תא"ק 20658-06-15 חברת מושב זקנים (בית אבות) תל-אביב ע.ר. 580021103 נ' זורע

בקשה לסעד זמני, שיאסור על המשיב לבצע שיפוצים בדירה, להכנס אליה או לעשות בה שימוש, זאת עד להכרעה בתביעה לסילוק יד שהגישה המבקשת, ולחלופין עד להכרעה בהליך אחר שיזמה המבקשת להוכיח בעלותה בנכס.

1.ברקע הדברים: המדובר במקרקעין לא מוסדרים, והם דירה ברח' שמרלינג 16, תל אביב. המבקשת אינה מוכרת כבעלת הזכויות בנכס, אך היא פועלת להיות מוכרת ככזו. בעניין הנכס מתנהלת תביעה בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 11071-03-12), שהצדדים לה הם המבקשת, האפוטרופוס הכללי, המדינה, ויורשי המנוחה נובה זנגורי ז"ל – אך לא המשיב, אף שלטענת המבקשת, המשיב ער לה. טוענת המבקשת: דרך מקרה, ביום 20.5.15, גילתה כי בנכס שוהה המשיב, לטענתה – ללא זכות שבדין, עוסק בשיפוץ הנכס, והוא בבחינת פולש. על כן הגישה ביום 10.6.15 תביעה לסילוק יד, ובנוסף בקשה לסעד זמני, שהיא הנתונה להכרעתי, למניעת המשך השיפוצים, לכניסת המשיב לדירה או לכל שימוש בה.

2.צו ארעי לא ניתן, כבר נוכח פרק הזמן של שלושה שבועות מגילוי ה"פלישה" ועד להגשת ההליך ונתבקשה התייחסות המשיב. הלה השיב: הוא ומשפחתו מחזיקים בנכס מזה כשמונים שנה, ברציפות, והוא עצמו אף עוסק מזה עשור בקבלת היתרים מעיריית תל אביב לשיפוץ הנכס, כאשר האחרון ניתן לו בחודש פברואר 2015 ומכוחו החל בשיפוץ. המדובר בשיפוץ בהיקף של כחצי מיליון ₪, שנכון למועד הגשת התגובה הראשונה שלו נסתיים כמעט באופן מלא ובינתיים הושלם לטענתו, אף שהמבקשת מפקפקת בטענת סיום השיפוץ.

3.המבקשת, מצדה, עומדת על בקשתה, חרף הצעת בית המשפט כי תבחן עמדתה בעניין, וגורסת כי אין לאפשר למשיב לפלוש לנכס, שעה שברור מכוח ההליך לפי פקודת ההסדר כי לא יוכרז כבעל זכויות הקניין בנכס.

4.דין הבקשה להידחות. אבאר בקצרה.

5.עלינו לבחון מהם סיכויי התובענה. התשובה היא, לכאורה: אפסיים, נכון להיום. בשלב זה ההליך המקביל בהתאם לפקודת ההסדר לא הושלם, והמבקשת לא הוכרזה בעלת זכויות בנכס. ברם תביעת הפינוי אמורה לשקף את ההגנה החוקית על הבעלות והחזקה, כאמור בהוראות סעיפים 16 עד 19 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. הוראות דין אלה מגינות על בעל המקרקעין ולחלופין על המחזיק במקרקעין (גם אם נעדר הוא זכויות קניין), וזאת בהתאם לחלופות השונות הקבועות בדין. הן אינן מגינות על מי שאינו בעלי המקרקעין, ואינו המחזיק בו, ורק מקווה שבתום הליך משפטי עתידי הוא יהפוך לבעל הזכויות במקרקעין, אף שאין כל דרך לדעת האם כך יקרה. ככל שהחליטה אפוא המבקשת שהדרך לפעול נגד המשיב הוא בתביעת פינוי, הרי שראשית יש לעגן בעלות או חזקה קודמת, ולאחר מכן – זכות לפינוי. ברור שכל עוד לא הסתיים הליך ההסדר, אין למבקשת זכות במקרקעין, ודאי שאין מקום לבוא למשיב בתביעת פינוי דווקא. מובן מאליו שאפשר שהדבר ישתנה בעתיד, אולם לא בחיזוי העתיד עסקינן.

6. המבקשת, דומה, ערה בעצמה לקושי האמור. מכאן בקשתה החריגה לכך שהצו יעמוד בתוקפו עד לסיום ההליך הנוכחי, ולחלופין, שיעמוד בתוקפו עד לסיום הליכי ההסדר, שאז אולי יוכרו זכויותיה שבנכס. זה גם זה אינו אפשרי. עד סיום ההליך כאן – אמרנו, שאם ההליך כאן נעדר סיכוי בעת הנוכחית, אין מקום לצו מכוחו. ועד לסיום ההליך המקביל – בסיומו של ההליך המקביל אפשר כאמור שהמבקשת תוכרז בעלת זכויות בנכס (ואפשר שלא); אולם אין כל מקום מבחינה עיונית לכך שיינתן בהליך הנוכחי סעד זמני, שיעמוד בתוקפו עד הכרעה בהליך אחר (השוו: רע"א 2042/15 הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים בע"מ נ' מצדה פרנצ'יסז בע"מ (3.6.2015)).

7.התביעה נחזית בעייתית גם מזווית נוספת: נניח כי אחרים נאבקים על זכותם להיות מוכרים כבעלי זכות קניין בנכס, והמשיב אינו נמנה עמם. אין משמעות הדבר שמיידית יש לסלקו. חזקה גם ללא זכות קניין היא מושא להגנה משפטית (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294 (2001)). יתרה מכך, לעתים המחזיק יכול להעלות טענות שונות לכך שיש לאפשר לו להמשיך ולהחזיק בנכס, גם אם הוא נעדר זכויות שהיו יכולות להקנות לו חלק ונחלה בחבר הנאבקים על רישום הזכויות בנכס על שמם. כיוון שמדובר בתביעה ובבקשה כה לאקוניות, אין אפילו אפשרות להעריך האם צודקת המבקשת שדרכו של המשיב אל מחוץ לנכס סלולה, אם לאו, כסברתו.

8.קושי נוסף מזדקר לעין כאשר אנו בוחנים את הסעדים הנפרדים המבוקשים: איסור שיפוץ; איסור כניסה, ואיסור שימוש של המשיב בנכס. אשר לאיסור השיפוץ, הרי שעד שגילתה המבקשת את דבר ה"פלישה" הנטענת (שלטענת המשיב אינה אלא החזקה בת כ-80 שנה של משפחתו בנכס, ברצף), קל וחומר עד שהגישה את הבקשה, היו השיפוצים בשלב מתקדם עד כדי סיום. בין אם נסתיימו ובין אם נותרו השלמות בודדות, אין כל מקום וטעם בעצירת השיפוצים עכשיו. אשר לאיסור הכניסה והשימוש, הרי שלמעשה יש בהם משום קריאה לצו פינוי "זמני", וזאת בגדרי הליך לפינוי קבוע. אין מקום כעקרון למתן צווים מן הסוג האמור, גם לא במקרה דנן. יודגש: ההימנעות ממתן הצו לא היא שתאפשר למשיב לתפוס חזקה בנכס. תביעת הפינוי משמיעה מעצם הגשתה את הטענה כי המשיב מחזיק בנכס זה מכבר, והמבקשת חפצה בשינוי מצב עובדתי זה, בדרך של פינויו. קרי, ההחזקה היא מצב קיים. אין לשנותו בדרך של צו "זמני", ודאי בנסיבות כאן.

9.מאזן הנוחות אף הוא אינו נוטה לטובת המבקשת. היא אינה הבעלים ואינה המחזיקה בנכס. המשיב מחזיק בנכס, והשקיע אף כספים רבים בשיפוצו. מתן צו האוסר על המשך השיפוצים לא יסייע בדבר לאיש, ודאי בשלב זה. מתן צו האוסר על כניסת המשיב לנכס ושימוש בו לא יסייע למבקשת כהוא זה, שכן ממילא, גם אם תוכרז בעתיד כבעלת הזכויות בנכס, ממילא תוכל להביא לפינוי המשיב רק בדרך של השלמת בירור תביעת הפינוי שהגישה (אם לא בהסכמת הצדדים). המבקשת אינה ניזוקה אפוא באורח ממשי מאי מתן הצו; המשיב – ודאי יינזק אם יינתן הצו ולבסוף יפקע, לדוגמה אם ייקבע בהליך המקביל שהמבקשת כלל אינה בעלת הזכויות בנכס ואינה יכולה לדרוש את פינויו. הכף נוטה עוד יותר לטובת המשיב בשים לב לכך שמתגובותיו מימים 18.6.15 ו-23.6.15 עולה כי הוא המחזיק בנכס וכי סיים את השיפוצים, שממילא לא פגעו בשלד הנכס; קרי: אין על הפרק העברת החזקה לאחר, ואין על הפרק ביצוע שיפוצים נוספים. יבקש המשיב לשנות את המצב האמור, יקדים ויודיע למבקשת על מנת שתוכל לגבש עמדתה ומהלכיה.