות לגביהם, ומכל מקום, לא ידעה היא דבר אודותם במועד החתימה.

ב.             בשאלה מה ידעה הנתבעת, או לא ידעה, קודם חתימת ההסכם, גלום קושי ראייתי אינהרנטי, באשר לא בנקל ניתן להוכיח אלו ליקויים היו בדירה באביב 2009, מועד בו התובעים עוד לא קיבלו את הדירה לידם. מורכבות זאת מצריכה מספר הערות מקדימות.