ת"ק 7618-05-15 כהן נ' ש.י. שפץ וקנין קבלני בנין בע"מ

לפניי תביעה שהוגשה לבית המשפט לתביעות קטנות.

להלן הרקע בקצרה: התובע רכש דירה מהנתבעת, בבניין מגורים חדש, בן 9 קומות, שנבנה בעיר יבנה. מדובר בבניין אשר "ממוקם בקומפלקס הכולל שני בניני מגורים כאשר לכל בניין 2 אגפים... מתחם הבניינים כולל בין היתר משטחי חניה ושפ"פ הכולל מתקני משחק לילדים" (עמוד 5 לחוות הדעת מטעם התובע). על-פי הסכם המכר, זכאי התובע כי לדירתו תוצמד חניה. ואמנם, ביום 1.11.2012 שוגר לתובע מכתב, המיידע אותו כי לדירתו הוצמדה חניה אשר סומנה A-12 בתשריט (יוּער, כי חניה A-12 ממוקמת באמצע של שורת חניות, השייכות גם-הן לפרויקט). אלא שהתובע טוען, כי החניה שהוצמדה לדירתו מרוחקת מן הבניין באופן שיש בו משום הפרה של הסכם המכר, וכי לפיכך קמה לו זכאות לפיצויים בסך של 33,800 ₪ (לפי גבול סמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות). את תביעתו סומך התובע על חוות דעת שמאית, הקובעת את ירידת ערך המקרקעין הנובעת "משינוי מיקום חניה הצמודה לדירת מגורים בבניין חדיש אל מעבר תחומי 'המגרש', המהווים את מגרשים 2 ו- 5 עפ"י תכנית מפורטת מס' יב/10/154 בהתאם להסכם מכר מיום 11.02.2011" (עמוד 3 לחוות הדעת).

במה דברים אמורים? ובכן, בהסכם המכר (שנחתם ביום 11.2.2011) נקבע כי לדירה תוצמד "חניה אשר מיקומה ייקבע בסמוך לאיכלוס הבניין ע"פ האפשרויות שתהיינה לחברה". במפרט נכתב כי "סך הכל מקומות חניה (לכל הבנין): 42 מתוכן: 42 חניות בתחום המגרש". בהסכם המכר מוגדר כי "המגרש" הוא "מגרש מס' 2 ומס' 5 לפי תכנית מפורטת מס' יב/10/154" (ראו עמוד 1 להסכם). על רקע זה בא השמאי מטעם התובע וקבע, כי החניה שהוצמדה לדירתו של התובע "ממוקמת מחוץ לתחומי 'המגרש' כפי שהוגדר בהסכם המכר". השמאי כלל בחוות הדעת תמונות ותרשימים, וראו במיוחד עמוד 19 לחוות הדעת, שם מסומן בחץ מיקום החניה "מחוץ לתחום 'המגרש'", זאת בהתייחס לתכנית שהייתה בתוקף ביום הסכם המכר.

אלא שמעיון בחוות הדעת של התובע ובחוות הדעת הנגדית שהגישה הנתבעת עולה, כי לא הוכח שהחניה מצויה מחוץ או מעבר לתחומי ה"מגרש" כהגדרתו בהסכם המכר. מכלל התרשימים שהוצגו לעיוני ניתן להבין, כי החניה נמצאת דווקא בתוך תחומי המגרש, וכי סימון מקום החניה בתרשים שבעמוד 19 לחוות הדעת מטעם התובע – שגוי. לעניין זה די להשוות את מיקום החניה (לפי החץ) בתרשים שבעמוד 19, למיקום החניה בתרשימים האחרים שבחוות דעת זו (למשל – התרשימים שבעמודים 22-20), כמו גם לתרשימים שבחוות הדעת הנגדית (וראו במיוחד התרשים שבעמוד 16 לחוות הדעת מטעם הנתבעת). השוואה זו מלמדת, כי החץ בתרשים שבעמוד 19 ממקם את החניה ימינה יותר מכל יתר התרשימים, וניכר כי מדובר בטעות. ודוק: עיינתי וחזרתי ועיינתי בתרשימים שבחוות הדעת מטעם התובע – למשל בעמודים 20 ו- 21 – ולא עלה בידי להבין על מה מבוססת הטענה כי מיקום החניה אינו נכלל בתחומי המגרש, זאת בשעה שמן התרשימים עצמם עולה כי החניה מצויה בתוך הקו התוחם.

בדיון שהתקיים ביום 12.2.2017 הצבעתי על הקושי האמור בפני התובע – קושי השומט את הקרקע מחת להנחת היסוד של חוות הדעת עליה מבוססת התביעה. התובע לא ידע לסתור את האמור לעיל ולהסביר מדוע נטען כי החניה מצויה מחוץ לתחומי "המגרש". בהמשך הדיון נעשה ניסיון להביא את הצדדים לכדי מתווה של הסכמה אשר יאפשר, בבוא העת, לקרב את החניה של התובע לבניין. בסופו של דבר לא גובשה הסכמה, ואין לי אלא להכריע על-פי החומר שלפניי.

לאור האמור לעיל, ולאחר בחינת חומר הראיות ושמיעת טיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי קביעתו של השמאי מטעת הנתבעת, שלפיה החניה מצויה בתוך תחום המגרש, עדיפה על-פני קביעתו ההפוכה של השמאי מטעם התובע. כאן המקום להבהיר, כי כתב התביעה שהגיש התובע לאקוני, ולמעשה מושתת כל-כולו על חוות הדעת. על כן, משנשמטה הנחת-הבסיס של חוות הדעת – אין מנוס מדחיית התביעה. יצוין, כי במהלך הדיון טען התובע כי אף אם החניה מצויה בתוך המגרש, הרי שהיא מרוחקת ואינה נכללת בגדרי 42 החניות המצויות בקרבת הבניינים, ובכך – לדעת התובע – יש משום הפרה של התחייבות הנתבעת. אלא שטענה זו לא פורטה ולא בוססה בכתב התביעה ובחוות הדעת מטעם התובע, ואף לגופה היא מעוררת קושי, שכן כאמור, בהסכם נכתב כי מיקום החניה "ייקבע בסמוך לאיכלוס הבניין ע"פ האפשרויות שתהיינה לחברה", ובמפרט דובר על "42 חניות בתחום המגרש" [ההדגשה הוספה]. כמובן, גם מבחינת חישוב ירידת הערך – המהווה בסיס לדרישת הפיצוי של התובע – הנחת העבודה של השמאי מטעם התובע הייתה כי החניה ממוקמת מחוץ לתחומי ה"מגרש", והנחה זו, כך שנינו, לא הוכחה.

כאמור, במסגרת הדיון הועלתה אפשרות של פתרון מעשי לקובלנתו של התובע על ריחוק החניה מבניין המגורים – ריחוק שאינו סביר, לשיטתו. נציג הנתבעת מסר, כי ביוזמת העירייה מקודם בימים אלה מהלך שבגדרו תועבר שורת-החניות הכוללת את חניתו של התובע, למקום אחֵר במתחם (שבו נמצאות כיום חניות לציבור). העברה זו תביא לכך שהחניה המוצמדת לדירתו של התובע תהא קרובה יותר לבניין המגורים. עוד נמסר בדיון, כי המהלך נמצא בהליכי אישור מתקדמים, וכי עם קבלת האישור הסופי תיעשה פניה לדיירים לצורך מימוש העברת החניות.

אמת, לא עלה בידי להביא את הצדדים לכדי הסכמה על-בסיס הפתרון המעשי שצוין לעיל, אולם אין בכך כדי לגרוע מן ההנחה שאם וכאשר יושלמו הליכי האישור והמהלך יבוצע בשטח, יהא בכך ולוּ כדי למזער את הפגיעה שהתובע טוען לה.

סוף דבר: על יסוד כל האמור, דין התביעה להידחות. בנסיבות העניין, ובהתחשב גם בהתנהלותה של התובעת בגדרי ההליך (וראו החלטות קודמות שניתנו בתיק), מצאתי כי אין מקום להשית על התובע הוצאות.