תא"ק 41089-04-10 עירית חיפה נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ

לפניי שתי בקשות: האחת, בקשה למתן רשות להתגונן, שהגישה הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת" או "המבקשת"); והשנייה, בקשת התובעת (להלן: "העירייה") לדחייה על הסף של הבקשה למתן הרשות להתגונן.

רקע עובדתי שאינו שנוי במחלוקת:

עניינה של התביעה העיקרית שהוגשה בסדר דין מקוצר, הוא תשלום דמי חכירה לשנים 2011-2004 שחייבות הנתבעות לעירייה, על פי הנטען, בגין חכירת המקרקעין במתחם מצה, עליהם בנתה הנתבעת תחנת דלק ושטחי מסחר, מקרקעין הידועים כחלק מחלקה 189, גוש 11193 וחלק מחלקה 13, גוש 11193 (להלן: "המקרקעין" או "המגרש"). תחנת הדלק מוכרת כתחנת הדלק "מצה", והיא פועלת במקום מזה כ- 40 שנה.

סעיף 10(ד) להסכם החכירה מיום 14.5.69 (להלן: "ההסכם") קובע את מנגנון קביעת דמי החכירה שעל הנתבעות לשלם לעירייה:

"דמי החכירה השנתיים... לאחר 7 השנים הראשונות לחתימת הסכם זה יהיו בגובה של 5% מערך המגרש... לצורך קביעת דמי החכירה השנתיים כאמור לעיל יבקשו הצדדים משמאי ממשלתי, עם תום 7 השנים הראשונות לתוקף הסכם זה, ומידי כל 7 שנים מתאריך זה ואילך לערוך הערכת שווי המגרש. ההערכה תתבסס על העובדה שהמגרש מיועד לתחנת דלק, בניכוי הוצאות הפתוח במגרש והמבנים שהושקעו ע"י החברה. הערכת השמאי הממשלתי תהיה סופית ומחייבת".

בסעיף 4 לתוספת המאוחרת להסכם מיום 6.12.85, הוסכם כי את השמאות יערוך שמאי שימונה על ידם (ולא השמאי הממשלתי), ובהעדר הסכמה, ימונה השמאי על ידי בית המשפט. להסכמה זו ניתן תוקף של פסק דין ביום 27.12.1985 במסגרת ה"פ (מחוזי חי') 1778/84 (להלן: "פסק הדין"). בפסק הדין נקבע כי שווי דמי החכירה ייגזרו, באופן האמור בו, לשווי הקרקע ליום 15.5.04, כפי שתוערך על ידי שמאי מוסכם שמונה על ידי שני הצדדים.

בשנת 2004 ערכה שמאית העירייה, הגב' פנינה פז, שומה חדשה למגרש, והעמידה את שווי הקרקע על סך של 1,500,000 דולר (להלן: "שמאות העירייה").

הנתבעת שחלקה על שמאות העירייה, פנתה אל השמאי נחום פרמינגר שהעריך את המגרש בסך של 750,000 דולר (להלן: "שמאות פרמינגר").