תא"ק 27714-04-15 עניר פלאר נדל"ן בע"מ נ' אורדע פרינט תעשיות בע"מ

1.המשיבה משכירה למבקשת חלקת מקרקעין בעיר יבנה, ועליה מבנה ומתקני-תעשייה. הסכם, התקף בין הצדדים, קבע את שנת 2018 למועד סיומה של השכירות. בשלב כלשהו הובאה לידיעת המשיבה עמדתם של גורמי-הפיקוח על דיני התכנון והבנייה, והיא משנת 2012, כי חלק מן הבנוי נבנה שלא בהיתר. היא ביקשה אפוא להפעיל כוח, שלהבנתה מסור לה בהסכם-השכירות, להיכנס אל המקרקעין ולהעמיד דברים על מכונם. לפי הטענה לא אפשרה זאת המבקשת, ובעקבות כך ביטלה המשיבה את הסכם-השכירות ופנתה, בהליך זה שבפנַי, לסילוקה של המבקשת מן המקרקעין.

2.אדנים מספר הם לטענת המבקשת כי יש להתיר לה התגוננות. ראשית, לבדה אין המשיבה זכאית לבטל את הסכם-השכירות. המקרקעין הם בבעלותם של אחרים זולתה והסכם-השכירות מקיף, לפיכך, משכירים נוספים שאינם צד לתביעה זו. הסכם-השיתוף שבין אלה לבין עצמם מונע את ביטולו של הסכם-השכירות בהחלטה של שותף יחיד לבדו. שנית, על המשיבה חלה חובה, ולה מספר מקורות, לפעול בעצמה להכשרתן של חריגות-הבנייה באמצעות פנייה אל מוסדות התכנון. עם מקורות אלה נמנות התחייבויות, שנטלה על עצמה המשיבה בהסכם לרכישתם של המקרקעין ובהסכם-השיתוף, כמו גם חובתה להקטין את נזקה. שלישית, לפחות חלק מן הבנוי, שנטען כי אינו בהֵיתר, עמד במקרקעין ערב כניסתה של המבקשת אליהם. ממילא אין זה משנה אם את היֶתֶר – המבקשת היא שבנתה או גורם אחר. רביעית, המבקשת לא ידעה כי לעמדתם של גורמי-התכנון נגועים המקרקעין בבנייה אסורה. אם הפר מאן דהוא, הפרה יסודית, את הסכם-השכירות הייתה זו דווקא המשיבה. זו הציגה למבקשת, ערב ההיקשרות בהסכם, מצג מובהק ולפיו הכול בנוי כדין, תוך שהיא מסתירה מפניה מידע שבידיה. חמישית, מה שבנוי ללא היתר הוא חלק קטן בלבד מן המושכר, ואין זה מתקבל על הדעת כי בשלו יבוטל ההסכם כולו. ששית, התביעה אינה תמת-לב. אין היא מכוונת להגן על המשיבה מפני תוצאות, העלולות להיות כרוכות בבעלות במקרקעין ובהם בנייה אסורה. תכליתה האמתית היא לאלץ את המבקשת להסכים להעלאה של דמי-השכירות.

3.לפחות חלק מן הטענות הללו מבסס כל צורכו מתן רשות להתגונן. הטענה לקושי בהכרה בכוחה של המשיבה לבטל, לבדה, את הסכם השכירות – לא זו בלבד שאינה טענת-בדים, אלא שעל-פניה ומבלי לקבוע מסמרות, היא טענה טובה. בהסכם-השכירות (הנספח הששי לכתב-התביעה) קשורים שותפים אחרים זולתי המשיבה. אפשר כי לביטול תיוודע השפעה ממשית על ענינם. אפשר כי פעולת-הביטול היא, לשונו של סעיף 2.10 להסכם-השיתוף במקרקעין, "פעולה ו/או קבלת כל החלטה אחרת המשותפת לכל הצדדים ו/או חלקם" (הנספח השלישי לכתב-התביעה). העובדה כי הסכם-השכירות כורך יחד חלקים שונים של המקרקעין, המצויים בידי שותפים אחדים מקימה יסוד אפשרי לטענה כי המבקשת שכרה את האמור בו כמקשה אחת, שאינה ניתנת להפרדה. ביטול של חלק מן ההסכם, אם הוא אפשרי בכלל מבחינה משפטית, ייתכן שאינו פעולה "הנוגעת באופן בלעדי לחלק המסוים שיוחד למי מן הצדדים עפ'י הסכם [השיתוף]" (שם).

גם את הטענה בדבר המניע להגשתה של התובענה לא ניתן לבטל במחי-קולמוס. יש לאפשר למבקשת להשמיעה ונדרש לבררה כל צורכה. משנֵה-תוקף יש לדבר לנוכח האמור בנספחים 4א ו-4ד לבקשת הרשות להתגונן, המטעימים את ההפרש הכספי בין האמור בהסכם-השכירות לבין שווי נטען של שכירות החלק הבנוי ללא היתר; ולנוכח השענתה של התביעה גם על עילה של עשיית עושר ולא במשפט, שאיננה פשוטה – זו לשון זהירה – כשהיא שוכנת לצדה של טענה להפרה מחמת בנייה שיש לסלקה.

כוחה של טענה כי המשיבה ידעה, או שצריכה הייתה לדעת, על קיומה של בנייה ללא היתר עוד קודם שנקשרה בהסכם-המכר ועוד קודם שנתהוו יחסי-שכירות בינה לבין המבקשת, יתברר בהמשכו של ההליך. בשלב זה אוכל לומר כי גם טענה זו אינה נטולת-משקל.

4.על אף הקושי הממשי, המצוי בטענה כי המבקשת – שמן החומר שהונח בבקשה ובדיון בה ברי כי שלחה ידה לפחות בחלק מן הבנוי הנדון – לא ידעה כי נדרש הֵיתר; חרף הקושי הממשי בטענה כי מי שנדרש להכשיר את השרץ איננו מי שהקים אותו אלא דווקא המשיבה; ואף על פי שאני מתקשה לדעת מה להקטנת-נזק ולהכשרת-הבנייה בידי המשיבה, אינני מוצא יתרון, בשלב זה של הדיון, לסלק את טענות ההגנה האחרות. אפילו נדמה כי העמדתן כטענות שיש בן ממש היא מלאכה קשה, קשה עד מאד, לא תסרבל הידרשות להן את הדיון במידה שאין להשלים עמה. בהתחשב בכך שלפחות מקצת הטענות מצדיקות רשות להתגונן, תינתן רשות כזו ואין היא מוגבלת. מטעם זה לא מצאתי גם מקום לחייב את הנתבעת בהפקדה כספית כנגד מתן הרשות.

5.ניתנת רשות להתגונן. ככל שאין הנתבעת מסתפקת באמור בתצהירו של המצהיר מטעמה, עומדת לה זכות להגיש כתב-הגנה עד ליום 1.11.2015. כתב-תשובה ניתן להגיש לפי התקנות. עד ליום 1.12.2015 ישלימו הצדדים את ההליכים המקדמיים בינם. התובעת תגיש תצהירים של עדות ראשית לא יאוחר מיום 1.1.2016. תצהירי הנתבעת יוגשו עד ליום 1.2.2016. דיון בקדם-משפט יתקיים בפנַי בתאריך 4.2.2016 בשעה 12:00.

עם זאת, בהתחשב בכך שניתנה רשות להתגונן, בהתחשב בלוחות-הזמנים לבירורו של התיק כנגזר מיומנו של בית-המשפט ובמטרה לחסוך בהוצאות ובזמן, סבור בית-המשפט כי טוב תעשה התובעת אם תשוב ותשקול את הצעתו שמן הדיון היום.

בתוך 30 ימים תשלם התובעת לנתבעת שכר-טרחה של עורכי-דין בבקשה זו, בסך 5,900 ש"ח. סכום זה כולל מע"מ ואין להוסיפו. איחור יוסיף הפרשי הצמדה ורבית כדין מיום החיוב ועד למועד התשלום בפועל.

תשומת לבם של הצדדים לכך שפרוטוקול הדיון המלא מצוי בתיק הממוחשב.