תא"ק 48214-09-13 עיריית חיפה נ' אלקובי

במסגרת ישיבת קדם המשפט ביקשה התובעת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו לפי תקנה 143(9) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), וייתן נגד הנתבע פסק דין הואיל ולנתבע אין הגנה מפני התביעה, שהינה תביעה לפינוי ולסילוק ידו ממקרקעין שבבעלות התובעת. בעיצומה של אותה ישיבה הוריתי כי תוגש בקשה בכתב, וכך אומנם עשתה התובעת. הנתבע הגיש תגובה לבקשה, והתובעת הגישה תשובה לתגובה.

טענת התובעת הינה שכתב ההגנה של הנתבע אינו מגלה הגנה מפני התביעה, דהיינו אף אם יסתבר שכל העובדות הנטענות בכתב ההגנה אמת הן, עדיין לא קמה לנתבע הגנה מפני התביעה.

נקודת המוצא להכרעה בבקשה היא העובדות הנטענות בכתב ההגנה, וההנחה היא שיעלה בידי הנתבע להוכיחן. לפיכך אפרט עובדות אלה. אציין כי בהתאם לתקנה 211 לתקנות, הואיל ומדובר בתביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר וניתנה בה רשות להתגונן, התצהיר שצורף לבקשת הרשות להתגונן מהווה כתב הגנה. בכתב ההגנה לא חולק הנתבע על כך שהתובעת היא בעלת המקרקעין נשוא התביעה. מדובר במקרקעין שעליהם בנויים חנויות ודוכנים (להלן: "השוק"). לפני כעשרים שנה השתחרר הנתבע מריצוי עונש מאסר בפועל. הדוכנים והחנויות בשוק היו נטושים והרוסים. הוא בנה את הדוכנים מחדש, ואף ביצע בניה במקומות ציבוריים לטובת כלל הציבור. הוא השקיע בבניה כ-400,000 ₪. פקחי התובעת (להלן גם: העיריה") היו במקום בעת הבניה ולא עשו דבר לעוצרה. תחילה ניהל במקום קיוסק. לפני כעשר שנים נפגש עם סגן ראש העיריה רמי לוי, וזה לא דרש ממנו להתפנות מהמקום. באותה תקופה החלה העיריה לשלוח לו דרישות לתשלום ארנונה, ולא טענה כי הוא נמצא במקום שלא כדין וכי הוא צריך לפנותו. מכאן שהתובעת הסכימה מכללא שיחזיק בדוכנים, דבר המקנה לו מעמד של בעל רישיון במקרקעין. הנתבע מציין כי כיום הוא בן 57, הוא סובל מסכרת ומבעיות בכבד, הוא משתמש באחד הדוכנים כמקום מגורים ואין לו מקום מגורים אחר.

התובעת טוענת כי הנתבע אינו חולק על כך שהיא בעלת המקרקעין, וכי מעולם לא שילם עבור השימוש בהם. טענתו של הנתבע היא כי בשל השקעותיו במקום אין לפנותו. ואולם העיריה מחויבת לקיים מכרז פומבי בכל התקשרות שלה, ואין היא יכולה להקנות זכויות למי שפלש למקרקעין. באשר לטענת הנתבע בדבר היותו בר רשות במקרקעין, הרי שלכל היותר מדובר ברשות חינם הניתנת לביטול, כשכל שנותר הוא סוגיית ההשקעות אשר אינה מתעוררת בתביעה זו, והנתבע רשאי להגיש תביעה נפרדת בנושא זה. מכאן שאף אם יתקבלו כל טענותיו העובדתיות של הנתבע, כעולה מכתב ההגנה, אין לו הגנה מפני תביעה של פינוי.

הנתבע בתגובתו חוזר על הטענות העובדתיות שהעלה בכתב ההגנה. עובדות אלה מלמדות, לטענתו, על כך שניתנה לו הסכמה מכללא להחזיק במקום ולהשתמש בו. במקרה זה אין העיריה מחויבת לנקוט בהליך של מכרז, הואיל והנתבע שיפץ את המקום בידיעת העיריה ובהסכמתה. במקרה זה השקיע הנתבע במקרקעין גם לטובת הציבור. בע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד (1.4.04) נקבע כי במקרים שבהם הסתמך הנתבע על הרשאה שניתנה לו מבעל המקרקעין בתום לב ובאופן סביר, ושינה את מצבו לרעה למשל על ידי השקעות במקרקעין, בציפיה כי יוכל להשתמש בהם כל עוד הוא רוצה בכך, הצדק מחייב לקבוע שמדובר בזכות בלתי הדירה. לטענת הנתבע, בנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה מדובר ב"שאילה מכוח השתק", ועל בית המשפט להימנע מלקבוע שמדובר ברשות חינם המזכה את העיריה בפינוי. לחילופין אם ייקבע שיש לעיריה זכות לבטל את הרישיון, יש להתנות את הביטול בפיצוי הולם בגין השקעותיו של הנתבע.

התובעת בתשובתה חוזרת על טיעוניה, ומדגישה שפסקי הדין שהזכיר הנתבע בתגובתו חורגים מההלכה הפסוקה, ונסיבותיהם שונות מנסיבותיו של מקרה זה.

דיון והכרעה

נקודת המוצא לצורך הכרעה בבקשה זו היא, כאמור, העובדות הנטענות בכתב ההגנה. לפי עובדות אלה הנתבע תפס חזקה במקרקעין לפני כעשרים שנה, השקיע בהם הן לטובת השימוש שהוא עושה בהם והן לטובת הציבור, בידיעת העיריה ומבלי שנדרש לחדול ממעשיו או לפנות את המקרקעין. הנתבע לא שילם עבור השימוש במקרקעין.

בשלב מוקדם זה כל שעליי לבחון הוא אם קיימת לנתבע הגנה אפשרית. לאחר עיון בטענות הצדדים אני סבורה שהתשובה היא בחיוב. קיימים בפסיקה מקרים שבהם נפסק שאין לבטל רישיון גם אם הוא ניתן שלא בתמורה. הנתבע הזכיר בתגובתו כמה מקרים כאלה. די בכך על מנת לקבוע שלנתבע הגנה אפשרית מפני תביעת הפינוי. ודוק: אין פירושה של קביעתי זו שאם יסתבר בסוף ההליך כי העובדות הנטענות על ידי הנתבע הן אמת, לא יפונה הנתבע מהמקרקעין. כל שאני קובעת בשלב זה הוא שבמצב שבו יש אפשרות שתקום לנתבע הגנה לפי הדין מפני תביעת הפינוי, אין מקום ליתן פסק דין בשלב מוקדם זה.