תא"מ 22539-01-10 מינהל מקרקעי ישראל נ' ז'

לפניי תביעה על סך 36,012 ₪ לתשלום דמי חכירה בנכס הידוע כגוש 6495 חלקה 228/1 (להלן: "הנכס"). הנכס מנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), והוחכר למר י' ז' ז"ל (להלן: "המנוח") על פי הסכם חכירה מיום 7.12.1972 (נספח א' לתצהיר גב' גלית דאוס מטעם רמ"י, להלן: "דאוס").

משנפטר המנוח, ומשנפטרה רעייתו המנוחה, אין חולק כי מר ר' ז' הוא יורשו היחיד של המנוח, והוא אף המחזיק בנכס בפועל.

לאחר שעיינתי בחומר הראיות, בסיכומי הצדדים ושבתי וקראתי את פרוטוקול הדיון, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להתקבל במלואה. להלן יובאו נימוקיי לכך, בתמצית, כדרישת פרק ט"ז 1 לתקנות סד"א.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי תוקפו של חוזה החכירה פקע בשנת 1999, וכי מר ז' לא עשה כל צעד לשם חידושו. עוד יש לציין, כי טענתו של הנתבע, כאילו משפקע הסכם החכירה, אין עוד תוקף להוראותיו, מוטב לולא נטענה: בהעדר חוזה חכירה, יושב מר ז' בנכס ללא זכות שבדין. על כן, קמה לרמ"י הזכות לתבוע את פינויו של מר ז' מן הנכס. העובדה כי מר ז' ממשיך להחזיק בנכס חרף פקיעת חוזה החכירה מקימה למינהל זכות לתשלום ראוי מכוח העיקרון של עשיית עושר ולא במשפט, והטענה לעניין זה – נדחית.

טענה נוספת שבפי הנתבע היא, כי קמה לו זכות, מכוח החלטה 729 של מינהל מקרקעי ישראל, להצטרף למבצע היוון. אלא שעל פי נהלי המינהל, כפי שהוכחו לפניי, הצטרפות למבצע היוון מותנית בתשלום מלוא חובות דמי החכירה בגין העבר (וראו לעניין זה עדות מר משה בקרמן, עמ' 18 ש' 3 – 12 לפרוטוקול).

טענה נוספת שבפי הנתבע נוגעת לגודל החלקה השנויה במחלוקת. הנתבע טען, כי אף שחויב בגין חלקה ששטחה 231 מ"ר, הרי שלנתבע יש זכויות לבית קיים בשטח של 70 מ"ר, וזכויותיו בקרקע היו ל-114.3 מ"ר בלבד.

אין בידי לקבל טענה זו. התובעת הציגה לבית המשפט רשומות מוסדיות, המתבססות על רישומי רמ"י, שהיא רשות ציבורית, אשר חלה עליה חזקת התקינות המינהלית. מנגד, הוצגו התכתבויות ומחלוקות עם רשויות התכנון והבנייה – בבקשה לבנות ולערוך שינויים שונים בנכס, אולם בין עמדת רשויות התכנון והבניה ובין זכותה של רמ"י לקבל דמי חכירה – אין כל קשר מחייב. רמ"י לא הייתה צד להליכים מול רשויות התכנון והבניה, ואין לה אחריות לדרך שבה בחר הנתבע לעשות שימוש בנכס. תביעתה של רמ"י היא לדמי שימוש בנכס – בין מכוח חוזה החכירה ובין מכוח "דמי שימוש ראויים".

אשר לטענת הנתבע בדבר השפעתה של הפקעה – בפקודת הקרקעות נקבעו כללים ברורים למימושה של הפקעה. הנתבע לא הביא כל ראיה לכך שהפקעה כאמור – גם אם תוכננה – אכן יצאה לפועל: לא הוצג הפרסום ברשומות, לא הוצגה הערה במרשם המקרקעין. כל שהוצג היה "דף מידע תכנוני" (נספח 1 לתצהיר הנתבע), שלפיו:

"על פי תכנית המתאר תממ 195 אשר אושרה בשנת 1988 חלק מהחלקה הנדונה מיועד לדרך ושטח ציבורי פתוח, שטחה המשוער של ההפקעה הינו כ-350 מ"ר."

מכאן שלא "הפקעה" בפועל הייתה כאן – ולא הובאה כל ראיה לקיומה של הפקעה כאמור – כי אם לכל היותר – כוונה של הרשות להפקיע, כוונה שלא מומשה. גם שאלת היקף הבניה בפועל בנכס אינה מעלה ואינה מורידה לעניין דמי השימוש הראויים בו. עוד יוער, כי טענתו של הנתבע כאילו היו זכויותיו בנכס בשווי מחצית מן השטח שבגינו חויב, לא נתמכה בכל ראיה שהיא – למשל נסח מפנקס רישום המקרקעין, ודי בכך על מנת לדחותה.

נקודת המחלוקת האחרונה שבין הצדדים נוגעת להיקף התשלום. הנתבע טען, כי חיוב דמי החכירה נעשה באופן שרירותי, מבלי להתייחס להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, וללא עריכת שומה פרטנית לנכס. אלא שטענות אלה של הנתבע לא באו בלוויית תחשיב חלופי, אשר יציין מהם – לשיטתו – דמי החכירה הראויים, אשר בתשלומם הוא חייב, אם בכלל, ולא הוברר גם מהו החישוב שערך הנתבע (ככל שערך), אשר מכוחו שלח לתובעת שיק ע"ס 12,000 ₪ דווקא – ולא סכום אחר.