קמחזי ואח' נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח'

מיום 21/1/16

3. א.מ.ר גת בע"מ – פסק דין מיום 12/7/15

בפניי תביעה כספית לפיצוי בגין ליקויי בנייה ברכוש משותף בבניין.

רקע:

1. התובעים הינם בעלים של 54 מתוך 64 דירות דיירים בבניין המצוי ברחוב בן צבי 4 בגבעתיים, אשר רכשו את זכויותיהם בדירות מאת הנתבעות (להלן: "הבניין") ומהווים 84% מכלל בעלי הזכויות בדירות שבבניין.

    

2. הנתבעות הינן חברות בנייה אשר בנו את הבניין ומכרו את הדירות בו לדיירים, ובהם התובעים.

    

3. בתביעתם עותרים התובעים לחיוב הנתבעות בתשלום פיצוי בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין ובגין הוצאות נוספות בסך של 1,327,763 ₪.

    

4. מומחה בתחום ההנדסה, אשר מונה מטעם בית המשפט, המהנדס רפאל גיל, ומומחה נוסף בתחום מערכות הבניין, מר אייל ניב, שמונה לבקשתו של המהנדס גיל (להלן בהתאמה: "המומחה גיל" ו"המומחה ניב"), קבעו בחוות דעתם;

    

   • אומדן עלות ביצוע התיקונים ברכוש המשותף הינו בסך של 153,469 ₪ (כולל תוספת בסך 30% עבור ביצוע עבודות התיקונים באמצעות קבלן מזדמן) (חוות דעת מיום 1/12/13 של המומחה גיל) (להלן: "חוות דעת המומחה גיל");

   • אומדן עלות ביצוע התיקונים ברכוש המשותף הינו בסך של 137,323 ₪ (חוות דעת מיום 21/2/15 (מ/1) של המומחה ניב) (להלן: "חוות דעת המומחה ניב");

   • אומדן עלות ביצוע התיקונים ברכוש המשותף הינו בסך של 81,467 ₪ ובתוספת סך של 11,400 ₪ עבור הכנת תיק מתקן (חוות דעת מתוקנת של המומחה ניב, מיום 6/6/15, אשר הוגשה לאחר שהועברו לעיונו מסמכים נוספים לרבות תכניות, (מ/2), לפיה (להלן: "חוות הדעת המתוקנת של המומחה ניב").

      

     (כלל חוות הדעת יחדיו, להלן: "חוות דעת המומחים שמונו מטעם בית המשפט").

      

5. שימת לב כי כל הסכומים עד כאן וכן להלן כוללים מע"מ בשיעור של 17% וכן תוספת בגין פיקוח הנדסי בשיעור של 10%.

    

6. לאחר הגשת חוות הדעת האמורות, ולאחר שמיעת ההוכחות לפניי, עתרו התובעים בסיכומיהם לחיוב הנתבעים בתשלום סך של 816,551 ₪ בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

    

7. הודעת צד ג' שהגישו הנתבעות כנגד 3 צדדי ג' הסתיימו בהסדרים בין הצדדים אשר קיבלו תוקף של פסק דין.

    

    

   טענות הצדדים

    

8. תחילה טענו התובעים כי בשל העובדה שהתביעה הוגשה על ידי בעלי זכויות של 54 דירות בבניין ולא על ידי כלל בעלי הזכויות, הינם תובעים אך את חלקם היחסי (סעיף 5 לכתב התביעה). בסך של 1,327,763 ₪.

    

9. לתימוכין הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, אריה ארז מיום 22/7/09 (נספח ב' לכתב התביעה)(להלן: "המומחה ארז") וכן חוות דעת בעניין המערכות האלקטרומכניות שבבניין של מהנדס ביצוע, איתן פרץ (נספח ג' לכתב התביעה) (להלן: "המומחה פרץ").

    

10. עם זאת, בסיכומיהם ולאחר קבלת חוות דעת המומחים שמונו מטעם בית המשפט, ביקשו לחייב את הנתבעות בתשלום סך של 816,551 ₪ בלבד, אך הפעם כסכום המהווה 100% פיצוי, על אף שהתביעה הוגשה שלא על ידי כלל בעלי הדירות. בעניין זה טענו כי יש להורות כאמור, בהתאם לפסיקה עדכנית, ובהינתן כי בא כוחם הינו מיופה כוח של נציגות הבית המשותף.

     

11. בתוך כך טענו כי הנתבעות איבדו את זכותן לתקן את הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף בעצמן, שכן לא מיצו את ההזדמנות לעשות את התיקונים הדרושים, שעה שזו ניתנה להם ואף התכחשו לקיומם.

     

12. בסופו של דבר ביקשו אם כן התובעים לקבל את חוות דעת המומחה גיל במלואה (153,469 ₪) ולהוסיף עליה תשלומים כדלקמן:

     

    • תשלום בסך של 20,592 ₪ (בכתב התביעה דרשו סך של 18,720 ₪. השינוי נעוץ בשינוי שער המע"מ), עבור תיקון ליקויי המסגרת במבנה. זאת כיוון שבניגוד לאמור בחוות דעת המומחה גיל, הם כן פנו לנתבעות בתוך תקופת האחריות על פי דין.

       

    • תשלום בסך 280,800 ₪ לשם תיקון ליקויי איטום, כמפורט בחוות דעת המומחה ארז, לאחר שחרף הבטחתן למומחה גיל, לא תיקנו הנתבעות ליקויים אלה.

       

13. מנגד ובעניין חוות דעת המומחה ניב טענו התובעים כי מומחה זה לא דייק בחוות דעתו ומכל מקום כי אומדן תיקון הליקויים אותם ערך, מבלי שקיבל תכניות פוגע בטיב מסקנותיו, על פיהן קבע פיצוי נמוך מאד.

     

14. במקביל הוסיפו התובעים וביקשו לחייב את הנתבעות בפיצוי בגין עגמת נפש בסך של 270,000 ₪ וזאת, בין היתר, בשים לב לכך שמדובר בליקויים חוזרים באיטום ובשים לב לכך שבתקופת התיקונים העתידית עוד צפויה להם עוגמת נפש רבה.

     

15. כן ביקשו לחייב את הנתבעות בתשלום הוצאות משפט משמעותיות, תוך מתן דגש להוצאות שנגרמו להם בפועל בתוך ניהול ההליך וכן, בנפרד, בתשלום שכר טרחת עורך דין.

     

16. מנגד טוענות הנתבעות כי הבניין ובכלל כך הרכוש המשותף בו, נמסרו לתובעים עוד ביום 21/5/07, היינו כ-6 שנים עובר להגשת התובענה שלפניי, תקופה שבמהלכה הן טיפלו בכל פניותיהם של דיירי הבניין ואף ביצעו תיקונים ברכוש המשותף.

     

17. עוד הן טוענות כי דרישות התובעים מוגזמות ומופרכות. לתימוכין הגישו את חוות דעתו של המהנדס אמיל ברגינר (להלן: "המומחה ברגינר")(נספח 3 לכתב ההגנה), הפנו לפערים המשמעותיים שבין קביעות המומחים ארז ופרץ לבין חוות דעת המומחה ברגינר, ולמעלה מכך, בין קביעותיהם של הראשונים לבין קביעות המומחים אשר מונו מטעם בית המשפט. משכך טוענים הם התובעים חסרי תום לב ואף מנסים להתעשר על חשבונן.

     

18. הנתבעות מוסיפות על האמור כי התובעים בעצמם הם האחראיים לקיומם של ליקויים רבים ברכוש המשותף ולהחמרה במצבם, לאחר שכעולה מחוות דעת המומחה ניב, תחזקו את מערכות הבניין במשך שנים, באופן ירוד. לטענתם יש באמור כדי להסיר כל אחריות מכתפיהן, שכן התובעים נושאים באשם תורם בשיעור מלא.

     

19. לחילופין טוענות הן כי יש להעדיף את חוות דעת המומחה ברגינר – לא כל שכן כאשר המומחה גיל כלל לא זומן לחקירה בבית המשפט – ולחייבן רק בתשלום החלק היחסי של דיירי הבניין שהגישו את התביעה שבפניי (54/64), בסך של 19,645 ₪.

     

    בהקשר אחרון זה הן מוסיפות כי טענת התובעים לפיה יש לחייבן בפיצוי בשיעור מלא, ולא על פי חלקם של התובעים בזכויות הבעלות בבניין, הינה טענה חדשה המהווה הרחבת חזית אסורה, אשר גם אינה מתיישבת עם עמדת הפסיקה. משכך הם מבקשים לדחותה.

     

20. למען הזהירות מוסיפות הנתבעות כי חלק מהליקויים אותם מצא המומחה ניב, בסך כולל של 36,850 ₪, כלל אינם מופיעים בחוות דעת המומחה ארז וכפועל יוצא אף לא נזכרו בכתב התביעה, ועל כן כי אין לחייבן בתשלום בגינם.

     

    ועד, בהקשר זה, כי בהיעדר תכניות, כנטען על ידי המומחה ניב, לא הוכחו גם כלל הנזקים הנטענים.

     

    עוד הן מוסיפות כי אין לקבל את טענת התובעים המבקשים להוסיף לסכום הפיצוי, פיצוי בגין רכיבים דוגמת ליקויי רטיבות וליקויים במסגרות. ושוב, לא כל שכן כאשר המומחה גיל לא זומן לחקירה.

     

21. לבסוף טוענות הן כי בהינתן רמת התחזוקה הירודה של הבניין, יש לדחות את התביעה לתשלום פיצוי בגין עגמת נפש, לאחר שאין לתובעים להלין אלא על עצמם ובהינתן כי לא הציגו כל ראייה בעניין זה.

     

    ועוד כי לא רק שיש לדחות את דרישתם להוצאות משמעותיות, אלא שיש לחייבם בהוצאותיהן.

     

     

    ראיות הצדדים:

     

    מטעם התובעים העיד מר אילן בינס, חבר וועד הבית של הבניין, אשר עמד על הליקויים בבניין, כמו גם על אוזלת ידן של הנתבעות שלא עשו ניסיון אמיתי לתקנם.

     

    לא התבקשה חקירת המומחים ארז ופרץ.

     

    מטעם הנתבעות העיד מר אמיר בלום, מי שהיה במועד הרלוונטי רכז תיקונים במוקד הדיירים של הנתבעת 2 ומי שטיפל בטענותיהם.

     

    לא התבקשה חקירת המומחה ברגינר.

     

    כן נחקר המומחה ניב. אך לא התבקשה חקירת המומחה גיל.

     

     

    דיון 

     

    חוות דעת מומחה שמונה מטעם בית המשפט

    המסגרת המשפטית

     

22. ככלל יעדיף בית המשפט את קביעות המומחה אותו מינה מטעמו. רק נימוק כבד משקל ובולט לעין יצדיק את דחיית קביעותיו (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי ע"ש שיבא, פ"ד נו (2) 936; ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 569).

     

    יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט צ' זילברטל ברע"א 1992/15 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' אלירם ליפה [פורסם בנבו] (6/8/15), לפיהם:

     

    מומחה הממונה מטעם בית המשפט הוא בעל מעמד מיוחד, בבחינת זרועה הארוכה של הרשות השיפוטית, שתפקידו להקל עליה להכריע בסכסוך ובעניינים שבתחום מומחיותו. העובדה שהמומחה ממונה על-ידי בית-המשפט ואמור לפעול מטעמו, משווה לו אופי שונה מנותן שירות רגיל לצדדים או למי מהם. לפיכך, ככלל, אין הוא בעל דברם של הצדדים עצמם. גם אם תפקידו כמומחה מטעם בית המשפט אינו תפקיד מעין-שיפוטי, עדיין הוא חב בניטרליות והגינות מיוחדת, עליו להפעיל שיקול דעת עצמאי, ללא מורה, מבלי שיהיה נתון להשפעות בלתי הוגנות, ללא משוא פנים או ניגוד עניינים. שומה על בתי המשפט להגן על מעמדו של המומחה מטעמם, למען יוכלו המומחים למלא תפקידם נאמנה, מבלי שיעמדו חשופים יתר על המידה לתובענות מצד הצדדים". (שם, בסעיף 15).

     

23. בהינתן המסגרת המשפטית אתייחס לחוות הדעת של כל אחד מן המומחים בנפרד.

     

     

    חוות דעת המומחה גיל

     

24. עיון בחוות הדעת של המומחה גיל מעלה כי המומחה גיל התייחס הן לחוות דעת המומחה ארז והן לחוות דעת המומחה ברגינר ופירט בה את כלל הליקויים אותם מצא ברכוש המשותף.

     

25. המומחה גיל קבע כי עלות תיקון הליקויים על ידי קבלן מזדמן תעמוד על סך של 153,469 ₪.

     

26. בנסיבות שבפני ובכללן העובדה כי הצדדים לא ביקשו לזמן את המומחה גיל לחקירה ואף לא שלחו לו שאלות הבהרה, איני מוצאת לסטות מן הכלל על פיו יאמץ בית המשפט את חוות דעת המומחה מטעמו.

     

27. משכך אני מחייבת את הנתבעות בתשלום אשר נקבע בחוות דעתו של המומחה גיל בסך של 153,469 ₪.

     

28. עם זאת נדרשת התייחסות לטענות הנוספות של התובעים בהתייחס לחוות דעתו.

     

     

     

    ליקויי דלתות האש בבניין

     

29. בחוות דעתו התייחס המומחה גיל לליקוי שפורט בחוות דעת המומחה ארז לפיו:

     

    "דלתות ברחבי הבניין (כגון בכניסה לחניונים או בכניסה לחדר המדרגות מהלובי) אינן נסגרות באופן תקין ומהוות סכנה בעת שריפה מתוקף היותן דלתות אש..." (עמ' 18 לחוות דעת המומחה גיל).

     

    המומחה גיל קבע כי:

     

    "לא ניתן לבדוק טענה זו לאחר יותר מ-5 שנות אכלוס.

    טענה זו נטענה לראשונה בחוות דעתו של מומחה התובעים המהנדס ארז מיום 22.07.09.

    הטענה לא נטענה במהלך שנת הבדק.

    כיוון דלתות האש לאחר שנת הבדק הוא באחריות הדיירים/חברת הניהול, במסגרת תחזוקת המבנה"

     

    משכך גם לא קבע עלות לתיקון רכיב זה.

     

30. סעיף 4 לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") קובע כי:

     

    "4.(א)המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

    ....

    (2)תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

    (3)תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

     

    (ג)לענין סעיף זה –

    "אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

    "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

    "תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק".

     

31. בתוספת לחוק המכר (דירות), הנזכרת בסעיף 4(ג) הנ"ל, הוגדרה תקופת הבדק ונקבע כי בה יוגדר גם משך התקופה.

     

32. סעיף (1) לתוספת, הוא הסעיף הרלוונטי העוסק, בין היתר, במסגרות שונות (ובענייננו מסגרות הדלתות ברחבי הבניין), קובע כי:

     

    "(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים".

     

33. הרכוש המשותף בבניין נמסר לדיירים ביום 21/5/07 (וראו פרוטוקול המסירה מיום 21/5/07 נספח 1 לכתב ההגנה).

     

34. ממועד זה יש למנות, על פי הוראות חוק המכר (דירות), תקופת בדק בת שנתיים ימים וכן תקופת אחריות בת 3 שנים נוספות.

     

35. התייחסות לליקוי זה מופיעה בחלק מתתי סעיפיו של סעיף 4 בחוות דעת המומחה ארז מיום 22/7/09.

     

    המומחה ארז אף אומד את עלות התיקון בדך של בסך של 20,592 ₪.

     

36. תוצאת האמור הינה כי התובעים הודיעו לנתבעות על קיומו של הליקוי שבנדון בתוך תקופת האחריות ומשכך האחריות לתיקונו רובצת על כתפי הנתבעות.

     

37. ודוק: לא נעלמה מעיני טענת הנתבעות לפיה בתקופת האחריות, להבדיל מתקופת הבדק, האחריות לתיקון הליקוי מוטלת על כתפי התובעים. עם זאת שוכנעתי כי התובעים טענו לקיומו של ליקוי זה, עוד קודם לתום תקופת הבדק. משכך אני מוצאת לדחות את הטענה. לא כל שכן, כאשר ענייננו בתשלום ולא בחיוב הנתבעות בתיקון בפועל.

     

38. עם זאת אינני מוצאת לחייב את הנתבעות בסכום המלא לו עתרו התובעים בגין רכיב זה, שכן עיון בסעיף 4 לחוות דעת המומחה ארז מעלה כי הוא כולל 11 רכיבים שונים מתוכם רק 6 רכיבים עוסקים בליקויים בדלתות שברחבי הבניין.

     

    אני קובעת אפוא את עלות התיקון של הליקוי בעניין זה בסך של 12,870 ₪ בלבד. סכום זה יתווסף לעלות התיקונים שנקבעה בחוות דעת המומחה גיל.

     

     

    ליקויי איטום ונזקי רטיבות

     

39. בהתייחסו לליקויי רטיבות שונים, קבע המומחה גיל (עמ' 8 לחוות הדעת):

     

    "מועד בדיקת המבנה היה בקיץ.

    עקב עובדה זו לא ניתן היה לבדוק את נושא חדירת הרטיבות.

    במועד בדיקת המבנה הסכימו הצדדים כי יש לבצע תיקונים לחדירות הרטיבות הקיימות בבניין.

    במועד ביקורי במבנה סוכם כי הנתבעת תבצע תיקונים לחדירת הרטיבות הקיימות בבניין, וכי בחורף הקרוב יבוצע מעקב לבחינת הצלחת התיקונים.

    במידה והתיקונים שתבצע הנתבעת לא יצלחו, יש לזמן אותי לבדיקה בנושא".

     

40. בסיכומיהם טוענים התובעים בעניין זה כי הנתבעות כלל לא ביצעו תיקונים בבניין וכי מדבריו של המומחה גיל עולה בוודאות כי לא הייתה מחלוקת בין הצדדים באשר לעצם חדירת הרטיבות. על כן טוענים הם כי יש לחייב את הנתבעות בתשלום אשר נקבע על ידי המומחה ארז בסך של 280,800 ₪ (בשונה מכלל הסכומים עד כה סכום זה כולל מע"מ, אך לא פיקוח הנדסי).

     

41. מנגד טוענות הנתבעות כי כפי העולה מחוות דעתו של המומחה גיל, קיומו של ליקוי זה לא נבדק על ידו וכי מה שסוכם הוא כי ככל שיתגלה הליקוי הנטען, ישובו הצדדים ויפנו למומחה גיל על מנת שיבחן את הטענות.

     

42. טענת הנתבעות שנונה. עם זאת עיון בחוות דעת המומחה גיל מעלה כי הנתבעות ידעו שעליהן לתקן ליקויים באיטום בבניין על מנת למנוע נזקי רטיבות וכי מה שהוסכם בין הצדדים הוא כי לאחר ביצוע תיקונים אלו, וככל שעם בוא עונת החורף יתברר כי הליקוי לא תוקן במלואו, יפנו אליו בשנית על מנת שיבחן מה עוד דרוש לעשות.

     

43. חרף האמור וכעולה מעדותו של נציג הנתבעות, מר בלום, כל התיקונים שהן ביצעו בבניין נעשו קודם להגשת התובענה דנן, בעוד שלאחר מועד זה, לא עשו עוד דבר (ראו פרוטוקול הדיון מיום 21/3/17 עמ' 109).

     

44. משכך אני מקבלת את טענת התובעים וקובעת כי האחריות לתיקון ליקויים אלה הוטלה, גם לפי המומחה גיל, על כתפי הנתבעות.

     

    תוצאת האמור ולאחר שהובהר כי הנתבעות כלל לא ביצעו תיקונים בבניין לאחר הגשת התובענה דנן, אני מאמצת את קביעת המומחה ארז בעניין זה, בחוות דעתו.

     

45. משכך אני מחייבת את הנתבעות בתשלום סך נוסף של 308,880 ₪ (240,000 ₪ על פי חוות הדעת + 17% מע"מ + 10% פיקוח הנדסי)

     

     

    חוות דעת המומחה ניב

     

46. בהינתן הכלל, עליו עמדתי לעיל, על פי ככלל ייטה בית המשפט לאמץ את חוות דעת המומחה שמונה מטעמו, אני מוצאת לאמץ גם את קביעותיו של המומחה ניב וזאת בחוות דעתו המעודכנת.

     

47. עם זאת אבקש כמובן לדון בטענות הנתבעות לפיהן יש לנכות מחוות דעת המומחה ניב סך של 43,115 ₪ בגין הרכיבים שנבחנו על ידו ללא סמכות, היות שלא נזכרו בכתבי הטענות מטעם הצדדים, ובכללם:

     

    • התקנה לא תקינה של מפוחים – 19,305 ₪;

    • ויסות גובה דלתות אש – 4,505 ₪;

    • הפעלת מערכת אוויר צח וויסות כמויות אוויר – 12,870 ₪;

    • הוספת קווי צנרת להשקיה – 6,435 ₪.

       

48. אדון בכל רכיב לגופו:

     

    • התקנה לא תקינה של מפוחים – 19,305 ₪;

      עיון בחוות דעתו של המומחה פרץ מעלה כי סעיף 7.4.4 עוסק בעניין התקנת מפוחים. גם סעיף 7.2 לאותה חוות הדעת עוסק במערכת מפוחי העשן הנמצאת בחניון של הבניין. לא רק זאת אלא שגם סעיף 5.34 לחוות דעת המומחה ארז עוסק במפוחים אלה.

       

      על כן אין מקום לקבל את טענת הנתבעות להרחבת חזית בכל הנוגע להתקנת המפוחים.

       

    • הפעלת מערכת אוויר צח וויסות כמויות אוויר – 12,870 ₪;

      סעיף 5.20 לחוות דעת המומחה ארז עוסק בחדרים הקומתיים של פיר הזבל ובכך שחסר בהם אוורור. סעיף 7.4.6 לחוות דעת המומחה פרץ עוסק גם הוא בהיעדר אוורור וויסות כמויות אוויר בקומות השונות.

       

      משכך אני דוחה גם טענה זו של הנתבעות להרחבת חזית בנושא הפעלת מערכת אוויר צח וויסות כמויות האוויר.

       

    • הוספת קווי צנרת להשקיה – 6,435 ₪.

      סעיף 11.4 לחוות דעת המומחה ארז עוסק בדיוק בעניין לחץ הממטרות. גם בעניין זה אין אפוא מקום לטענה של הרחבת חזית והיא נדחית.

       

    • ויסות גובה דלתות אש – 4,505 ₪;

      סעיף 4.10 לחוות דעת המומחה ארז עוסק בנושא אי סגירת דלתות ברחבי הבניין באופן תקין ובכלל כך דלתות האש. אין המדובר אם כן בהרחבת חזית. עם זאת ולאחר שחייבתי את הנתבעות בתשלום נפרד בגין תיקון הדלתות על אף חוות דעתו של המומחה גיל, אין מקום לחיוב כפול בעניין זה.

       

49. תוצאת האמור אני מוצאת לנכות מחוות דעת המומחה ניב סך של 4,505 ₪ ולחייב את הנתבעות לשלם לתובעים על פיה סך של 89,058 ₪.

     

     

    חיוב בשיעור יחסי

     

50. כפי המתואר טענו תחילה התובעים כי בהינתן שכתב התביעה הוגש על ידי 54 מתוך 64 בעלי הדירות, היינו על ידי 84% מבעלי זכויות הבעלות בבניין, יש לחייב את הנתבעות בתשלום החלק היחסי בלבד עבור עלות תיקון הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף.

     

    עם זאת בסיכומיהם שינו מעמדתם וביקשו לחייב את הנתבעות במלוא התשלום. לעניין זה הסתמכו על פסק דינו של כב' השופט י' דלוגין בת"א 175735-09 נציגות הבית המשותף של הבניין ברחוב שני 68 במודיעין נ' אינג' אליהו פבר חברה לבנין והנדסה אזרחית בע"מ ואח' (וראו בסעיף 26 לסיכומי התובעים), הכולל בתוכו ניתוח של פסיקת בית המשפט העליון.

     

51. חברי השופט דלוגין, אשר מוצא בפסק דינו כי אין לחייב את כל אחד מבעלי הדירות בהגשת התובענה בנסיבות הדומות לנסיבות שלפני, מפנה בעניין זה לדבריו של כב' השופט ע' פוגלמן בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' [פורסם בנבו](16/4/12), בפסקה 21 לפסק הדין לפיהם:

     

    "להשקפתי, ראוי ליתן להערות האמורות משקל של ממש. הזכות הקניינית של בעלי דירות בבית משותף ביחס לרכוש המשותף היא אכן בעלות בחלק יחסי בלתי מסוים (בעלות במנה "המתמטית" ולא בחלק פיזי כזה או אחר). עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף. כך, קובע סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) כי "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה" אם קיימת אי-התאמה (השוו: איל זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים 382-381 (1990)). לפיכך, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, נדרש המוכר לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים, ולא די בפיצוי כספי חלקי..."

     

52. אף אני שותפה לעמדה זו.

     

    בהינתן כי למעט הדרישה לפיצוי בשל עגמת נפש, עניינה של התובענה דנן בליקויים אשר נמצאו ברכוש המשותף שבבניין ובצורך לעשות לתיקונם, איני רואה נפקות לעובדה כי לא כל בעלי זכויות הבעלות בבניין הגישו את התובענה, שכן גם אותם אלו שנמנעו מכך סובלים מן הליקויים שבנדון וייהנו מתיקונם. משכך אני דוחה את טענת הנתבעים ומקבלת את הטענה לפיה התובעים זכאים ל- 100% מעלות תיקון הליקויים אשר נמצאו ברכוש המשותף על פי פסק דין זה. ויודגש: אין המדובר בפיצוי אישי, אלא בתשלום עבור תיקון אותו יאלצו התובעים לבצע ברכוש המשותף בבניין.

     

     

    סיכום ביניים

     

53. קבעתי כי על הנתבעות לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

     

    • עבור תיקון ליקויי הבנייה על פי חוות דעת המומחה גיל סך של 153,469 ₪;

    • עבור תיקון דלתות בנוסף על האמור בחוות דעת המומחה גיל – 12,870 ₪;

    • עבור תיקון ליקויי איטום בנוסף על האמור בחוות דעת המומחה גיל – 308,880 ₪;

    • עבור תיקון הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה ניב – 89,058 ₪.

       

54. סך הכל קבעתי אם כן כי על הנתבעות לשלם לתובעים עבור תיקון הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף בבניין סך של 564,277 ₪.

     

     

    עגמת נפש

     

55. מטרת הפיצויים בגין עגמת נפש אינה להעניש את הנתבעות על מעשיהן, אלא לפצות את התובעים על סבלם.

     

    במסגרת הקריטריונים לקביעת שיעור הפיצוי בגין רכיב זה יכללו סוגי הליקויים, עגמת הנפש הכרוכה בתיקונם, התייחסותן של הנתבעות ושיעורו של כלל הפיצוי.

     

56. ביישום הכלל לענייננו עובדה היא כי התובעים נדרשו להגשת התובענה כדי לסיים את המחלוקת עם הנתבעות בשאלת תיקון הליקויים ברכוש המשותף. עובדה היא גם כי לכלל ההליך נדרש פרק זמן ממושך. בעניין זה אף איני רואה לזקוף לחובת התובעים את פרק הזמן שחלף מעת קבלת הדירות ועד הגשת התובענה, שכן המדובר ברכוש משותף המחייב התארגנות של מרבית הדיירים, סאגה אשר לכשעצמה איננה פשוטה כלל ועיקר.

     

    מנגד עסקינן בליקויים ברכוש המשותף ואף בליקויים מן הסוג המחייב את תיקונם, אך שאינו כרוך בהכרח בסבל ניכר לפרט. בתוך כך גם יש לזכור כי לפי שעה בנייה איננה מדע מדויק וכי יתכן שאין לצפות כי בניית בניין חדש לא תגלם בתוכה ליקויים שידרשו תיקון, אף לאחר השלמתה.

     

57. משכך אני מוצאת לחייב את הנתבעות לשלם לכל אחד מן התובעים (ואך ורק להם, להבדיל מאותם בעלי הדירות, אשר הניחו לתובעים לפעול, מבלי שסייעו בידם, סך של 1,000 ₪.

     

     

     

    סוף דבר

58. התביעה מתקבלת בחלקה.

     

59. הנתבעות תשלמנה לתובעים פיצוי כדלקמן:

     

    • בגין ליקויי הבנייה בבניין– סך (כולל מע"מ וכן תוספת בשיעור 10% עבור פיקוח) של 564,277 ₪;

    • בגין עגמת נפש – סך של 1,000 ₪ לכל אחד מן התובעים.

       

60. הנתבעות תשלמנה לתובעים, בנוסף על האמור, הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

     

61. כלל הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

     

    מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק פסק דין כחוק.

     

    ניתן היום, ז' אב תשע"ז, 30 יולי 2017, בהעדר הצדדים.