תא"ק 37208-03-14 מושקוביץ נ' גבי בן-גלים חברה לבנין בעמ ואח'

המשיב ושתי אחיותיו התקשרו בהסכם קומבינציה עם המבקשת מס' 1 בערבות המבקש מס' 2, בו נקבעה התמורה, שיקבל כל אחד מהצדדים. בהסכם נקבע כי לשלושת האחים תימסרנה שלוש דירות, אחת לכל אחד, לפי סדר בחירה שהוסכם, ודירה רביעית משותפת, ויתר הדירות הוקנו למבקשת מס' 1 ונקבע כי חלקו של כל אחד משלושת האחים, ביניהם המשיב, יהיה 9.33% משווי הדירות. המשיב טוען כי קיבל דירה ששוייה 8% ועל כן היה על המבקשים לשלם לו מתמורת מכר הדירה המשותפת את ההפרש בשיעור 1.33%.

המבקשים טענו כי כתב התביעה אינו משקף את כל העובדות, כי פרשנותו של הסכם הקומבינציה ע"י המשיב אינה נכונה, כי חוות דעת השמאי, עליה מסתמך התובע ניתנה מוקדם מידי, ולא במועד שנקבע בהסכם, ולפיכך אינה משקפת את השווי האמיתי של הדירות, מאחר ולאחר ביקור השמאי ביום 10/4/11, ניתנה החלטת הועדה המקומית מיום 12/4/11 (נספח ב' לבקשה), שהביאה להפחתת ערך הדירות. בכל מקרה, טוענים המבקשים כי חילוקי דעות בקשר הסכם יש להעביר להכרעת שמאי ממונה. המבקשים טוענים כי יש לערוך חוות דעת שמאית מועודכנת, והתובע הזדרז להגיש את התביעה חלף חובתו לפעול על פי ההסכם.

המבקשים טוענים כי חלקם שלך שלושת האחים היה 28%, וכי לפי השווי הנכון הם קיבלו 27% (המשיב דירה בשווי 8% וכל אחת מאחיותיו דירה בשווי 9.5% מהפרוייקט). לפיכך טענו המבקשים כי תשלום האיזון המקסימלי למשיב על פי חוות הדעת הקיימת והמוכחשת הינו לכל היותר 110,000 ₪ (מכתב המבקשים לב"כ המשיב ואחיותיו מיום 4/2/14, נספח ד' לבקשה).

בנוסף העלו המבקשים טענת קיזוז תשלומים, המגיעים מהמשיב בגין עבודות נוספות בסך 64,747 ₪, לאימותו צירפו רשימת עבודות (שצורפה למכתב נספח ד'), מכאן שלכל היותר זכאי המשיב לפי גירסת המבקשים לתשלום בסך 53,347 ₪. יוער כי העבודות הנוספות בסך 64,747 ₪ הינן לשלוש הדירות ובדירת המשיב העלות הינה רק 18,042 ₪ כולל מע"מ, אך המבקשים טוענים כי שלושת האחים היו צד לחוזה יחד, המו"מ התנהל עם שלושתם באמצעות אותו עו"ד, ועל כן גם ההתחשבנות צריכה להערך כך.

בדיון שהתקיים לפניי נחקר המבקש אודות תצהירו, התברר כי לא נערכה חוות דעת שמאי בתאריך הנכון או כל חוות דעת שונה מזו הקיימת, כי לא נשלחה למשיב דרישה לתשלום עבור תוספות, אלא רק במענה למכתב ב"כ המשיב בדרישה לתשלום האיזון, וכי המבקשים האמינו כי יש לערוך התחשבנות מול שלושת האחים, אך הבינו כי לאור סכסוך ביניהם, השמאי, שיש למנות להכרעה בסכסוך, ימונה רק בבית המשפט.

ב"כ הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב. המבקשים חזרו על טענתם העיקרית לפיה את חישוב התמורה של המשיב ושתי אחיותיו יש לחשב לפי ערך הדירות, שניבנו בפועל, ותוך התחשבות בחלק שקיבל כל אחד מהאחים, שיחד מגיע ל-28% משווי הפרוייקט, וכי יש להעביר את המחלוקת להכרעת שמאי ממונה. כך ראו המבקשים גם את טענת הקיזוז, וטענו כי המצהיר עמד בחקירה הנגדית, והגנת המבקשים לא נסתרה, ועומדת בדרישות בשלב זה של הדיון.

המשיב טען כי כבר עתה ניתן לדחות את הגנת המבקשים ולקבוע כי תביעת המשיב נובעת מפרשנות ההסכם, ועומדת במילותיו. המשיב דחה את טענת המבקשים, לפיה חוות הדעת נערכה במועד מוקדם מדי, והפנה להוראת סעיף 8.1 לחוזה, הקובע: "מיד לאחר מתן החלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית-אתא בדבר אישור בקשת היתר הבניה לגבי הבניה במקרקעין כאמור בחוזה זה (להלן: "החלטת הועדה") יפנו הצדדים לשמאי... ובסעיף 8.2: "השמאי יקבע תוך 10 ימים ממועד מינויו כאמור לעיל את השווי ממוכר ברצון לקונה ברצון של אחת ואחת מדירות המגורים אשר יבנו במקרקעין כפי שאושרו בהיתר הבניה". המשיב מפנה לכך שהחלטת הועדה המקומית ניתנה ביום 28/3/11 וטוען כי היתה בפני השמאי. לחיזוק הטענה מפנה ב"כ המשיב לתצהיר המבקש, שם טען "אצהיר כי חוות הדעת ניתנה לאחר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר אישרה את בקשת ההיתר בתנאים ..." (סעיף 10 לתצהיר המבקש מס' 2). המבקש בתצהירו מפנה להחלטת הועדה מיום 12/4/11, ולא ברור על מה מבסס ב"כ המשיב את הטענה כי המבקש התייחס להחלטת הועדה מיום 28/3/11. זאת ועוד, חוות הדעת ניתנה אמנם ביום 18/4/11, אך הבדיקה בוצעה ביום 10/4/11, ומעל לכל השמאי כותב בעצמו מספר פעמים בחוות הדעת (עותק מלא של חוות הדעת צורף רק לבקשת הרשות להתגונן ולא לכתב התביעה) כי חוות הדעת נערכה על בסיס הבקשה להיתר בניה ו"טרם ניתן היתר בניה" (סעיף 4.1 לחוות הדעת, וראו גם סעיף 7.2 לחוות הדעת). למען הסר ספק כותב השמאי במפורש בהערה מס' 4 בסיום חוות הדעת: "טרם ניתן היתר בניה. אומדן שווי הנכס בגמר הבניה מבוסס על הפרוגרמה שהוצגה בפנינו ובהנחה שיבנה עפ"י תכנית היתר הבניה שתאושר והמפרט המוצע (הערכת שווי הנכס בגמר הבניה כפופה לביקור במקום ועדכון חוו"ד עפ"י הבניה שתבוצע בפועל, היתר בניה וטופס 4)". המשיב מייחס את חתימת המבקש מס' 2 על חלוקת הדירות על גבי עמוד 9 לחוות הדעת (נספח ב' לכתב התביעה), כפי שאושרה בחקירתו (פרוטוקול, עמ' 2, שורה 24 עד עמ' 3, שורה 1) כהסכמתו לחוות הדעת.

לעניין טענת הקיזוז טען המשיב כי בכל מועד במהלך הבניה לא הועלתה בפניו פניה בעניין תשלום עבור עבודות נוספות, והמבקש אישר בדיון כי הדרישה הועלתה רק במכתב מיום 4/2/14 במענה לדרישת ב"כ המשיבה. המבקש גם לא ידע לפרט את הסכום, ולא נתן הסבר להעדר פירוט החשבון לפי מחירון דקל וכפי שפורט ביחס לאיות המשיב. המשיב הפנה לכך שלמרות שחלקו של המשיב בעבודות הנוספות הינו לכל היותר כ-18,000 ₪ המבקשים טענו לקיזוז הסכום המגיע גם מאחיותיו.

לאחר שעיינתי בטענות, אני מקבלת את בקשת הרשות להתגונן בכל הטענות.