תא"מ 8953-01-15 בכר ואח' נ' זאבי ואח'

פלוני מבקש למכור נכס המצוי בבעלותו, אלמוני מתעניין ברכישת הנכס. הצדדים מנהלים משא ומתן, נערך מסמך המפרט את תנאי התשלום ומועד הפינוי, אולם לקראת תום המשא והמתן אלמוני חוזר בו, וההסכם לא יוצא אל הפועל. מה מעמדו של המסמך שנערך בין הצדדים – האם חוזה מחייב? ככל שאין המדובר בחוזה - כלום חב אלמוני דמים לפלוני בשל אי הבשלת המשא והמתן לכדי הסכם סופי, וככל שכן – מה גובה החיוב, אפיונו, והמועד במהלך המשא והמתן המצדיק בחינת חיוב כאמור? אלה השאלות הניצבות בבסיס פסק דין זה.

העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים

1.התובע, עו"ד במקצועו, והתובעת, בני זוג, היו בעלי הזכויות של דירת מגורים ברחוב הראשונים 14 בכפר סבא במועדים הרלבנטיים לתביעה (להלן: "הדירה" ו/או "דירת המגורים"), וביקשו למכור זכויותיהם בדירת המגורים. הנתבעים 1-2 הינם בני זוג שהתעניינו ברכישת הדירה; הנתבע 3 הינו אבי הנתבע 1, הנתבע 4 הינו אחיו של הנתבע 1, והללו סייעו במהלך המשא והמתן לרכישת הדירה.

2.ביום 4/4/2013 הוצגה הדירה לראשונה לנתבעים 1-2, ובהמשך הוצגה לאנשים נוספים מטעמם (סה"כ 4-6 פגישות, עמ' 19 לפרוטוקול, שורה 26). בשלב זה, החלו הצדדים במשא ומתן לממכר הדירה. ביום 9/5/2013 נפגשו הצדדים במשרדו של הנתבע 4, ונערך מסמך, בכתב ידו של הנתבע 3, בו צוינו תנאים עקרוניים ראשוניים מוסכמים לרכישת הזכויות שבממכר (להלן: "מסמך העקרונות"). הצדדים חלוקים על מעמדו של מסמך העקרונות. בעוד התובעים טוענים כי המדובר בהסכם מחייב (זכרון דברים), טוענים הנתבעים כי המדובר ברישום פרטי שנערך למען נוחותם בלבד. על פי מסמך העקרונות ישולמו 50,000 ₪ במועד חתימת חוזה מחייב, 100,000 ₪ ישולמו עם רישום הערת אזהרה, ויתרת התמורה, 1,365,000 ₪, עם מסירת מפתחות הדירה. כן הוסכם כי בעבור חודשים יולי ואוגוסט 2013 ישלמו התובעים לנתבעים 1-2 דמי שכירות בסך 3,000 ₪ לחודש, ובעבור עד 4 חודשי שכירות נוספים 4,500 ₪ לחודש.

ביום חתימת מסמך העקרונות הסירו התובעים את המודעה מהאתר בו פורסמה הדירה במרשתת (אינטרנט).

3.בשל אי השלמת רישום הדירה על שמם של התובעים בלשכת רישום המקרקעין (הבניין לא נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים וממילא לא נרשמו זכויות התובעים בדירה), הוסכם בין הצדדים כי מסמך העקרונות ישוכלל לכדי חוזה מחייב בהתקיימות שני תנאים. האחד, הסכמת בנק למשכנתאות שיאשר קבלת הלוואה מגובה במשכנתא, והשני, ביקורת זכויות, רישום, ומצבה התכנוני של הדירה בעיריית כפר סבא. כן היה ברור לצדדים דבר הצורך במעורבות עו"ד מטעם הנתבעים 1-2 על מנת לשכלל המסמך לכדי חוזה סופי.

כיומיים לפני חתימת מסמך העקרונות, ביום 7/5/2013, הוציא הנתבע 1 נסח מלשכת רישום המקרקעין, ממנו עולה כי הקרקע עליה נבנתה הדירה רשומה על שם גורמים שלישיים. לטענת הנתבעים, עם פניית מי מהנתבעים לתובע, השיב האחרון כי אין בסוגיית הרישום בכדי להוות מכשול בפני בני הזוג לרכישת הדירה. מנגד – טוענים התובעים כי ציינו מלכתחילה כי הדירה לא רשומה על שמם.

4.בתקופה שלאחר עריכת מסמך העקרונות, העביר התובע 1 לנתבעים את מלוא המסמכים המצויים בידיו, שיש בידם ללמד על שרשרת ההעברות של הדירה עד לידי התובעים (ובהם הסכם קומבינציה, ייפוי כוח קודמים, אישורי מסים, אישור הפקדת רישום בלשכת רישום המקרקעין, וכיוצ"ב). לאחר בחינת המסמכים, התקבל, ביום 2/6/2013, אישור הבנק המממן את עסקת המכר מטעם הנתבעים 1-2, למימון הסכום של 1,000,000.

ביום 5/6/2013, למחרת פגישה שהתקיימה בעניין בירור אפשרות בניית קומה 2 בדירה המצויה מעל דירת התובעים, הועברו לנתבעים טיוטות הסכם מכר ושכירות. ביום שלאחר מכן, דרשו הנתבעים 1 ו- 3 הפחתת הסך של 15,000 ₪ ממחיר הדירה, וסוכם כי מחירה הסופי של הדירה יעמוד על הסך של 1,507,500 ₪. הסכמת התובעים ניתנה, כך על פי הנטען, בתנאי כי ייחתם הסכם המכר עד ליום 11/6/2013, ובהתאם אכן נקבע מועד לחתימה על הסכם המכר ליום זה.