גנון נ' אפטוב

לפניי תביעת התובע לתשלום דמי תיווך מכוח הסכם להתחייבות תשלום שירותי תיווך שנכרת בין הצדדים. התיק החל בהגשה לביצוע תביעה על סכום קצוב ללשכת ההוצאה לפועל, ההתנגדות לביצוע תביעה התקבלה בתנאי הפקדה, והתיק הועבר לסדר דין מהיר.

התביעה הוגשה על סך 21,948 ₪, 2% ועוד מס ערך מוסף ממחיר הדירה בשד' סיני 4ב', חיפה (להלן: "הדירה"), 930,000 ₪ (מידע מרשות המיסים, נספח ג' לכתב התביעה). התובע טוען כי היה "הגורם היעיל" ברכישת הדירה על ידי הנתבעת ביום 14/1/15, ולכן זכאי לדמי תיווך לפי ההתחייבות, שנחתמה ע"י הנתבעת ביום 9/12/14 (נספח ב' לכתב התביעה). מכתב דרישה ששלח לה (נספח ד' לכתב התביעה) לא נענה.

הנתבעת טענה כי נחשפה למודעה אודות מכירת הדירה המדוברת באתר האינטרנט "יד 2", ונודע לה כי את המודעה פרסם התובע. התובע הזמין את הנתבעת לראות את הדירה אך המתין מחוץ לבניין, לא עלה עמה לדירה והציע לה שלא לדבר עם מי שנמצא בדירה. אז החתים התובע את הנתבעת על ההתחייבות במחטף. הנתבעת פגשה בדירה את מר אהרון רייס, שהציג עצמו כמתווך הבלעדי של הנכס מטעם מנהלי העיזבון, שרק באמצעותו תוכל להיקשר עסקת רכישת הדירה. מר רייס מסר לה כרטיס ביקור וביום 22/12/14 החתים את הנתבעת על הסכם התחייבות לתשלום דמי תיווך לו (נספח א' להתנגדות). הנתבעת הגישה באמצעות מר רייס הצעת מחיר לרכישת הדירה (נספח ב' להתנגדות), הצעתה זכתה, והיא חתמה על חוזה עם מנהלי עזבון בעלת הדירה ורכשה את הדירה.

הנתבעת טוענת שהתובע לא היה "הגורם היעיל" ליצירת וסגירת עסקת רכישת הדירה, כי לא הפגיש מעולם את הנתבעת עם מנהלי העיזבון, המוכרים. עוד טענה כי התובע לא צירף לתביעתו את הסכם הרכישה, למרות שציין זאת, וכי לא יכול היה לצרפו משום שלא היה מופקד על התיווך בין רוכשים אפשריים לבין מוכרי הדירה, לאור קיומו של מר רייס כמתווך בלעדי מטעם מנהלי העיזבון.

התובעת טענה כי רכשה את הדירה בסיוע ותיווך מקצועי מצדו של מר רייס, שפעל ליצירת וסגירת עסקת הרכישה בין הנתבעת לבין מנהלי העיזבון של הנכס, היה ה"גורם היעיל" הבלעדי בעסקה זו, והיא שילמה לו דמי תיווך (קבלה מיום 21/1/15 ע"ס 10,974 ₪ (1% + מע"מ ממחיר הדירה), נספח ג' להתנגדות לביצוע תביעה).

הנתבעת טוענת כי התובע הטעה אותה בהצגתו כמתווך, שאחראי למכירת הנכס, וכי נותק הקשר הסיבתי בין מועד החתימה על התחייבות כלפי התובע לבין גיבוש וכריתת החוזה לרכישת הדירה.

כאמור התקיים לפניי ביום 8/3/16 דיון בהתנגדות לביצוע תביעה, בו נחקרה המבקשת ארוכות, ופירטה כי חתמה למתווך, שהיה בדירה, מר רייס, לאחר שהבינה כי התובע לא מסר לה את הפרטים המלאים על מכירת הדירה ע"י מנהלי עזבון. הנתבעת חזרה על תרומתו הבלעדית של מר רייס לכריתת חוזה המכר. הנתבעת הסבירה כי השתכנעה כי מר רייס הוא המתווך הבלעדי, לאחר שהפגיש אותה עם מנהלי העזבון, וגם הם אמרו לה זאת. בדיון טענה הנתבעת לראשונה כי שילמה למר רייס סכום נוסף, ובסך הכל 2 אחוז ועוד מס ערך מוסף ממחיר העסקה.

לאחר מתן ההחלטה בהתנגדות לביצוע תביעה הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית, והנתבעת זימנה לדיון ההוכחות את המתווך, מר רייס.

התובע הוסיף למסמכים, שצירף לכתב התביעה, פירוט שיחות טלפון, המעיד על שיחה בת חצי דקה בינו לבין הנתבעת מיום 9/12/14 (נספח ז' ברשימת המסמכים), צילום המודעה, שפרסמו מנהלי העזבון בעיתון, בה ציינו כי לא ישלמו דמי תיווך (נספח ח'). התובע טען כי הנתבעת שילמה למתווך מר רייס רק את הסכום 9,300 ₪ ועוד מע"מ, והפנה לקבלה שהיא צירפה (נספח ט').

התובע טוען כי הוא הגורם היעיל, כי הנתבעת הגיעה לדירה רק בזכות המודעה, שהוא פרסם ביד 2, וכי כל התנהלותה מול המתווך רייס, לו חתמה התחייבות ללא הצגת הסכם בלעדיות, וכשבועיים לאחר שראתה את הדירה בזכות התובע בלבד, תמוהה.

הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית ורשימת מסמכים לאחר הישיבה המקדמית, שהתקיימה ביום 26/6/16. הנתבעת הוסיפה כי לאחר פגישתה עם מר רייס בדירה ניסתה לדבר עם התובע, ולהבהיר עמו את הדברים, אך לא הצליחה להשיגו. לפיכך ועל מנת לשמור על זכותה לרכוש את הדירה המשיכה בהליכים מול המתווך, מר רייס, והמוכרים, מנהלי העזבון. הנתבעת צירפה אישור מנהלי העזבון בכתב על היות מר רייס המתווך הבלעדי שהוסמך על ידם לבצע עסקאות בדירה (נספח א'). הנתבעת טענה כי התובע לא היה מוסמך לפרסם את המודעה שפרסם, וחזרה על טענותיה בדבר היות המתווך, מר רייס, "הגורם היעיל" בעסקה ולא התובע.

הבקשה מיום 5/10/16 לזימון מנהלי העזבון, עוה"ד קדם וגלובינסקי, כעדים ללא הגשת תצהיר, נדחתה על ידי, מאחר ולא נומקה, והוזמן לעדות רק מר רייס, לאחר שהופקד שכרו.

בדיון ההוכחות התברר כי העד, מר רייס, הינו עד מרכזי, הוא הגיש 11 מוצגים, שלא גולו על ידי הנתבעת לפני כן, ותיאר את התהליך, בו קיבל לטיפולו את הדירה. לאחר פרסום המודעה (נ/1, הוגשה גם ע"י התובע כנספח ח') פנו אליו מתעניינים, ביניהם התובע, שהגיע לדירה עם קונים פוטנציאליים, ועקב היכרות מר רייס איתו ביקש ממנו לצאת. מר רייס הפנה למודעה, שפרסם התובע ביד 2 ובה ציין "נכס בבלעדיות משרד התיווך" (נ/2). מר רייס פירט עוד נסיונות של התובע להביא לקוחות לרכישת הדירה, לרבות פניה ישירה למנהלי העזבון, אך אני קובעת כי היריבות בין שני המתווכים אינה העניין הדורש הכרעה בתיק זה.

מר רייס המשיך ותיאר כי נתן לכל המעוניינים בדירה, לרבות הנתבעת, כרטיס ביקור שלו, ולכל אחד שביקש שלח בדואר אלקטרוני חבילת מסמכים, הכוללת טופס ריק של הצעת רכישה, טיוטת חוזה וחוות דעת שמאי (נ/5). מר רייס הציג גם חמש הצעות רכישה, שקיבל, אחת מהן של הנתבעת (נ/6), ואת פרוטוקול פתיחת ההצעות מיום 4/1/15 (נ/7). מר רייס מתאר כי ערך סבב טלפונים בין המציעים, והגיש לבית המשפט בקשה בתיק העזבונות (נ/8). מר רייס טען כי למרות שבמודעה נכתב כי מנהלי העזבון לא ישלמו דמי תיווך, לאור שביעות רצונם מעבודתו, קיבלו אישור מיוחד לשלם לו 2% ועוד מע"מ (חשבונית עבור תשלום דמי תיווך על ידי העזבון באמצעות עו"ד קדם מיום 11/2/15 ע"ס 18,600 ₪ בצירוף מע"מ, נ/9). מר רייס הציג גם את האסמכתאות להחזרת הצ'קים למציעים, שהצעתם לא התקבלה (נ/10). מר רייס העיד כי הנתבעת שילמה לו בשני תשלומים, השני דחוי, אך לא הצליח להציג חשבונית נוספת על זו, שהציגה הנתבעת, וצירף יומן עסקאות בו תוקן שיעור דמי התיווך, שתשלם הקונה ל-1% +מע"מ (נ/11). מר רייס עמד על כך שהנתבעת שילמה 2%, וכי התיקון הינו מ-1%, ששילמה בתחילה ל-2%, שהשלימה מספר חודשים לפני הדיון.

מר רייס הודה כי אין לו הסכם בלעדיות חתום ע"י המוכרים, וטען כי ההסכמה היתה עם מנהלי העזבון בעל פה.

התובע העיד והשיב בחקירה נגדית כי קיבל הסכמת עו"ד קדם אבידן, אליו פנה בעקבות פרסום המודעה, כי יראה את הדירה, וטען כי אינו נזקק לאישור על מנת לפרסם את הדירה, אלא אם היא נמסרה לתיווך בבלעדיות למתווך אחר. התובע לא ידע להגיב לאישור עו"ד קדם (נספח א' למסמכי הנתבעת) כי מר רייס הוסמך כמתווך הבלעדי מטעם מנהלי העזבון, ולא היה נחרץ בשאלה האם פרסם את המודעה טרם שדיבר עמו או לאחר מכן.

כנשאל התובע ביחס להערה במודעה ב"יד 2" אודות בלעדיות השיב כי אפשר שזו הערה ש"קפצה" באתר או בטעות או שהמודעה אינה מתייחסת לדירה נשוא התביעה. התובע לא הציג את המודעה שהוא עצמו פרסם. התובע העיד על נסיבות החתמת הנתבעת על ההתחייבות בספסל מתחת לדירה, אישר כי לא עלה עימה לדירה וטען כי היא לא דיברה עמו ברדתה, ולא היה ביניהם כל קשר מאז יום 9/12/14, בו נפגשו והיא חתמה על ההתחייבות. התובע טוען כי הוא התקשר לנתבעת רק בחודש פברואר 2015, לאחר שנודע לו כי רכשה את הדירה.