תא"מ 37767-07-12 מטאטא הזהב בע"מ נ' שלום הנאי בע"מ

כללי

1. בתביעה כספית עותרת התובעת לחייב את הנתבעת לשלם לה דמי ניהול ואחזקה לשנים 2011-2010, בסך 56,181.40 ₪. התובעת הציגה את עצמה כ"חברת הניהול והאחזקה" בבנין "ביג ביזנס", ברחוב סחרוב 22 בראשל"צ, הידוע גם כגוש 6097 חלקה 151 (ס' 1 לכתב התביעה). התובעת היא אחת החברות ב"קבוצת מזרחי ובניו". חברה אחרת בקבוצה זו, בשם "יוזמה", היא בעלת זכויות בחלק הארי של יחידות המקרקעין בבנין הנ"ל. הנתבעת אף היא בעלת זכויות של יחידות מקרקעין בבנין זה, לדבריה בשטח של 245 מ"ר (ס' 3 לכתב ההגנה).

2. בין בעלות הדין לא נכרת הסכם ניהול. על כן, התביעה מבוססת על דיני עשית עושר ולא במשפט. התובעת טוענת כי הנתבעת נהנית משירותי ניהול ואחזקה שהתובעת נותנת, ועל כן חבה בתשלום ראוי. הנתבעת השיבה, כי אין היא מכירה במעמדה של התובעת כחברת ניהול (למשל, ס' 2 לכתב ההגנה). לפי הנטען, התובעת "מינתה את עצמה כחב' הניהול של המבנה ומנסה היא לכפות עצמה על הנתבעת ועל יתר הדיירים" (ס' 8 לכתב ההגנה). הנתבעת הפנתה לפסק-הדין שהכריע בסכסוך קודם בין הצדדים (פסק-דינה של כב' הש' מ' עמית-אניסמן מיום 4.2.2008, ת.א. 460/06, בבית משפט השלום בראשל"צ). בפסק-הדין נדחתה תביעת התובעת ליתן כנגד הנתבעת צו עשה שיחייבה לחתום על חוזה ניהול, וכן תביעה כספית לתשלום דמי ניהול מכח חוזה. התובעת מצידה הפנתה לפסק-דין נוסף, מיום 12.2.2010, בו קיבל בית המשפט את תביעת התובעת לשלם דמי ניהול לתקופה הרלבנטית לפסק-הדין הנ"ל (שנת 2006), וזאת מכח דיני עשית עושר ולא במשפט (כב' הש' י' בלכר, תא"מ 5325-06, בית משפט השלום בראשל"צ).

3. הצדדים חלוקים בשאלה, אם צומחת לתובעת עילה מכח דיני עשית עושר ולא במשפט, לחייב את הנתבעת לשלם עבור שירותי ניהול ואחזקה לשנים 2010-2011. התובעת טענה, כי שעה ששירותים אלה ניתנים על ידה, והנתבעת נהנית מהם, הרי שהיא מתעשרת על חשבונה שלא כדין, וצומחת חובתה לשלם עבורם. הנתבעת השיבה, כי התובעת השתלטה על חב' הניהול תוך פגיעה בזכויותיה וכי היא כופה את שירותיה, ולכן אינה זכאית לכל תשלום. לטענת הנתבעת, פסק-דינה של כב' הש' מ' עמית-אניסמן הנ"ל, מעת שניתן בפברואר 2008, "מהווה דגל אדום ענק ותמרור אזהרה עצום", המונע ממנה להמשיך ולפעול כחב' ניהול, וממילא אין להרשות לה לגבות כספים עבור כך (ס' 3 לסיכומיה).

4. במישור הדיוני: מטעם התובעת הצהירו מר רוני מזרחי, מנכ"ל, וכן מר יוסי מלח, הממונה על ההכנסות והגביה אצל התובעת. כן הוגשה חוות דעת שמאית של השאמי מר משה נדם, לאומדן דמי ניהול ראויים. מטעם הנתבעת הצהיר מר שבאן חנאי, מנהלה. העדים נחקרו. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. להלן אדון בטענות הצדדים כסדרן.

    

   רקע עובדתי

5. "יוזמה" היא חברה קבלנית בשליטתו של מר רוני מזרחי (ס' 7 לתצהיר מזרחי). בין "יוזמה" לבין סעלר חברה לבנין בע"מ נחתם הסכם קומבינציה, מיום 20.7.1993, ולפיו יוזמה בנתה את הבנין נשוא הסכסוך, וקיבלה זכויות בחלקים בו (ס' 6, 9-8 לתצהיר מזרחי). "יוזמה" מכרה זכויות ביחידת מקרקעין לנתבעת (ס' 10 לתצהיר מזרחי, וכן ר' הסכם מכר מיום 12.10.1995 בין יוזמה לנתבעת, נספח 1 לתצהיר מזרחי). בסעיף 13 להסכם המכר הוסדרה פעולתה של חב' ניהול, כדלקמן:

   • המוכרת מצהירה בפני הקונה כי הבנין בו נמצא הממכר ינוהל ע"י חברת ניהול של הבעלים או חברה אחרת הנשלטת ע"י מר יוסף פניני ת.ת. 624948 או בני משפחתו בלבד.

   • בנוסף לאמור בסעיף 12 א. לעיל מוצהר בזה ומוסכם בין הצדדים כי חברת הניהול תנהל ותתחזק את הבנין ברמה גבוהה ומקצועית והקונה מתחייב בזה לחתום חוזה הניהול עם חברת הניהול ולהשתתף בהוצאות אחזקת הבנין כנאמר בהסכם הניהול במעמד חתימת חוזה זה. למען מנוע ספקות חברת הניהול תדאג לאחזקה תקינה של הרכוש משותף של הבנין לרבות כל השטחים המעברים, השבילים, שטחי החניה, גישה לחניה, שטחי גינון, גדרות, תאורת פנים וחוץ וכל בקשר לשטחים במגרש שיכללו במסגרת כלשהי של הרכוש המשותף. שירותי האחזקה של חברת הניהול יכללו גם את ההוצאות הדרושות לבדק, תיקונים, ניקיון, תאורה, ביטוח מעליות וכל הוצאה אחרת הדרושה לצורך זה. ידוע לקונה כי אחריות המוכרת ביחס לרכוש המשותף פגה עם מסירת היחידה הראשונה בבנין.