תא"מ 11526-09-14 לופו נ' קדם

בין התובע ובין הנתבע נכרת, ביום 22.8.2012, הסכם למכירת נכס מקרקעין ברחוב רזיאל 13/8 בבת-ים (להלן: "ההסכם" ו"הנכס", לפי העניין). בסעיף 4 (ד) להסכם, נקבעה חובה להמציא את האישורים הדרושים לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה, לרבות אישורי מס שבח ואישור עירייה בתוך שישה חודשים. הנתבע לא עמד בלוח הזמנים הקבוע בהסכם, ואישור העירייה נמסר לתובע – לא באמצעות הנתבע או מי מטעמו – באיחור של חודשיים.

סעיף 11(ב) להסכם קובע פיצוי מוסכם של 10% מתמורת החוזה במקרה של הפרה. התובע טוען כי הנתבע לא עמד במועד ועל כן הוא זכאי לפיצוי הנתבע.

הנתבע העלה טענות אחדות ביחס לתביעה. ראשית טען הנתבע, כי עשה כל שביכולתו על מנת להשיג את אישור העירייה, אלא שהעירייה דרשה מדידה של הנכס כתנאי להנפקת האישור, ומאחר שהדירה עברה בפועל לחזקתו של התובע, ומאחר שבדירה התגוררו שוכרים, לא יכלו הנתבעים לפעול לביצוע המדידה כנדרש.

טענה נוספת שהועלתה – תוך הרחבת חזית אסורה ובמועד הדיון בלבד – היא כי נוסחו של סעיף 4 (ד) להסכם מטיל את האחריות להשגת האישורים ולהגשתם מוטלת על כתפי הקונה – הוא התובע, ועל כן – לא הייתה חובה על הנתבע להשיג את האישורים, ובוודאי שחובה זו לא הייתה קצובה בזמן.

טענת שלישית ואחרונה נוגעת לסכום הפיצוי הנתבע, ולפיה מאחר שלא נגרם לתובע כל נזק כתוצאה מהפרה זו של החוזה – אין הוא זכאי לפיצוי.

אני סבור כי יש להבחין בתביעה זו בין ההיבט המהותי – קרי, שאלת הפרת החוזה וההצדקות לה, ובין היבט הפיצוי. כך או כך, אני סבור כי דין התביעה להתקבל בעיקרה, ולהלן נימוקיי בתמצית, כמצוות תקנה 214יז לתקנות סדר הדין האזרחי.

הסוגיה הראשונה שיש לבחון היא השאלה בדבר נוסח החוזה. אכן, כטענת הנתבע, משמיעה השורה האחרונה בסעיף 4 (ד) להסכם קובעת כי "הקונה מתחייב להמציא למוכר את האישורים תוך לא יאוחר מ-6 חודשים ממועד חתימת ההסכם." הנתבע – באמצעות בא כוחו ואביו, מר עופר קדם (להלן: "קדם"), נתפסו בניסוח זה כמוצאי שלל רב, ועשו מאמצים ניכרים לשכנע, כי כוונת הצדדים הייתה להטיל על התובע דווקא – ולא על הנתבע – את החובה לעמוד בלוח זמנים להמצאת האישורים.

טענה זו היא טענת סרק, שאינה יכולה לעמוד משני טעמים. האחד – והמהותי ביותר – הוא שטענה זו מהווה הרחבת חזית בוטה, שמהווה סתירה לגרסת ההגנה כפי שהובאה בכתב ההגנה. אבאר.

בסעיף 4 לכתב התביעה לסכום קצוב, ציין התובע כי:

"כעולה מסעיף 4ד' להסכם, התחייב הנתבע להמציא לידי התובע את אישור העירייה לטאבו וכן את אישור מס השבח תוך ולא יאוחר מ-6 חודשים ממועד החתימה על ההסכם."

ככל שכפר הנתבע בפירוש זה של ההסכם – הייתה בידו הזדמנות להעלות גרסה מפורטת מטעמו, לרבות הפניה לסעיפים החוזה – במסגרת כתב ההגנה – ובענייננו, במסגרת התצהיר התומך בהתנגדות לביצוע תביעה שהגיש. הנתבע לא העלה טענה זו במסגרת התצהיר התומך בהתנגדות, וגם בתצהירי העדות הראשית שהוגשו בתיק – מטעמו ומטעם קדם – לא הועלתה טענה זו ולו ברמז. די בכך כדי לקבוע, כי העלאת הטענה כעת היא בבחינת הרחבת חזית אסורה, ודינה להידחות.

אף לגופו של עניין, לנוכח מיקומו של הסעיף בהסכם, ולנוכח הגיונם של הדברים, המסקנה ההגיונית היחידה היא כי ניסוחו הקונקרטי של המשפט שהובא לעיל – מקורו בטעות סופר ובהחלפת "קונה" ב"מוכר". כל פרשנות אחרת – סותרת את ההיגיון העסקי.

יוער, כי החובה להמציא אישורים מובאת בסעיף 4 (ד) להסכם כחלק מהתחייבויות המוכר:

"[התשלום השני] ישולם ע"י הקונה במועד המסירה [...] כנגד מסירת החזקה הפורמאלית בדירה לידי הקונה וכנגד קבלת כל האישורים הדרושים לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה, לרבות אישורי מס שבח, אישור העירייה [...]"