ברדוגו ואח' נ' א. כפיר אחזקות ובנין (1991) בע"מ ואח'

בפני תביעה על פי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כפי שתוקן בתיקון מס' 5 משנת 2011 (להלן: "החוק"), הקובע:

(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

העובדות:

ביום 19.4.12 נחתם בין התובע לנתבעת הסכם, על פיו רכש התובע מהנתבעת את הדירה ברח' עוזי חיטמן 8/15 בקרית מוצקין (להלן: "הדירה"). על פי סעיף 5.1 להסכם מועד המסירה של הדירה הינו בתוך 18 חודש ממועד קבלת היתר בניה לבנין בו נמצאת הדירה, לאחר שבנייתה הושלמה, והדירה ראויה לשימוש ובכפוף להסדרת התשלום ע"י התובע. היתר בניה ניתן ביום 21.10.2012. בנוסף ובשל ביצוע שינויים חתמו הצדדים ביום 7.5.13, על הסכמה כי מועד המסירה יידחה ב- 5 ימים מעבר למועד המסירה. בפועל, מסירה סופית נעשתה ביום 24.6.14 כאשר בעת המסירה התגלו לטענת התובע ליקויים רבים, שלדעת התובע אינם מאפשרים לרוכש הדירה לקבלה כשהיא ראויה למגורים. יצויין כי טופס 4 על פי תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל , מים וטלפון), התשמ"א-1981 ניתן ביום 19.6.14.

דיון ומסקנות:

המחלוקת בין הצדדים הינה למעשה מהי "העמדת הדירה לרשות הקונה" כמשמעותה בסעיף 5א לחוק. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחנתי את מהות הליקויים להם טוען התובע, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות.

לעניין זה יש להבחין הבחן היטב בין ליקויים שהינם בגדר "אי התאמה בממכר" לבין ליקויים שבהצטברותם גורמים לדירה להיות לא ראויה למגורים, או לייעודה המוסכם. אכן, עצם העובדה שקיימים ליקויים בדירה, אמנם מזכה את הקונה לדרוש תיקונים בשנת הבדק, ותיקונים נוספים באם מדובר באי התאמה נסתרת, ולפיצויים מהמוכר במידה וזה אינו ממלא את חובותיו לתקנם. לעומת זאת, ככל שאין עסקינן בליקויים שמונעים אפשרות שימוש בדירה למגורים, אינו יכול הקונה להימנע מכניסה לדירה ולטעון כי המוכר לא עמד בחובת המסירה. התנהלות מעין זו הינה הפרת חובת הקטנת הנזק הרובצת על הקונה. קיימים בהקשר זה שני תנאים: האחד, תנאי סף של קיומו של טופס 4, שבהעדרו אין המוכר יכול כלל לטעון למסירה, שכן אין הקונה חייב להכנס לדירה שאינה בטיחותית (ראה: ע"א (י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ נ' ברונפן [ניתן ביום 2.4.2012]; ת.ק. (נתניה) 3787-03-15 מקונן נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ [ניתן ביום 2.9.2015]. התנאי השני הינו כאמור פיסי, היינו האם ראויה הדירה למגורים. ככל שכן, מחוייב הקונה לקבלה, גם אם קיימים ליקויים בממכר (ראה: ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה [ניתן ביום 24.6.2004]; ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה (3) 913; ע"א 531/88 מתתיהו עצמון ואח' נ' מרכז כלל ירושלים בע"מ, פ"ד מד (2) 755; ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן ניהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו (3) 350; ת.א. (חי') 5010-04-09 משה אלברט נ' ריבקין ואח' [ניתן ביום 6.2.2012]).

התובע אינו טוען בענייננו, כי הנתבעת ביצעה את המסירה באיחור מהמועד החוקי. ניתן אולי היה לטעון כי הארכת המועד החוזי בשל תקופת השינויים אינה חוקית ומהווה התניה על סעיף 5א לחוק, האסורה על פי סעיף 7א לחוק, מאחר ואינה לטובת הקונה. עם זאת בצדק טוענת הנתבעת כי ענייננו שונה תכלית השינוי מהנסיבות שנדונו ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [ניתן ביום 21.2.2016]. להבדיל מתניה כללית וערטילאית שמרחיבה את המועד החוזי לתקופה בלתי מוגדרת מראש, כאן עסקינן בתוספת ימים בודדים בלבד, מתוך התייחסות לזמן הנדרש לביצוע השינוי החוזי. בענייננו שדרוג ארוניות האמבטיה. כך או כך, טענה זו לא נטענה ע"י התובע, ולפיכך איני סבור שנסיבותיו של תיק זה מצריכות לבחון מהו קו הגבול המדויק שנקבע בהלכת שמש דלעיל.

מה אם כן טוען התובע? לטענתו, הליקויים שהתגלו בדירה במועד המסירה, הביאו אותה למצב שאינה ראויה למגורים. אינני שותף למסקנתו זו. אכן, במועד המסירה התגלו ליקויים שונים, והנתבעת אף מודה בהם, אך אין בליקויים אלה כדי להצביע על קיומו של המקרה הקיצוני השולל אפשרות להשתמש בדירה עד תיקונם. ראשית, אין חולק כי טופס 4 ניתן. אין גם חולק כי מערכות אינסטלציה וחשמל קיימות היו בדירה במועד המסירה. לא זו בלבד, אלא שחלק מהכלים הסניטריים הותקנו, לרבות אמבטיה. העובדה שחלק מהכיורים לא הותקנו בהעדר ארוניות אמבטיה, או שאחד מהשירותים הצריך הזזה, כאשר קיים שירותים נוסף, אינה מונעת כניסה לדירה. כך גם הסטיות מתכנית החשמל. על כך יש גם להוסיף, שאין חולק שהתובע לא שילם לחברת רצף בגין ארוניות האמבטיה, ויודע ע"י הנתבעת על חובת התשלום (נ/3), ועל כן אותם כיורים לא הותקנו באותו מועד. גם עיון בפרוטוקול המסירה, אינו מגלה ליקויים כה קיצוניים השוללים את היות הדירה ראויה למגורים (להבדיל מאי הנוחות הנדרשת בשל הצורך לתקן ליקויים שונים).