מורדוף ואח' נ' בכפרלד ואח'

רקע;

1. התובעים הגישו תביעה כנגד הנתבעים, בגין סכסוך שנובע מהסכם מכר מיום 25.5.2021 במסגרתו הנתבעים מכרו לתובעים דירה ברחוב החי"ל 5 ברמת גן הידועה כגוש 6145 חלקה 1621 תת חלקה 13 (להלן: "הסכם המכר" ; "הדירה").

    

2. בכתב התביעה עתרו התובעים – הם הקונים, לקבלת סעד הצהרתי של אכיפת הסכם המכר ולהורות על השלמתו לרבות העברת האישורים וייפוי הכוח הנדרשים לרישום הדירה על שם התובעים. לחילופין, התבקש בית המשפט למנות את בא כוח התובעים ככונס נכסים לשם השלמת רישום הדירה על שם התובעים. עוד עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם על פי הסכם המכר.

    

3. בתיק התקיימה ישיבת הוכחות ביום 23.3.25, במהלכה נחקרו:

    

   מטעם התובעים: השמאי אייל טדי הראל; עו"ד XXX; התובע 1 בעצמו, מר דורון מורדוף.

    

   מטעם הנתבעים: הנתבעים בעצמם.

    

4. פסק דין זה ניתן לאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם.

    

5. אציין כי הן המותב הקודם והן מותב זה ניסו להביא את הצדדים לכדי פשרה, אך למרבה הצער ניסיונות אלו לא צלחו.

    

   השתלשלות האירועים:

    

6. למען נוחות הקריאה, אביא את השתלשלות האירועים כהווייתה:

    

   1. ביום 25.05.21 נחתם בין הצדדים הסכם מכר לפיו מכרו הנתבעים לתובעים את הדירה תמורת הסך של 2,340,000 ₪, שעל פי ההסכם, היו אמורים להיות משולמים במועדים כדלקמן:

      סך של 234,000 ₪ במועד החתימה.

      סך של 766,000 ₪ עד יום 14.6.21.

      סך של 1,340,000 ₪ בשני תשלומים, כמפורט בהסכם "במעמד וכנגד מסירת החזקה בדירה לקונים ומסירתם לידי הקונים לידי בא-כוחם [...] של יפוי הכח הבלתי חוזר [...] ושל יפוי הכח הבלתי חוזר [...]" (סעיף 3(א) להסכם המכר. מתוך סכום זה, סך של 100,000 ₪ היה אמור להשתלם לנאמנות ב"כ המוכרים (הנתבעים – ר' ע') עד להמצאת האישורים לטאבו – אישור מס שבח ואישור עירייה (סעיף 3(ב) להסכם מכר).

       

   2. מועד המסירה נקבע ליום 28.06.21 בהתאם לסעיף 4(א) להסכם (להלן: "מועד התשלום" או "מועד המסירה").

       

   3. הצדדים הסכימו בעל פה כי בהתקיים תנאים מוסכמים (ביצוע תשלום של מיליון ₪ והעברת חשבונות הדירה על שם התובעים) יוכלו התובעים להיכנס במועד מוקדם יותר לדירה לצורך שיפוצה. כלומר, הייתה הסכמה להקדמת חלק מהתשלומים, כנגד מסירת מפתח. הצדדים חלוקים ביחס להיקף השיפוץ שהוסכם, אם בכלל.

       

   4. מפתח לדירה נמסר לתובעים באמצע חודש יוני 2021, לאחר ששולם סך של מיליון ₪ וחשבונות הדירה הועברו על שם התובעים (ראו נספחים 5 ו-6 למוצגי התובעים).

       

   5. ביום 17.6.21 שולם סך של 290,000 ₪.

       

   6. ביום 27.6.21 שולם סך של 126,000 ₪.

       

   7. ביום 30.6.21 העבירו התובעים שיק לטובת תשלום מקדמת מס שבח בסך של 175,500 ₪.

       

   8. לאחר תשלום מקדמת מס השבח, נותר לתובעים לשלם עבור הדירה סך של 748,500 ₪, מתוכו סך של 100,000 ₪ לנאמנות ב"כ הנתבעים לצורך הבטחת תשלומי מיסים החלים על הנתבעים על פי ההסכם.

       

   9. בשלב כלשהו, בסמוך למועד בו אמור היה להתבצע התשלום האחרון ומסירת החזקה בדירה, התגלתה נזילה בדירה. הצדדים חלוקים באשר לגורם לה, כלומר, האם הייתה קיימת בטרם השיפוץ והנתבעים אחראים לה, או שמא נגרמה כתוצאה מהשיפוץ באופן בו התובעים אחראים לה.

       

   10. במסגרת זו החלה תכתובת בין הצדדים וכן בין באי כוחם, במסגרתה דרשו התובעים לשנות את תנאי התשלום המפורטים בהסכם, עו"ד אינדיג התנגד בשם הנתבעים לכל שינוי. בסופו של דבר לאחר מספר תכתובות הודיעו התובעים לנתבעים כי הם מוכנים לשלם באופן מיידי את הסכום של 648,500 ₪, וכי ביחס ליתרת התמורה בסכום של 100,0000 ₪, הודיעו כי "שיק בנקאי בסך של 100,000 ₪ על שם המוכרים ימסר לידיו של עו"ד אינדיג כנאמן, ...הוא ימסור את הסכום הנ"ל רק לאחר קבלת כל המסמכים ולאחר שכל הליקויים הנזכרים בחוזה יתוקנו במיידי כולל כל הליקויים החדשים שהתגלו והוזכרו בהודעה הקודמת שלי רטיבות וכו' זו היא החלטתם הסופית ואם היא אינה מוצאת חן בעיני המוכרים הם יכולים לפנות לבית המשפט בנדון". (מייל מיום 1.7.21, 18:39).

        

   11. בתגובה להודעה זו, יום 6.7.21 בשעה 18:02 הודיע עו"ד אינדיג לתובעים על ביטולו של הסכם המכר בשל הפרה יסודית, וכן הגישו בקשה לצו מניעה לבית משפט השלום בתל אביב שיאסור על התובעים להחזיק בדירה ולהשתמש בה (12092-07-21).

        

   12. התובעים ביום 7.7.21 העבירו סך של 648,500 ₪ לחשבון הנתבעים בנסיבות עליהן אפרט בהמשך, וכן פנו באמצעות בא כוחם עו"ד רובין בבקשה לקבלת פרטי חשבון נאמנות לצורך העברת 100,000 ₪ הנותרים.

        

   13. ביום 5.8.21 ביקשו התובעים להעביר לחשבון הנתבעים את הסך הנותר, אלא שהנתבעים סירבו לקבל תשלום זה.

        

   14. התובעים לא השיבו לידי הנתבעים את החזקה בדירה ובנם, מר דורון מורדוף, מתגורר בה (ראו למשל עמוד 2 ש' 5 לפרוטוקול מיום 02.01.23), ומנגד הנתבעים לא השיבו לתובעים את הכספים ששולמו.

        

       טענות הצדדים:

        

       טענות התובעים;

        

       לטענת התובעים יש להורות על אכיפתו והשלמתו של הסכם המכר מהטעמים שלהלן.

        

7. לטענתם, לאחר שנחתם הסכם המכר, שולם סך של מיליון ₪ וחשבונות הדירה הועברו על שם התובעים, הנתבעים התירו לתובעים להיכנס לדירה טרם מועד מסירת החזקה לצורך שיפוץ הדירה.

    

8. נטען כי לאחר שנכנסו התובעים לשיפוץ הדירה, התברר כי בדירה קיימות רטיבות ונזילות שהתובעים ידעו עליהם טרם מכירת הדירה, אך לא גילו אותם לנתבעים במסגרת הסכם המכר או המו"מ, כאשר בהסכם המכר הצהירו הנתבעים כי הם ימסרו את הדירה ומתקניה תקינים ושלמים ופועלים כראוי וכן כי בדירה אין רטיבות ו/או נזילות.

    

9. הנתבעים התנערו מדרישות התובעים לתקן את הליקויים והרטיבות, ואף הקשיחו עמדתם והחליטו בניגוד להסכם ולדין להודיע על ביטול הסכם המכר, נמנעו מלהעביר לתובעים פרטי חשבון נאמנות להשלמת העברת הכספים, נמנעו מלהעביר את אישור מס שבח סופי וייפוי כוח להשלמת העסקה.

    

10. הודעת הנתבעים על ביטול הסכם המכר הינה בניגוד להוראותיו של הסכם המכר ותוך הפרת הנתבעים בעצמם את ההסכם בהפרה יסודית בכך שמנעו מהתובעים להשלים את תשלום התמורה בפרט לנאמנות.

     

11. הפיגור בתשלום ללא היווה הפרה יסודית של ההסכם, שכם בהתאם לסעיף 3ד' להסכם המכר, רק פיגור של 10 ימים מהווה הפרה יסודית.

     

12. במועד ההודעה על ביטול ההסכם הגישו התובעים לבית משפט השלום בתל אביב בקשה לצו מניעה זמני למנוע מהתובעים להיכנס אל הדירה (12092-07-21).

     

13. התובעים לא השיבו את הכספים בניגוד להלכה, ונכון ליום הודעת הביטול וליום הגשת התביעה, מחזיקים בידיהם ב-95.8% מהתמורה כולה.

     

14. הדירה הוצגה לתובעים כדירת 4 חדרים כאשר בפועל התברר כי מדובר בדירת 3 חדרים וכי ייעודו של אחד החדרים שהוצג כחדר שינה הוא מחסן על פי תשריט הדירה ושטחו קטן משטח חדר תקני. בכך למעשה, הדירה אינה שווה כפי שווי התמורה ששולמה, אלא סכום נמוך בכ-170,000 ₪.

     

15. בסיכומיהם נטען כי טענת הנתבעת לפיה אפשרה את השיפוץ לאחר שהתובע טען בפניה כי כל רצונו לצבוע, מהווה הרחבת חזית וטענה כבושה שכן טענה זו לא הופיע בכתבי הטענות של הנתבעים קודם לעדות.

     

    טענות הנתבעים;

     

16. התובעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית בכך שלא שילמו את תמורת הדירה במלואה במועד התשלום שנקבע – 28.6.21, הוא גם מועד מסירת החזקה. במועד זה, יתרת התמורה לתשלום עמדה על סך של 1,340,000 ₪.

     

17. ימים ספורים לפני מועד התשלום, הודיעו התובעים לנתבעים כי לא ישלמו לנתבעים את יתרת התמורה, עד שהנתבעים יחליפו את כל הצנרת בדירה מאחר ולטענתם נתגלה להם כי צנרת המים שבורה מתחת למרצפות הדירה וכי בכל הדירה ישנה נזילה מתחת למרצפות וקירות רטובים.

     

18. בניגוד לטענות התובעים, במועד מסירת המפתח לא היו בדירה נזילות או רטיבות, הנתבעים לא ידעו על כאלו ולא הסתירו זאת מהנתבעים. הנזילה, שהייתה מעטה ומקומית, נגרמה בשל עבודות הפועלים מטעם התובעים שעקרו בצורה מסיבית את המרצפות בדירה ובתוך כך גרמו להתרופפות החיבור שבין שני צינורות. ב-29.6.21, לאחר שהתובעים הרימו מרצפות בדירה, הודיעו לנתבעים בצעקות כי לאחר הרמת המרצפות בדירה לצורך החלפתן, גילו על הנזילה.

     

19. הדירה הייתה מושכרת במשך שנתיים עד ליום 10.6.21 והנתבעים לא שמעו על נזילות או רטיבות בדירה, לא מהשוכרים ולא מדיירי הדירה שמתחתיה.

     

20. ביום 6.7.21, לאחר שחלף מועד התשלום והתממשה הפרתם הצפויה של התובעים את ההסכם והם לא ישלמו את יתרת התמורה, הודיעו הנתבעים על ביטול ההסכם. הפרה זו של התובעים מזכה דווקא את הנתבעים בסכום הפיצוי המוסכם, בביטול ההסכם וקבלת החזקה בדירה חזרה לידיהם.

     

21. התובעים מתגוררים בדירה מחודש יוני 2021, אז נכנסנו לדירה בעורמה ותוך הונאת הנתבעים לחשוב כי המפתח נדרש לצורך ביצוע עבודות קלות כגון צביעת קירות, לקיחת מידות לריהוט ומוצרי חשמל. התובעים אף החליפו מנעול לדלת הכניסה לדירה לאחר שהנתבעים גילו על השיפוץ המסיבי וביקשו מהתובעים להפסיקו ולהשיב את המפתח לידי הנתבעים.

     

22. על פי סעיף 10ג להסכם המכר, הפיצוי המוסכם מגיע למי שביטל את הסכם המכר, ואילו התובעים תובעים את אכיפתו ועל כן אינם זכאים לפיצוי המוסכם.

     

23. הנתבעים נעתרו לבקשת התובעים להיכנס לדירה בטרם תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה, לאחר שהוטעו על ידי התובעים לחשוב כי מדובר בהכנה לשיפוץ, להבדיל משיפוץ מסיבי ומשמעותי הכולל עקירת מרצפות הדירה ועוד מיד עם קבלת המפתח. בכל מקרה, היה מדובר על מסירת מפתח בלבד, ולא על מסירת חזקה, תוך שהנתבעים מותירים בידיהם מפתח נוסף לדירה, עד שהתובעים עקרו את מנעול דלת הכניסה והחליפוהו באחר ולא אפשרו לתובעים או למי מטענם להיכנס לדירה. את החלפת המנעול ביצעו התובעים ביום שישי או שבת, בידיעה כי הנתבעים שומרים שבת ולא יוכלו לעסוק בכך. נטען כי הנתבעים עשו לתובעים "טובה" (סעיף 15 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע), בעוד התובעים הטעו אותם וניצלו את חוסר שליטת הנתבעת בשפה העברית בכך שהכתיבו לה את נוסחו של נספח 5 לכתב התביעה.

     

24. הנתבעים היו נכונים לתקן את הנדרש ואף יצרו קשר עם אינסטלטור מטעמם שלאחר שהגיע לדירה התברר כי הדירה כולה יבשה למעט מקטע קטן במסדרון בו התרופף חיבור אחד שבין שני צינורות, שלדברי אינסטלטור הנתבעים, נגרם כתוצאה מפתיחת המרצפות ודריכה רשלנית על החיבור שבין שני הצינורות. דברים דומים אמר לנתבע גם אינסטלטור התובעים.

     

25. לאחר מכן התובעים באו בדרישות אל הנתבעים, בניגוד להסכם ובניגוד לדין, הגם והנזילה ארעה בגין פעולותיהם ומהנתבעים דחו דרישות אלו, התובעים הפרו את הסכם המכר, לא שילמו את יתרת התמורה ולא השיבו את החזקה בדירה לידי הנתבעים, גם לאחר שבוטל הסכם המכר.

     

26. הנתבעים סירבו לקבלת התשלום שהעבירו התובעים, אלא שבנק הנתבעים טען שאינו יכול או רשאי להשיבם מאחר והגיעו מבנק למשכנתאות ככספי הלוואת משכנתא לקונים.

     

27. בסיכומיהם טענו הנתבעים כי:

     

    1. התובעים השתלטו על הדירה בכוח הזרוע, החליפו מנעול בדירה ומנעו מהנתבעים, בעלי הדירה החוקיים מלהיכנס לרכושם וקניינם.

        

    2. התובעים למעשה ביצעו הרס מוחלט של הדירה ובנייתה מחדש מבלי לקבל הסכמה מפורשת מהנתבעים או לשלם את מלוא התמורה בגינה, שהסכמתם בפתק מהנתבעת 2 הייתה לבצע הכנה לשיפוצים ולא שבירת הדירה מהיסוד.

        

    3. הפרה צפויה – התובעים הודיעו לנתבעים כי אין בכוונתם לשלם את יתרת התמורה ולהשיב את החזקה בדירה לידי הנתבעים. הפרה יסודית צפויה זו של ההסכם מתירה לנתבעים להודיע על ביטולו. למעשה עד לעצם היום הזה התובעים לא שילמו לנתבעים את מלוא התמורה.

        

    4. התובעים שיקרו בפני ביהמ"ש והציגו גרסאות שונות להחלפת המנעול: גרסה ראשונה לפיה הודה ב"כ התובעים כי הם החליפו מנעול אך "לא קרה שום דבר"; גרסה שניה לפי טען התובע כי החליף את המנעול באישור; גרסה שלישית בה טעם התובע כי לא הוא החליף את המנעול אלא קבלן השיפוצים מטעמו; גרסה רביעית שעלתה במכתב ב"כ התובעים (נספח 17 למוצגיהם) היא כי התובעים רצו לנהוג בדירה מנהג בעלים ולכן החליפו את המנעול.

        

    5. אף אם הייתה נזילה שהינה באחריות הנתבעים (טענה מוכחשת), לתובעים לא הייתה זכות לעכב את תשלום התמורה על פי ההסכם, אלא היה עליהם לשלם ולהגיש תביעה בגין הליקויים הנטענים.

        

    6. עצם מסירת המפתח לידי התובעים, מעביר את נטל האחריות לטענות בגין ליקויים שלא נרשמו בהסכם לכתפי התובעים שכן הם הכניסו פועלים רבים, קבלנים, ספקים ואנשי מקצוע וכלים כבדים שבהכרח יכולים לגרום נזק לדירה.

        

    7. התובעים נמנעו מלהציג את חוות דעת המומחה מטעמם לעניין הנזילות וחזקה היא כי חוות הדעת לא צורפה מאחר והיא פועלת לרעתו. הנתבעים הם שצירפו את דו"ח בדיקת הלחות.

        

    8. אין רלוונטיות לטענת התובעים לעניין תיקון הליקויים לפי סעיף 2ב להסכם המכר שעה שהם מבקשים את אכיפתו, כמו גם לדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם אשר על פי ההסכם זכאי לו רק מי שביטל את הסכם המכר עקב הפרתו על ידי הצד שכנגד. הטענה בעניין הליקויים לא רק שאינה נכונה אלא מהווה שינוי והרחבת חזית פסולים שכן טענה זו לא עלתה במסגרת כתב התביעה. עצם נטילת החזקה בידיהם וביצוע שיפוץ מאסיבי, מסירה מאת הנתבעים כל אחריות למצבה הפיזי של הדירה, כאשר בדירה ביקרו ופעלו ספקים ופועלים רבים של התובעים, כאשר לנתבעים אין כל שליטה וקשר אליהם.

        

    9. ביחס לטענת התובעים כי הנתבעים לא השיבו את כספי התמורה, נטען כי אמנם חובת ההשבה היא ממועד ביטול ההסכם, אלא שחובת ההשבה היא הדדית ועל כן היא חלה עם השבת הנכס לידי הנתבעים, מה שלא נעשה. כמו כן, על פי סעיף 9(א) לחוק החוזים תרופות, תחילה חובת ההשבה חלה על הצד המפר ולאחר מכן מצויין שחלה גם על הצד המקיים.

        

    10. הטענה כי מקדמת מס השבח שולמה ביום 4.7.21 איה נכונה ומטרתה להטעות את בית המשפט ולייצר תמונה לפיה עד ה-4.7.21 התנהלו הצדדים במי מנוחות. התובעים העבירו לנתבעים את השיק לתשלום מס השבח ביום 30.6.21 ומס השבח שולם בו ביום. מס הרכישה הוא ששולם ביום 4.7.21 (מוצג 10).

         

        דיון והכרעה:

         

28. בתחילה אציין כי בעסקת המכר התובעים יוצגו על ידי עו"ד XXX, אשר העיד מטעמם בין היתר כי מצבו הרפואי אינו כשורה ועל קשיי זיכרון. מפאת שמירה על כבודו, לא אתייחס לעדותו, אלא לתכתובות שלו שצורפו כראיות להליך. את הנתבעים בעסקת המכר ייצג עו"ד XXX אשר לא העיד מפאת מצבו הרפואי.

     

29. לאחר שנתתי דעתי לכתבי הטענות, לחומר הראיות, לעדויות הצדדים ולכלל התשתית הראייתית שהונחה בפניי, מסקנתי היא, כי דין התביעה להידחות, כפי שיפורט להלן.

     

30. טענותיהם המרכזיות של התובעים הן:

     

    האחת, כי הנתבעים הם אלו שהפרו את ההסכם בכך שלא תיקנו הליקויים שהופיעו בהסכם וכן ליקויים שנתגלו לאחר מכן שכן לטענתם נמסרה להם למעשה דירה עם ליקויים;

    השנייה, כי הנתבעים לא התכוונו באמת לבטל את העסקה (ראו למשל דברי בא כוחם, עמ' 69 ש' 26);

    השלישית, כי הנתבעים הטעו אותם ביודעין כי מדובר בדירת 4 חדרים, בעוד בפועל, אחד החדרים בדירה אינו חדר, כי אם מחסן.

     

31. אדון בכל אחת מהטענות בנפרד.

     

     

     

     

    כוונת הנתבעים לבטל את עסקת המכר – 

     

32. סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") קובע כי מי שנפגע הפרה יסודית זכאי לבטל את החוזה באופן מיידי.

     

33. הפרה יסודית מוגדרת בסעיף 6 לחוק החוזים תרופות כך: "לעניין סימן זה, "הפרה יסודית" – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה".

     

34. על פי סעיף 10ב ההסכם בין הצדדים בענייננו סעיף התשלום הוא סעיף שהפרתו תיחשב כהפרה יסודית. מנגד, סעיף 3ד להסכם קובע כי עיכוב של 7 ימים בתשלום יזכה את המוכרים בפיצוי יומי, ואילו מעבר 10 ימים עיכוב במועד התשלום יחשב כהפרה יסודית.

     

35. התובעים טוענים כי מאחר והתשלום בוצע ביום 7.7.21, לא חלפו 10 ימים ועל כן אין מדובר בהפרה יסודית. נטען כי 10 הימים חלפו ביום 8.7.21.

     

36. גם אם הייתי מקבלת טענה זו, אני סבורה כי הנסיבות מביאות למסקנה שגם במועד בו בוצע התשלום ביום 7.7.21, היה מדובר בהפרה יסודית. ואסביר.

     

37. ראשית, התשלום לא בוצע במלואו בשום שלב. נותר הסך של 100,000 ₪ לתשלום, לגביו טוענים התובעים כי ביקשו לבצעו אך הנתבעים סירבו לספק פרטי חשבון נאמנות. מעבר לעובדה כי במועד בו ביקשו לבצע את התשלום לחשבון הנאמנות, היו התובעים מצויים בהפרה, הרי ש גם אם היה מבוצע התשלום במלואו, עדיין מדובר בהפרה יסודית נוכח שאר הנסיבות.

     

38. שנית, התשלום שכן בוצע, בוצע - אף לגרסת התובעים בעצמם - לא מאחר והגיע המועד לבצעו על פי ההסכם, אלא רק לאחר שהגיעה הודעה הביטול מטעם הנתבעים ולאחר שקיבלו הנחיה מבא כוחם להעבירו. כלומר, התשלום נכפה על הנתבעים בשלב בו הנתבעים כבר הודיעו על ביטולו של ההסכם ואף הגישו לבית משפט השלום בקשה לסעד זמני ביום 6.7.21 (נספח 13 לכתב התביעה). ביהמ"ש לא יכול לדעת מה היה קורה לו לא היה נמצא התובע אצל בא כוחו ממש באותו רגע בו הגיעה הודעת הביטול והיה מקבל מבא כוחו את ההנחיה לשלם מיידית. האם התשלום היה מבוצע עדיין באותו מועד? האם היה מבוצע לאחר מכן? שלא לומר שאין כל הצדקה שהיא לכך שהתובעים לא ביצעו את התשלום במועד הקבוע בהסכם, ללא כל קשר להודעת הביטול או הוראת בא כוחם. אציין כי נוכח התנהלות התובעים, הסבירות היותר גבוהה היא כי התובעים לא היו מעבירים את התשלום.

     

39. עוד טוענים התובעים כי גם ב-1.7 שהיה לאחר מועד התשלום החוזי, לנתבעים לא הייתה בעיה עם העיכוב בתשלום.

     

40. גם טענה זו אינה נכונה ודינה להידחות.

     

    לעניין זה, אפנה אל הודעת דוא"ל ששלחו הנתבעים אל התובעים ביום 29.6.21 (נספח ה/1 למוצגי הנתבעים) ולשונה כדלקמן:

     

    "לכבוד

    [...]

     

    בשם מרשי ה"ה פגי ברכפלד ו-משה אינדיג, שמכרו לכם את הדירה הנ"ל בהסכם המכר הנ"ל ( להלן – "ההסכם" ), הנני לפנות אליכם בזה כדלקמן:

     

    מאחר וחלף המועד ( 28.06.2021 ) בו הייתם צריכים לשלם למרשי את מלוא מחיר הדירה וזה לא נעשה על ידכם, רואים מרשי בזאת הפרה יסודית

    על ידכם של ההסכם, על כל המשתמע מכך.

     

    לפיכך, הינכם נדרשים בזה להחזיר למרשי מיידית את המפתח שנמסר לכן ומרגע זה ואילך נאסר – באופן חד-משמעי – עליכם ו/או מי מטעמכם

    להיכנס לדירה , עד למילוי כל התחייבויותיכם עפ"י ההסכם ובדיקתם (ע"י מומחה מטעמם) של כל הנזקים, שכנראה נגרמו על ידכם ו/או מי מטעמכם,

    לדירה ומתקניה.

     

    אי אישורכם המיידי ובכתב בדבר היענותכם לדרישתי כאמור לעיל , תיאלץ את מרשי לנקוט – ללא כל דיחוי – בכל האמצעים העומדים לרשות מרשי כנגדכם .

    [...]".

     

41. עוד אפנה אל מוצג נ/2, התכתבות מיום 1.7.21 בשעות הבוקר בין הנתבעת לבין בנם של התובעים, ממנה עולה באופן מובהק התנגדות הנתבעות לאי ביצוע התשלום במועד:

     

    "בוקר טוב

    אני צריכה בבקשה לדעת אם אנחנו נפגשים היום בבנק או לא [...].

    (אם לא, כמובן אבם באופן מיידי מפסיקים את כל העבודות בדירה ומחזירים מפתחות עד ביצוע התשלום).

    [...]

    לא. מה פתאום. הוא (הקבלן – ר' ע') לא מתחיל עד שאתם לא גורמים תשלום!! אין מצב! כתבתי לך ברור.

    [...]

    אתם לא דורחים (הטעות במקרו – ר' ע') בדירה כל עוד שאתם לא משלמים. יש גבול לכל תעלול".

     

42. אם כך, עולה כי כבר יום לאחר המועד הקבוע לתשלום, התריעו הנתבעים בפני התובעים על החומרה בה הם רואים בעיכוב התשלום והעבודות שבוצעו בדירה על ידי התובעים.

     

43. גם בהנחה והנתבעים הסכימו כי התשלום האחרון יבוצע ב-1.7, לא הוכחה הסכמה מעבר לכך, וודאי שלא לאחר שהנתבעים הביעו כוונתם המפורשת שלא לשלם לידי הנתבעים את מלוא התמורה בהתאם לקבוע בהסכם המכר וכי זו "החלטתם הסופית ואם היא אינה מוצאת חן בעיני המוכרים הם יכולים לפנות לבית המשפט בנדון" (ראו מייל מיום 1.7.21, עמ' 3 לנספח 11 לכתב התביעה), או לאחר שבן התובעים, מר דורון מורדוף, כתב לנתבעת בהודעת וואטסאפ (נספח 7 לתצהירי הנתבעים) כי "גב' פגי. את יכולה להוציא אותי מהדירה רק בצו בית משפט".

     

44. לא זו אף זו, אלא שההודעה שנשלחה לתובעים ביום 6.7.21 בשעה 18:02 (נספח 12 למוצגי התובעים) ובה הודיעו הנתבעים על ביטול ההסכם, מפנה להודעת דוא"ל מיום 29.6.21 ואינה משאירה מקום לפרשנויות באשר לחומרה בה ראו הנתבעים את אי ביצוע התשלום ואי מסירת המפתחות לדירה.

     

45. הנתבעת העידה על כך בחקירתה כי "[...] התשלום התעכב כי הם לא היו מוכנים, זה לא נכון להגיד שלא היו שיחות טלפון עד אז, מה שנכון להגיד זה שלא עשיתי מזה עניין, כי אני האמנתי לו שזה משהו של יום יומיים והוא מתעכב טכנית, אז אני לא פוצצתי את זה ב-28, אבל זה לא אומר שלא הייתי איתו כל הזמן בקשר, 'ומתי נלך ומתי זה יהיה', זה לא אומר שבגלל שאני לא עשיתי מזה עסק, זה לא אומר שהלכתי לישון" (עמ' 71 ש' 23-28).

     

46. עוד טענו הנתבעים כי התנהלות התובע עת התקשר אליהם "בהיסטריה ובצעקות" לא הייתה זרה להם שכן נחשפו לה כבר במסגרת המשא ומתן למכירה. דברים אלה עולים בקנה אחד עם התרשמותי הבלתי אמצעית מהתובע במהלך הדיון.

     

47. התובעים טוענים כי מי שמודיע על ביטול ההסכם, צריך להחזיר כספים שקיבל במסגרת ההסכם שבוטל. אין חולק כי אכן כך היו צריכים הנתבעים להתנהל, אלא אם התובעים לא היו מותירים בידיהם את מפתחות הדירה ומסרבים להחזיר את החזקה בה לידי הנתבעים. רוצה לומר, התובעים ציפו כי הנתבעים ישיבו לידי התובעים כספים כך שהם יוותרו ללא החזקה בדירה וללא כספים? לא זו אף זו אלא שלפי עדות הנתבעים, הם ניסו להשיב את הסכום שהעבירו התובעים בעקבות הודעת הביטול, אך "הבנק [...] משום מה טען שהוא לא יכול להחזיר כסף שהועבר על חשבון הלוואת משכנתא מבנק אחר [..]" (עמ' 2 ש' 16). עוד אוסיף לעניין זה כי אני סבורה כי לא מן הנמנע שאף אם היו הנתבעים משיבים את כספי התמורה שקיבלו לידיהם, נוכח התנהלות התובעים, היו הנתבעים מוצאים עצמם מול שוקת שבורה באופן בו התובעים וודאי היו מערימים קשיים עם מסירת החזקה, הגם והיו מושבים לידיהם הכספים. כלומר, כאמור לעיל, היו הנתבעים נותרים ללא החזקה וללא הכספים.

     

48. לפי טענת התובעים, הנתבעים מחזיקים בידיהם 95.8% משווי התמורה. אלא שמנגד, התובעים מחזיקים בידיהם דירה בשווי של מיליוני שקלים, ככל הנראה כיום בשווי לא מבוטל מעל לגובה התמורה, זאת בנוסף לאמור לעיל במסגרתו ציינתי כי חלק נכבד משיעור התמורה שציינו התובעים שולם רק לאחר שהנתבעים הודיעו על ביטול ההסכם.

     

49. טוענים התובעים כי הנתבעים סירבו לפרט היכן מצויים כספי התמורה וכי הנתבעים עושים עושר ולא במשפט שעה שהם נהנים מפירות התמורה. עוד טוענים התובעים כי הנתבעים לא פעלו להשיב את תשלומי הדירה השוטפים (חשמל, מים, גז) על שמם.

     

50. סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (לעיל ולהלן: "חוק החוזים") קובע כי: "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשם לו את שוויו של מה שקיבל".

     

51. בענייננו, התובעים מתעלמים באופן מופגן ובוטה מחובת ההשבה החלה עליהם, כי בעוד הם מחזיקים בדירה, מתגוררים בה ללא תמורה, ועושים בה מנהג בעלים כאשר הם אינם בעליה – דווקא הם אלו שעולה כלפיהם חשד על עשיית עושר ולא במשפט וחוסר תום לב.

     

52. נוכח הנ"ל, הרי שאין לייחס לנתבעים היעדר כוונה אמיתית לבטל את החוזה בשל אי השבת הכספים. עדותם של הנתבעים הייתה מהימנה, נתמכה בראיות, מתיישבת עם השכל הישר. זאת אל מול עדויות התובע ובנו שבכל הכבוד לא מצאתי כי הן תומכות בנטען על ידם, הן אם בכך שאינן מהימנות בעיני והן אם בכך ששונו בהתאם לגרסה שביקשו להציג. כך, למשל, טען התובע כי בנו דורון טיפל בהסכם והשיפוץ והוא צריך "רק [...] להעביר כספים, העברתי, מעבר לזה – לא יודע" (ראו פרוטוקול בעמ' 25 ש' 24-25), כי ההתכתבויות וההסכמים נעשו על ידי בנו (עמ' 31 ש' 1; עמ' 41 ש' 30), ומנגד העיד הבן כי ההתנהלות של הכספים נעשתה מול הוריו (התובעים – ר' ע') וכי הוא היה מעורב ו"מתווך בדברים מסוימים" וכי לא היה "ממש בפרונט" (למשל, עמ' 50 ש' 7-13; עמ' 56 ש' 16-17).

     

    דוגמא נוספת היא סוגיית החלפת המנעול. בסעיף 14 לתצהירו טען התובע כי "מתוך תום לב ורצון לשמור על רכוש בדירה החלפנו את המנעול בדירה". בדבריו לבית המשפט בדיון מיום 9.10.24 צין התובע כי החליף את המנעול באישור אלא שלא הוא החליף אלא השיפוצניק שלו (עמ' 5 ש' 27-29). בחקירתו מיום 23.3.25 עומת התובע עם שאלת קבלת האישור להחלפת המנעול, והשיב כי "לא דובר על המנעול בכלל" אלא "להיכנס לשפץ באישור" וכי "הוא (הקבלן – ר' ע') נאלץ להחליף את המנעול על דעת עצמו" (עמ' 41 ש' 14-28). מנגד, הבן דורון העיד כי הנתבעת נתנה אישור להיכנס ולהחליף את המפתח וכי הוא הודיע לה על החלפת המנעול (עמ' 46 ש' 25-32, עמ' 47 ש' 31-33).

     

53. גם הטענה כי הנתבעים התמהמהו עם הדיווח למיסוי מקרקעין על ביטול העסקה אין לתובעים מה להיסמך לטעמי. על פי הודעת עו"ד אינדיג מיום 24.08.21 לרשויות מיסוי מקרקעין (נספח 10 למוצגי הנתבעים), מציין עו"ד אינדיג כי ביטול העסקה מובא לידיעתם "עם שובי ארצה מחו"ל + 7 ימי בידוד".

     

54. אם בענייני מס עסקינן, אוסיף לעניין זה כי התובעים והנתבעים חלוקים לעניין מועד תשלום מקדמת מס השבח. בסיכומיהם טענו התובעים כי "הנתבעים הואילו לשלם את המקדמה רק ביום 4.7.21 (נספח 10 למוצגי התובעים)". נספח 10 לראיות התובעים הוא למעשה שני מסמכים – הראשון, שובר לתשלום מס רכישה עם חותמת תשלום מיום. השני, אישור מס שבח מקדמה שהונפק ביום 4.7.21 מבלי שמופיע על גביו מועד תשלום. בחינת הראיות מעלה כי כבר במייל מיום 30.6.22 – בהמשך לשאלתו מיום 27.6.21 את ב"כ הקונים האם שולמה המקדמה למס שבח ובקשתו לקבל את העתק הקבלה – הודיע עו"ד אינדיג כי "לאחר שהשיק ע"ס -.175,500 ₪ , שניתן למרשי רק היום, לתשלום מקדמת מס-שבח (שהיה על הקונים לשלם) אכן שילם בבנק הדואר ומצ"ב אישור התשלום [...]" (נספח 11 לראיות התובעים).

     

    בעניין זה אני מוצאת לקבל את עמדת הנתבעים, שכן גרסתם הנתמכת במיילים מזמן אמת מטעם עו"ד אינדיג מהימנה בעיני, אל מול היעדר הראיות שבידי התובעים לעניין מועד התשלום בפועל (להבדיל ממועד הנפקת האישור).

     

55. ארחיק ואומר אף כי לטעמי מועד הגשת הודעת הביטול מעיד על סבלנותם ואורך רוחם של הנתבעים שכן משך מספר ימים התנהלו מול כוחניותו של התובע ובנו ומול תנאים שניסו האחרונים להציב בפני הנתבעים כעובדה מוגמרת בניסיון לשנות את תנאי ההסכם כרצונם.

     

56. נוכח כל האמור לעיל, אני סבורה כי כוונת הנתבעים – וודאי לאחר אורך הרוח והסבלנות שגילו כלפי התובעים לאחר שאלו גילו דעתם כי אין בכוונתם לשאת בתשלום האחרון בהתאם ללשון ההסכם ואף חסמו את גישת הנתבעים לדירתם – היא כדין ועומדת מאחוריה כוונה מלאה לבטל את ההסכם.

     

    מי מהצדדים הפר את ההסכם?

     

57. מעדויות הצדדים ומחומר הראיות שהוצג בפני במסגרת ההליך עולה כי דווקא התובעים הם אלו שהפרו את הסכם המכר, עת לא עמדו במועדי התשלום המוסכמים ונמנעו מלשלם את יתרת התמורה עד אשר הודיעו הנתבעים על ביטולו של הסכם המכר, וכן נמנעו מהשבת החזקה בדירה לאחר שהודע להם על ביטולו של ההסכם משלא שילמו את מלוא התמורה.

     

58. הקורא מהצד את כתב התביעה לבדו, עשוי לסבור כי ביטול הסכם המכר "נפל משמים" על התובעים, כמו רעם ביום בהיר, ללא כל הסבר או צידוק, מלבד בקשת התובעים לתקן ליקויים שהנתבעים לא גילו להם בחוסר תום לב. אלא שלא כך הם פני הדברים, בלשון המעטה. בירור העובדות בתיק, כפי שעולה הן מהראיות והן מעדויות הצדדים, מביא למסקנה כי דווקא התובעים הם אלו שהפרו את ההסכם, באופן בו הנתבעים נאלצו, וכמוצא אחרון ממש לאחר שכלו כל הקיצין, להודיע על ביטולו של הסכם המכר. אם באמור לא די, הרי שגם לאחר הודעת הביטול, המשיכו התובעים בהתנהלותם הכוחנית כלפי הנתבעים, וממש כפו עליהם קבלת כספים, הגם והתובעים סירבו. באופן זה ניסו התובעים, שוב – באופן כוחני, לקבוע עובדות בשטח בניסיון לדחוק את הנתבעים בפינה ולהותירם ללא ברירות אלא להמשיך עם ההסכם בתנאים חדשים אותם ביקשו התובעים להעמיד שלא כדין.

     

59. כתב התביעה מגולל את האירועים ממכירת הדירה, אישור הכניסה לצרכי שיפוץ, גילוי הנזילה ואז "מדלג" אל הודעת הביטול. התובעים התעלמו, או לכל הפחות תיארו באופן שולי וזניח שגימד את חלקם במחלוקות ובסכסוך שהוביל להודעת הביטול מטעם הנתבעים, כאשר על פי הראיות ועדויות הצדדים עולה דווקא כי חלקם של התובעים אינו מבוטל ואף מכריע והתנהלותם מהווה הפרה בוטה של ההסכם והיא זו שהובילה לביטולו על ידי הנתבעים.

     

60. לדברי התובעים: "לאור סירובם של הנתבעים לתקן את הנזילות והרטיבויות הוחלפו בין הצדדים תכתובות קשות, בהם חזרו התובעים על דרישתם לתיקון [...]" (סעיף 15.7 לכתב התביעה). משם הסיפור "מדלג" כאמור אל הודעת הביטול. אלא שבחינה מדוקדקת של אותן "תכתובות קשות", מעלה כי במסגרת אותן תכתובות נכתבו מטעם התובעים אמירות שביחד עם אי ביצוע התשלום במועד החוזי מהווים הפרה יסודית צפויה לכל הפחות, ואף עולים לכדי הפרה יסודית דה פקטו.

     

61. במסגרת תכתובות אלו – שהתובעים אמנם צירפו לכתב התביעה (נספח 11) אך כאמור גימדו והצניעו את חשיבותם ולא הביאו אותם אל כתב התביעה עצמו – הודיעו התובעים לנתבעים, בין היתר, כדלקמן (ההדגשות אינן במקור, אלא אם צויין אחרת – ר' ע'):

     

    "1-מרשיי והבנק מוכנים לתת את הצק 100.000 ₪, אך ורק לטובת המוכרים בנאמנות אצלך. בתנאי שכל המסמכים יינתנו בידינו וכל הליקויים יתוקנו .אלו היו גם הנחיות הבנק" (ראו ממייל מיום 4.7.21- 4 ימים לאחר המועד החוזי לתשלום).

     

    "בשיחתי עם מרשיי לאחר קבלת המייל האחרון ממך הנני רוצה לעדכן אותך על החלטתם הסופית של מרשיי.

    1. מרשיי מוכנים לשלם במיידי את הסכום [...].

    2. סך של 100,000 ב=ק (הטעות במקור – ר' ע') בנקאי על שם המוכרים ימסרו בידיו של עו"ד אינדיג כנאמן. הוא ימסור את הסכום לידי המוכרים . רק לאחר:

       ...

       ב- לאחר שכל הליקויים הניזכרים בחוזה יתוקנו במייד=D7 כולל כל הליקויים החדשים שהתגלו והוזכרו בהודעה הקודמת שלי רטיבות ו=ו',. וכל זאת לשביעת רצונם של מרשיי ואישורם בכתב כי אכן תוקנו כל הליקויים. רק אז ימסר הצק שנשאר בנאמנות בידך ליידי המוכרים.

       ג- מרשיי רוצים לציין כי זו היא החלטתם הסופית ואם היא אינה מוצאת חן בעיני המוכרים הם יכולים לפנות לבית המשפט בנדון." (ראו מייל מיום 1.7.21).

        

62. כך גם טענו התובעים כי "[...] עוד באותו יום בו הודיעו הנתבעים על ביטולו של ההסכם הגישו הנתבעים לבית המשפט השלום בתל אביב בהליך 12092-07-21 בבקשה לצו מניעה אשר ימנע את כניסתנו אל הדירה" וכי הנתבעים הם אלו שהיו "כל כך חסרי תום לב שעוד באותו יום שהם הזהירו אותנו הם כבר רצו לבית המשפט" (סעיף 23 לתצהיר התובע).

    אלא, ששוב הדברים נטענים באופן מנותק מההקשר וממה שקדם לו הכל על מנת לייצר את התמונה שמבקשים הנתבעים להציג בפני בית המשפט, כשזו כאמור אינה התמונה האמיתית. ההליך שהוגש לבית המשפט הוגש אלא לאחר שהתובעים הודיעו לנתבעים כאמור לעיל על "החלטתם הסופית", על כך שאם זו "אינה מוצאת חן בעיני המוכרים הם יכולים לפנות לבית המשפט בנדון" (ראו הדעת המייל בסעיף הקודם). ממש כך.

    אם בכך לא די, עוד באותו יום של הודעת המייל (1.7.21), הרי שבנם של התובעים, דורון, הודיע לנתבעת, בצורה שאינה משתמעת לשני פנים, כי היא "יכולה להוציא אותי מהדירה רק בצו בית משפט" וכי הוא "מציע לך להתחיל לפעול בכיוון כבר מיום ראשון כדי לא לבזבז זמן" (ראו נספח 7 לתצהיר הנתבעים). אם כך, על מי לתובעים להלין כאשר הנתבעים פעלו ממש כמצוותם?

     

63. בסיכומיהם, טענו התובעים כי הצדדים "קבעו משטר חוזי ייחודי, לפיו אי תיקון האמור בסעיף 2 על ידי הנתבעים מהווה הפרה יסודית" וכי "במקרה של אי תשלום במועד שנקבע, אין מדובר ב"הפרה יסודית" ואין המוכר זכאי לבטל את החוזה לאלתר" [...]" (ראו סעיף 10ב פסקה שלישית). על כן, נטען כי "הנתבעים ידעו כי עליהם לתקן את הדירה והליקויים וכן הרטיבות ולמעשה הנתבעים הסכימו שהם אלו שצריכים לתקן" וכי "בהתאם להסכם המכר, אין מניעה שהתובעים יקזזו מסכום התמורה את עלות התיקונים" (פסקאות 8-9 לסעיף 10ב לסיכומים). התובעים טוענים כי על פי תנאי הסכם המכר הייתה להם זכות מלאה לדרוש עיכוב וקיזוז של התשלום.

     

64. הפוך והפוך בהסכם המכר ובתכתובות בין הצדדים ולא תמצא באף מקום את הזכות לקיזוז או עיכוב של התשלום, למעט הסך של 100,000 ₪ בגין אישורי המס שאף הוא אמור להיות משולם לידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים. כל חריגה מנוהל תשלומים זה שהוסדר בהסכם המכר בהתאם להסכם בין הצדדים אינו מהווה תשלום. כך גם הבהיר עו"ד אינדיג לתובעים במייל מיום 30.6.21, 19:29 (נספח ה'3 לתצהיר הנתבעים).

     

65. סעיף 2ב המפרט את התיקונים הנדרשים: "לשים גומי שחור מסביב לדלת הכניסה; לתקן תריס בחדר הראשון ליד הסלון ושלא נסגר ולא נפתח; לתקן התריס השמאלי בסלון, שלא נסגר עד הסוף". סעיף 4ד להסכם קובע פיצוי יומי החל מהיום השביעי לעיכוב במסירת החזקה. סעיף 10ב קובע כי סעיף 2 הוא סעיף עיקרי והפרתו תהווה הפרה יסודית.

     

66. התובעים לא הפנו לסעיף ספציפי המקנה להם את זכות הקיזוז או העיכבון, ולא בכדי שכן כאמור לעיל, אין סעיף או הסכמה כזו בנמצא, לא בכתב ולא בעל פה. התובעים טעו בהתנהלותם אל מול הנתבעים ואל מול חובות הנתבעים מכוח הסכם המכר, ואת חובותיהם שלהם ואת ההבנה ביחס לסעדים להם זכאים הצדדים מכוח ההסכם או בגין אי קיום חובות מכוחו.

     

67. התובעים לא היו זכאים לקזז או לעכב כספים מעבר לסכום הנאמנות בגין אישורי המס שאמור היה לעבור לידי ב"כ הנתבעים, ונחשב כתשלום תמורה לכל דבר ועניין. התובעים יכלו לפעול רק במסגרת הסעדים שהוקנו להם מכוח ההסכם, וכפי המפורט לעיל.

     

68. גם אם אניח כגרסת התובעים כי הייתה קיימת הוראה שכזו בהסכם המכר, הרי שגם אז אני סבורה כי לא ניתן היה להיאחז בטענה זו מאחר שלפי המייל אליו מפנים התובעים, הקיזוז או העיכוב לא נבעו רק מהליקויים שנקבעו בהסכם אלא "כולל כל הליקויים החדשים שהתקבלו והוזכרו בהודעה הקודמת שלי רטיבות וכו' [...]". נזכיר כי הנתבעים הכחישו את הטענות בקשר לליקויים, אזי במקום למצות את המחלוקת תוך קיום התחייבויותיהם על פי ההסכם, עשו התובעים דין לעצמם.

     

69. לא זו אף זו אלא שגם אם לצורך הדיון הייתי מקבלת כאמור את הטענה כי לתובעים עמדה הזכות לקיזוז או עיכוב כספים, לא הוכח כי היקף הליקויים מצדיק עיכוב הסכומים שעוכבו בפועל, כשלפי התובעים עצמם, כפי שעולה מהתכתבות הנתבעת עם בנם של התובעים (נספח 5 לתצהירי הנתבעים ומוצג נ/2), "הנזק לא גדול". וודאי שלא ביחס לתיקונים שנדרשו מכוח ההסכם, ומבלי שיהיה בכך זלזול או הפחתה מחובת הנתבעים לתקנם, ככל ולא תיקנו.

     

70. נדמה כי התובעים מנסים בתיאוריהם "לנפח" את הנזק, את הליקויים, בכדי להטות את התמונה לטובתם, ולהצדיק את ההתנהלות הקלוקלת והכוחנית שלהם. כך גם ביחס לטענות התובעים הנוגעות למחסן, אליהן אתייחס בהמשך.

     

71. עיכוב תשלום יתרת התמורה, לצד הדרישה לאכיפת ההסכם, אינו מתיישב עם חובת תום הלב והשימוש בזכות הנובעת מחוזה, כמפורט בסעיף 39 לחוק החוזים. לעניין זה, ראו דבריו של כבוד השופט דנציגר:

    "עקרון תום הלב מחיל את הדרישה לנהוג בתום לב על מילוי חובות וקיום חיובים

    הנובעים מחוזה ועל שימוש בזכויות הנובעות ממנו. דרישתו של סעיף 39 לחוק החוזים היא קוגנטית, ומדובר בדרישה מצטברת אשר מצטרפת לכל חיוב ולכל הוראה חוזית במשפט הישראלי [גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 96 (2005) (להלן: שלו)]. עקרון זה מהווה ביטוי משפטי לעקרונות מוסריים ותמציתו מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה [שם, בעמודים 97-98, 105; דניאל פרידמן ונילי כהן בהשתתפות מנחם מאוטנר חוזים ג 337 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)]. לעקרון תום הלב ישנם מספר ביטויים קונקרטיים ביחסים החוזיים, אולם הרלוונטיים לענייננו הם האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה [שלו, בעמוד 106; פרידמן וכהן, בעמודים 337-339]. השני, קרוב ונגזר במידת מה מהאיסור הראשון, האיסור בדבר עמידה דווקנית על זכות [שלו, בעמוד 109-111; פרידמן וכהן, בעמודים 350-360]".

    [ע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (פורסם במאגרים,

    9.8.2010)].

     

72. ביום 6.7.21 הודיעו התובעים לנתבעים על ביטול העסקה וביום 7.7.21 העבירו התובעים לחשבון הנתבעים סך של 648,500 ₪. ביום 5.8.21 הועברה יתרת התמורה בסך של 100,000 ₪ אותו הנתבעים סירבו לקבל. כלומר, לוח הזמנים הנ"ל מעיד לטעמי על התנהלות חסרת תום לב של התובעים בניסיון לקבוע עובדות בשטח, לנסות לשנות את התמונה האמתית ולכפות אותה על הנתבעים. אני סבורה כי לולא הודעת הביטול, לא היו התובעים מבצעים את התשלום ששילמו בזמן ששילמו, או בכלל ואין לדעת כמה זמן עוד היו מתעכבים עם התשלום.

     

73. ביחד עם כל האמור, גם אם הייתי מקבלת את הטענה כי לתובעים ישנה זכות עיכבון או קיזוז, או גם אם אכן כטענת התובעים הנתבעים לא תיקנו את הנדרש על פי ההסכם, או אם יימצא כי הרטיבות הינה באחריות הנתבעים – לא מצאתי באף מקום בהסכם, בדין או בפסיקה, עשיית דין עצמי כפי שעשו התובעים לעצמם עת החליפו את המנעול לדירה ומנעו מהנתבעים גישה אליה. התובע בעצמו לא הצליח להצדיק מעשה זה, וכל שהיה בפיו היה לייחס את החלפת המנעול לקבלן, משל היה קבלן השיפוצים בעל הדירה (ראו עדות התובע בעמ' 41 ש' 11-12, 28).

     

74. התובעים טענו בסיכומיהם, בחוסר תום לב לטעמי, כי אישור הנתבעת לתובעים אודות מסירת המפתח לדירה "למעשה מוסר את הדירה לתובעים – מסירה פיזית! ומתיר לתובעים לבצע שיפוץ בדירה ולנהוג בדירה כמנהג בעלים". עוד נטען כי "הסכם השיפוץ לא הגביל את התובעים לרמת והיקף השיפוץ" (סעיף 10ב פסקה 14).

     

75. עיון באישור זה (צורף בין היתר כנספח 5 לתצהירי התובעים), מעלה כי נכתב בו שחור על גבי לבן כי "הם (התובעים – ר' ע') יכולים לקבל ממני מפתח למטרת שיפוץ בלבד". לא מנהג בעלים, לא ויתור על זכויות הנתבעים, לא "אישור להיכנס ולהחליף את המפתח" (עדות הבן דורון בעמ' 47 ש' 31). בעוד התובעים מבקשים לרוקן מתוכן את המילה "בלבד", לא ניתן להתעלם ממנה וממשמעותה. לא זו אף זו, אלא שאם סברו התובעים כי זו הייתה כוונת הנתבעים, לאפשר להם חזקה והחלפת מפתח, אזי מדוע ראו לנכון להודיע – כך באחת מגרסאותיהם– לנתבעת אודות החלפת המפתח? (עדות הבן דורון בעמ' 47 ש' 31-33).

     

76. הווה אומר, נספח זה בצירוף עדויות הנתבעים מביאה למסקנה הברורה כי לא היה בכוונתם לאפשר לתובעים מנהג בעלים בדירה בשלב זה של ההתקשרות בין הצדדים. אני קובעת כי המדובר היה במסירת חזקה פיזית לצורך שיפוץ ולא במסירת חזקה משפטית, הדירה הייתה ונותרה בבעלות הנתבעים כל עוד התמורה לא משולמת במלואה.

     

77. אוסיף כי בתצהירה, הנתבעת העידה והדברים נתמכו בהתכתבויות בין הצדדים, כי לאחר שהסתבר לנתבעים כי התובעים החליפו מפתח ולאחר שהתובעים הודיעו כי אין בכוונתם לשלם את יתרת התמורה דרשו מהתובעים לפנות את הדירה ולהחזיר את המפתח, ובמענה לכך פנו התובעים את הנתבעים לביהמ"ש, כדברי בנם של התובעים שצוטטו לעיל: "גב' פגי את יכולה להוציא אותי מהדירה רק בצו בית משפט." ובציניות מוסף בנם של התובעים כי : "מציע להתחיל לפעול בכיוון כבר מיום ראשון כדי לא לבזבז זמן." (נ/2).

     

78. מעשה זה של החלפת המנעול בדירה שהינה עודנה בבעלות הנתבעים, שלא שולמה בגינה מלוא התמורה, שהתובעים מבצעים בה שיפוץ ללא תשלום מלוא התמורה, דריסת הרגל הכוחנית, מניעת גישה מהנתבעים אל הדירה, הינה מעשה חמור המהווה עילה המצדיקה את ביטולו של ההסכם.

     

79. לא זו אף זו אלא שמעדות הנתבעת עולה כי החלפת המנעול דווקא לא הייתה תלויה בשמירה על ציוד הקבלן, שכן מעדותה עולה כי הקבלן נכנס זמן מה קודם להחלפת המנעול וכי לא היה קשר בין שני הדברים, אלא שהמנעול הוחלף רק "לאחר כל הבלגאן הזה וכנראה שמשפחת מורדוף הרגישה שאנחנו לא נעבור על זה בשקט [...] המנעול לא הוחלף כשהקבלן הכניס את הציוד ולא הוחלף בתחילת הדרך, המנעול הוחלף אז, כשהגיע הבלגאן וכשהייתה התכתבות וכשדורון כתב לי 'תפני לבית משפט'" (מע"מ 69 ש' 33 עד עמ' 70 ש' 12).

     

80. לעניין המנעול אוסיף כי בנם של התובעים העיד כי הודיע לנתבעת על החלפת המנעול (עמ' 46 ש' 31-32) אך לא צורפה על כך אסמכתא כלשהי ולא הופרכה טענת הנתבעים כי המנעול הוחלף ללא ידיעתם וללא הסכמתם, והדבר מתיישב על התנהלות התובעים כפי שמתוארת לעיל.

     

81. התובעים מבקשים לצקת בינם לבין הנתבעים הסכמות חדשות ושונות שלמקרא ההסכם ואישור מסירת המפתחות בצירוף הראיות ועדויות הצדדים, לא היו ולא נבראו, לא הוסכמו על ידי הנתבעים לא לפני ולא אחרי ההסכם.

     

82. נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת התובעים כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר. התובעים הם אלו שלא קיימו חובותיהם על פי הסכם המכר.

     

    הליקויים:

     

83. כפי שפירטתי לעיל, על פי הסכם המכר, התיקונים שהיה על הנתבעים לבצע עד למועד מסירת החזקה בדירה הם כדלקמן: "לשים גומי שחור מסביב לדלת הכניסה; לתקן תריס בחדר הראשון ליד הסלון ושלא נסגר ולא נפתח; לתקן התריס השמאלי בסלון, שלא נסגר עד הסוף".

     

84. התובעים טענים כי בנוסף לליקויים הנ"ל, בדירה התגלו ליקויי רטיבות, וזאת לאחר שהתובעים נכנסו לדירה והחלו בשיפוצה.

     

85. מעבר לליקויים המפורטים לעיל, בפי התובעים טענה נוספת ביחס לחדר בדירה שנטען כי הוא בפועל מחסן אך הוצג להם על ידי הנתבעים כחדר. לטענה זו אתייחס בהמשך במסגרת הדיון בטענה אודות הטעיה.

     

86. אם כך, בפרק זה אדון במחלוקת בין הצדדים ביחס לביצוע התיקונים על פי הסכם המכר וביחס לשאלה מי מהצדדים אחראי לתיקון הרטיבות בדירה.

     

87. על פי הסכם המכר, התובעים הצהירו ש"ראו בפועל את הדירה ואת הבנין [...] ואת כל המתקנים הנמצאים בהם". בפועל, התברר כי הצהרות אלו אינן נכונות וכי לא התובעים ולא מי מטעמם בדקו את הדירה ומערכותיה.

     

88. לא מצאתי באף מקום בחומר הראיות קביעה לפיה הרטיבות הייתה קיימת בדירה קודם למועד בו נכנסו התובעים, ואזכיר כי התובעים קיבלו את המפתחות לדירה באמצע חודש יוני 2021 אך רק בסמוך למועד המסירה החוזי וביצוע התשלום האחרון, העלו את הטענה בדבר הרטיבות. התובעים לא טענו בפני כי בטרם נכנסו פועלים מטעמם לדירה, הם נתקלו ברטיבות הנטענת. בהתאמה כמובן לא הוצגו אינדיקציות לכך כי פנו אל הנתבעים בקשר עם רטיבות כזו, קודם למועד בו החלו בשיפוץ הדירה.

     

89. התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי הרטיבות הייתה קיימת בדירה בטרם מועד מסירת החזקה בדירה, ולא נגרמה דווקא בשל השיפוץ שערכו בה.

     

90. במייל מיום 4.7.21 כתב ב"כ התובעים בקניה כי "בשיחה מקרית עם מספר דיירים בבנין הוברר כי במרבית הדירות ישנם ליקוים ובעיות רטיבות" (ראו נספח 11, עמ' 47 לתביעה). אלא, שלא צוינו שמות הדיירים או מספרי דירות הדיירים עמם שוחחו, לא הובאה עדות מטעם אף דייר כאמור שתתמוך בטענת התובעים ולא צוין באיזה מועד התרחשה אותה "שיחה מקרית".

     

91. הנתבעים דווקא טענו כי הם מוכנים לתקן ואין בכך לטעמי הודאת בעל דין אלא עדות על אופיים של הנתבעים. אלא שאז התובעים החליפו מנעול והחלו באיומים על הנתבעים.

     

    ראו לעניין זה, למשל, עדותה של הנתבעת כי:

    "באותו יום שדורון התקשר אליי, שעתיים אחר כך בעלי היה בדירה, מה התברר, הם פתחו את הריצוף בפרוזדור, הוא הגיע לדירה לבד, שעתיים אחר כך חזר עם אינסטלטור, האינסטלטור ראה את המקום והוא אמר, כמו שהוא הדגים לנו, [...] היה שם חיבור רופף, קרוב לוודאי שהחיבור הרופף הזה קרה בעת שבירת המרצפת ובעת דריכה על הצינור, אבל אפילו, בעלי אפילו אמר להם 'אפילו אם זה קרה בגלל שאתם פתחתם את הריצוף ודרכתם על הצינור, אין בעיה, אני אתקן את החיבור', ודו"ח האינסטלציה גם הראה שכל הדירה לפי התקן, רק המקום של הצינור הרופף הזה הוא מעבר לתקן" (מעמ' 69 ש' 33 עד עמ' 70 ש' 12).

     

92. לא זו אף זו אלא שעל הליקויים שפורטו במסגרת ההסכם התובעים ידעו. התובעים יכולים היו במסגרת המו"מ להסכם לעמוד על כך שאם ליקויים אלו לא יתוקנו עד מועד תשלום מלוא התמורה, סכום הנאמנות יבטיח את תיקונם, אלא שהדבר לא נעשה. התובעים אף יכלו לעמוד על כך שסכום הנאמנות יבטיח ליקויים נוספים בדירה ככל ויתגלו או שחובת תיקונם תחול על הנתבעים, אלא שגם זה לא נעשה. ונזכיר כי התובעים היו מיוצגים במשא ומתן. התובעים בחרו לעשות לעצמם דין, הפרו את ההסכם, ונוכח אופי והיקף השיפוצים שבוצעו בדירה אף לא ניתן לדעת האם מקור הנזילה והרטיבות הוא בגין השיפוץ שביצעו. התובעים החליפו מנעול לא הצליחו להוכיח כי עשו זאת בהסכמת הנתבעים או כי כלל יידעו אותם על כך.

     

    יפים לעניין זה דבריו של כבוד השופט שטיין בעניין ע"א 1521-21 בלוגרין ווטר טקנולוג'יס בע"מ נ' אוריס חומרים מתקדמים בע"מ (פורסם, 8.3.23): "יֵדַע כל צד לחוזה עסקי, כי מטרתו וכוונותיו צריכות לבוא לידי ביטוי מפורש בחוזה עליו הוא חותם; וכי לא תִשָמַעְנָה טענות לפיהן ההסכם החתום אינו משקף, כביכול, את כוונת הצדדים או את תכליתו" [ראו גם דבריו בעניין ע"א 7649-18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ'רכבת ישראל בע"מ (פורסם, 20.11.19), פסקאות 13-15].

     

93. הנתבע נשאל בחקירתו מדוע לא הובאו השוכרים שהתגוררו בדירה כדי להעיד כי לא היו נזילות, בעוד ניתן לשאול את אותה שאלה גם ביחס לתובעים, שכן היה זה התובע שציין לפרוטוקול הדיון מיום 09.10.24 כי "הדיירת שהייתה לפניניו (הטעות במקור – ר' ע') בדירה המושכרת אמרה שיש שם בעיה של רטיבות..." (עמ' 5 ש' 12). טען ולא ביסס.

     

94. על פי חוות הדעת ההנדסית של המהנדס אדלר (נספח 24 לכתב התביעה), הביקור על ידו במבנה נערך ביום 18.8.21, דהיינו לאחר שהתובעים החלו בשיפוץ הדירה ולאחר שהתובעים הודיעו כי אין בכוונתם לשלם את התשלום האחרון. אציין כי נספח זה הוצא מהתצהירים כפי שנאמר לפרוטוקול (עמ' 61 ש' 24-26).

     

95. על פי טיוטת חוות הדעת נספח 25 לכתב התביעה "הדירה עברה כאמור שיפוץ מסיבי מהיסוד והוחלפו אלמנטים רבים כמו מטבח, ריצוף פרקט עץ טבעי מדוגם, כלים סניטריים, מזגן מיני מרכזי ועוד" (עמ' 15 לטיוטה). הטיוטה התיימרה ליתן חוות דעת נכון למועד מכירת הנכס ולצורך כך "רמת הגימור שתוצג היא זו שהייתה במועד זה (יום הרכישה – ר' ע') וזאת כפי שנמסר לי על ידי מזמין חוו"ד (התובע – ר ע') ובהתאם למפרט טכני שהוצג וכן סרטון שהוצג בפני ממועד המסירה" (עמ' 13 לטיוטה). שתי הבעיות הברורות העולות מטיוטה זו, מעבר להיותה טיוטה היא כי עורך הדירה לא ביקר בדירה לפני ה"שיפוץ מסיבי מיסוד" שעברה אלא הסתמך על סרטון שיש לציין שלא הוצג בפני ביהמ"ש, וכי הטיוטה מבוססת על מידע שנמסר מהמזמין, הוא התובע. המומחה לא התייצב לחקירה על השמאות שביצע.

     

96. אם כך, עסקינן בטענות אודות ליקויים, שהועלו לאחר שהתובעים עצמם ביצעו שיפוצים בדירה, שכללו לדברי התובע עצמו "החלפתי ריצוף, החלפתי חול ושמתי פרקט במקום, בגלל שלא היה ריצוף" (עמ' 35 ש' 32-33), החלפת "כל האמבטיה" (עמ' 36 ש' 4-5), "החלפתי מטבח" (עמ' 36 ש' 7) ושבירת קיר גבס (ש' 11). לאור העבודות שבוצעו בדירה על ידי התובעים ולאור מועד הבדיקה על פי הדוח (מוצג נ/1) לא ניתן לקבל את טענת התובעים כי הליקויים היו קיימים טרם כניסתם לדירה ועל כן הנתבעים אחראים להם.

     

97. גם ביחס לטענות אודות אי ביצוע התיקונים להם התחייבו הנתבעים מכוח הסכם המכר לא מצאתי ממש בטענות התובעים ובעניין זה נדמה כי התובעים עשו מזבוב פיל ולו בכדי להצדיק התנהלותם כפי שכבר ציינתי. התובעים טענו כי העלו טענות אלו בפני הנתבעים אלא שהאינדיקציה היחידה לכך הייתה בסמוך למועד התשלום האחרון ומסירת החזקה, זאת הגם והתובעים כבר קיבלו את המפתח לביצוע השיפוץ והם או עובדים מטעמם היו מצויים בדירה. ועדיין, לא הובאה אסמכתא לפנייה מוקדמת שלהם אל הנתבעים בעניין זה אלא ממש עת היו צריכים לשלם את התשלום האחרון כך שהטענות אודות אי ביצוע התיקונים צורפו כבדרך אגב לשלל הטענות שהעלו פתאום התובעים.

     

98. עוד אוסיף לעניין הליקויים שצויינו בהסכם המכר, מבלי לגרוע מאחריות הנתבעים לתקנם שכן על כך התחייבו בהסכם המכר ומבלי שכאמור יהיה בכך לקבוע אם התיקונים הללו בוצעו או אם לאו. לעניין זה אני סבורה כי הטענות החמורות שטענו התובעים כלפי הנתבעים ביחס לליקויים אלו שהינם, על פניו, מינוריים אל מול השיפוץ המסיבי שביצע בדירה, הן בניגוד לשכל הישר וההיגיון ומעידות על חוסר תום הלב וההגינות של התובעים.

     

99. התובעים כלל לא הרימו את הנטל להוכיח כי הנתבעים לא ביצעו תיקונים אלו או כי טענו בפני הנתבעים כי לא תוקנו. הטענה אף לא הועלתה במסגרת תצהיר עדותו הראשית של התובע. ראו לעניין זה דיון שלם סביב כך בעמ' 25 ש' 6-25; מעמ' 31 ש' 28 עד עמ' 32 ש' 15; עמ' 34 ש' 17-23.

     

100. לא מצאתי כי הוכח שהנתבעים לא ביצעו את התיקונים כפי שטענו התובעים. כפי שהנתבעת העידה בעדותה, למשל, כי התריסים תוקנו על ידי בעל מקצוע בשם "איציק ודניאל" (עמ' 68 ש' 22) וכי "אף אחד לא ביקש ממני לראות הוכחה שזה תוקן ואף אחד בעשרות אלפי התכתבויות, גם עם עו"ד XXX וגם אם מורדוף (הבן – ר' ע') [...] אף אחד לא, אין התכתבות אחת שאומרים 'למה לא באת לתקן, התחייבת לתקן' [...] אף אחד לא בא להגיד לי שלא תיקנתי" (עמ' 68 ש' 30 עד עמ' 69 ש' 2).

      

101. אציין בעניין זה עוד כי לנוכח השיפוץ המסיבי שבוצע על ידי התובעים בדירה, הרי ליקוי הרטיבות היה מינורי, גם לנוכח הבדיקה שנערכה על ידי התובעים, (נ/1) ממנה עלה כי רק בפרוזדור נמדדה לחות מעל התקן, דבר המתיישב עם טענת הנתבעים לא הייתה בעיית רטיבות בדירה כולה. אציין כי המדידה נעשתה לאחר שהתובעים החלו בביצוע התיקונים, כך שאותו חיבור רופף שהיה הסיבה לאותה לחות שנמדדה, היה אמור להיות מוחלף על ידי התובעים במסגרת השיפוץ בין כה וכה.

     מעבר לכך שלא הוכח כי הנתבעים אחראים לאותה רטיבות, ולאותה תקלה, הרי כשמבוצע שיפוץ כולל של חדרי אמבטיה ושירותים, וכלל האינסטלציה בבית, אינני רואה כיצד ייתכן וחיבור כושל אפילו היה באחריות הנתבעים, יכול להוביל לדרישתם לאי תשלום התמורה על פי הסכם המכר עד לתיקון הליקוי? ממילא האינסטלציה הייתה אמורה להיות מוחלפת בשיפוץ הכולל נערך על ידי התובעים. התנהלותם בעניין מעבר להיותה כוחנית ובלתי סבירה אינה מובנת כלל. אציין עוד כי עורך נ/1 לא התייצב לתת עדות.

102. נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת שלא הוכח בפני כי התיקונים על פי הסכם המכר לא תוקנו בהתאם להתחייבות המוכרים; כי הרטיבות הינה באחריות המוכרים וכי לא נגרמה בגלל שיפוץ התובעים בנכס. 

      

     הטעייה/אי התאמה;

      

103. כאמור, התובעים טענו כי הוטעו ביחס למספר החדרים בדירה ובאופן ספציפי יותר – הוטעו לחשוב כי המחסן בדירה הוא למעשה חדר.

      

104. התובעים ניסו לבסס טענה זו על התשריטים שהציגו בדיון. אלא מאי? כלל לא מובן מתי ואם בכלל תשריטים אלו הוצגו לתובעים, בשים לב כי בהסכם המכר לא צויין מספר החדרים בדירה ולא צויין כי הדירה כוללת מחסן.

      

105. לא זו אף זו, אלא שהתובעים הצהירו במסגרת ההסכם כי "ראו את הדירה וסביבתה וכן ראו ובדקו את רישומיה ברשויות המתאימות לרבות תיק הבנין בעירית רמת-גן ותיק "הבית המשותף" בלשכת המפקחת על בתים משותפים בת"א ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם ולשימושיהם והם מעוניינים לרכוש הדירה וזכויותיהם של המוכרים בה והכל עפ"י תנאי הסכם זה והוראותיו;" (ראו הואיל חמישי להסכם המכר נספח 2 למוצגי התובעים). בהמשך הצהירו שוב כי הם "מצהירים ומאשרים בזה כי ראו בפועל את הדירה ואת הבנין בו היא נמצאת (להלן – "הבנין") ואת כל המתקנים הנמצאים בהן ואת אופן רישום הזכויות בדירה ומצאו אותם מתאימים וראויים למטרותיהם" (סעיף 2א להסכם המכר).

      

106. עוד על פי ההסכם, הרי שהתובעים רכשו את הדירה "במצבה הנוכחי (as-is)" (סעיף 2ב להסכם המכר).

      

107. באופן זה, ומאחר וככל הנראה ויתרו מטעמם על ביצוע הבדיקות אותן הצהירו כי ביצעו, אזי שנטלו על עצמם את הסיכון כי יתגלה כי הדירה אינה as-is, ומבלי שיתפרש מדברי כי הדירה איננה as-is.

      

108. הנתבעים לא הצהירו דבר וחצי דבר ביחס לאי אילו מהחדרים בדירה והשימושים בהם. מנגד, התובעים כן הצהירו פוזיטיבית כי בדקו את מצב הדירה, התכנוני והפיזי "ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם ולשימושיהם", ובהמשך "מתאימים וראויים למטרותיהם". כלומר, הם נטלו את העניינים הללו על סיכונם.

      

109. לעניין זה, הדין הוא כי "מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טענות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים ב', ע' 741 (1992)).

      

110. דברים אלו אומצו על ידי בית המשפט העליון, בעניין ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד אמסטר (פורסם במאגרים, 7.3.13), בפוסקו כי:

      

     "הוא הדין בניסיון להסתמך על עילת "אי התאמה" לפי חוק המכר, כאשר הקונים היו מודעים לכך שלא השלימו את הבדיקות בעירייה לגבי הדירה, אך בחרו לרכוש אותה "כמות שהיא", תוך ויתור מפורש על טענת "אי התאמה", כאמור בסעיף 7 להסכם המכר. ברי כי במצב זה לא יכולה טענתם בעניין אי התאמה לעמוד (ראו תוצאה דומה בפסק דינו של כב' השופט ד' מינץ בת"א (ירושלים) 3594/09 גביר נ' קוטב (פורסם במאגרים, 22.2.11)).

     בהקשר זה יודגש, כי אין מדובר ב"אי התאמה נסתרת". לא הוצג כל נתון שמנע מן הקונים לדעת מלכתחילה את אותן עובדות שהתבררו לקונים בדיעבד, כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכר. לא הוכחה כל מניעה אובייקטיבית לבירור עניין זה קודם כריתת ההסכם. [...] משבחרו הקונים להתקשר בהסכם בטרם מיצו את הבירור בעירייה, הרי שעליהם, ולא על המוכרים תמי הלב, לשאת במחיר".

      

111. לתובעים הייתה האפשרות לבחון את מסמכי הדירה, הן בעירייה והן תיק הבית המשותף בהנחה כי התובעים אף ביקרו בדירה וניתן היה לראות כי מדובר בחדר ללא חלון (ראו לעניין זה עניין הולילנד הנ"ל), והייתה באפשרותם להעלות טענה זו בפני הנתבעים או להביאה לידי ביטוי במסגרת הסכם המכר. לא זו אף זו, אלא שבנם של התובעים מתגורר בימים אלו בדירה ולא נטען איזה שימוש נעשה בשטח זה ועל כן לא ניתן להכריע במחלוקת ביחס לכך.

      

112. הנתבעים טענו כי בהתאם לנוהלי עיריית רמת גן, המחסנים משמשים למגורים ומצורפים לשטח הדירה. ראו לעניין זה, עדותו של הנתבע (מעמ' 105 ש' 26 עד עמ' 106 ש' 6), וכן עדותו של השמאי הראל כי ברמת גן חלה תוכנית ג/15 לפיה מחסן כלול בשטח הדירה וצריך לציין שזה מחסן (עמ' 13 ש' 32-34 עד עמ' 14 ש' 3-4). התובעים לא הפריכו טענה זו אך אינני מוצאת גם לקבלה שכן היא איננה רלוונטית להכרעתי נוכח הקושי לקבוע ממצאים על סמך המסמכים שהובאו בפני נוכח המפורט לעיל ביחס לאליהם ונוכח העובדה כי טענה זו לא הייתה חלק מהמחלוקת בזמן אמת. רוצה לומר, לא ברור מדוע התובעים בחרו להעלות טענה זו במסגרת ההליך שבפני, כאשר טענה זו לא עלתה על ידם בזמן אמת, לא בכתב וככל הנראה שאף לא בעל פה, וכן מאחר וכפי שנאמר לבית המשפט במהלך דיון, קיים הליך בבית משפט השלום ובו נדונה, בין היתר, טענה לירידת ערך בגין סוגיית המחסן.

      

113. בנוסף, התובעים ביקשו לשלם חלק מהתמורה באמצעות משכנתא. לביהמ"ש לא ידוע כי התובעים לא העלו זאת, האם במסגרת המשכנתא הוצאה חוות דעת שמאי מטעם הבנק כפי שנהוג לעשות בנטילת משכנתאות?

      

114. לאור כל האמור, אני סבורה כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי הוטעו על ידי הנתבעים לעניין המחסן או הביאו די ראיות כדי לקבוע קביעות או להכריע ביחס לשטח זה. התובעים הם שכאמור בחרו להסתמך על הצהרות המוכרים, שלא הוכח כי לא היו נכונות, ולא למצות את בדיקותיהם בעירייה או בתיק הבית המשותף. לפיכך על הנתבעים לשאת במחיר בחירתם שכן הם נטלו את הסיכון לגבי נתון זה, ועל כן אינם זכאים לטענת טעות או הטעיה בקשר לכך.

      

115. אציין כי גם אם אניח כי הטענות בנושא המחסן נכונות, טענות אלה נטענו לאחר שההסכם בוטל על ידי הנתבעים בעקבות הפרת ההסכם על ידי התובעים. כלומר, בהשתלשלות העניינים, התובעים הודיעו כי אין בכוונתם לשלם את יתרת התמורה שעמדה נכון למועד ההודעה על הסכום של 748,500 ₪, הנתבעים הודיעו כי לאור ההודעה ההסכם בטל, שאז התובעים פנו ליעוץ משפטי שהודיע להם על חובתם לשלם, וגם אז שילמו רק חלק מהתמורה ונותרה יתרה בסכום של 100,000 ₪ אותה סירבו לשלם והעמידו תנאים לתשלום היתרה, בניגוד לתנאי ההסכם. ורק לאחר שהנתבעים עמדו על ביטולו של ההסכם הועלתה לראשונה הטענה בנוגע להטעיה הנטענת.

      

116. לאור האמור אני סבורה כי נושא המחסן אינו רלוונטי לשאלה את ההסכם בוטל על ידי הנתבעים כדין, אם לאו. אינני מקבלת את טענת התובעים בעניין זה.

      

      

      

     סיכומם של דברים:

      

117. כאמור לעיל, מצאתי כי הקונים התנהלו בצורה כוחנית, בחוסר תום לב, עשו לעצמם דין, ניסו לכפות על הנתבעים תנאים להסכם שכבר נחתם והסכמות שכבר התקבלו, תוך ניסיון לייצר נסיבות שלא ישאירו לנתבעים ברירה. בהתנהלות הקונים נפל פגם אף בכך שלא השיבו לידי המוכרים את החזקה בדירה עת הודע להם על ביטול ההסכם והמשיכו להחזיק בה ולעשות בה מנהג בעלים.

      

118. על כן, אני דוחה את טענות התובעים ומכך את התביעה וקובעת כי התובעים אינם זכאים לסעדים להם עתרו, למעט הסעד של השבת התמורה עקב ביטול ההסכם. נוכח כך, הצדדים יקיימו כל אחד את חובת ההשבה החלה עליו – התובעים ישיבו לנתבעים את החזקה בדירה והנתבעים ישיבו לתובעים את התמורה שקיבלו על חשבון הדירה וזאת בתוך 45 יום מהיום.

      

119. לאור חשיבות הדברים אציין כי לנוכח העובדה שבפועל נותרה יתרה קטנה לתשלום סברתי כי דרך המלך אינה בניהול ההליך עד תומו, אלא כי יש לקיים את ההסכם להשלים את התמורה וכל צד יוותר על טענותיו, אלא שהתובעים לא היו נכונים לכך ועמדו הותרת התובענה הנוספת שהגישו על כנה, תוך שדרשו למעשה שהנתבעים יוותרו על טענותיהם לעניין ביטולו של הסכם.

      

120. אני סבורה כי התובעים עמדו על ניהול של ההליך, מתוך הסברה שלטעמי מוטעית כי העובדה ששילמו את מרבית התמורה בפועל, תוביל למסקנה שאין להורות על ביטולו של ההסכם. אין בידי לקבל עמדת מוצא כזו, אכן ביהמ"ש לא מורה על ביטולו של הסכם בקלות, ואולם בענייננו, התובעים כפו על הנתבעים לקבל חלק מיתרת התמורה לאחר שנתבעים הודיעו על ביטולו של ההסכם. ההודעה על ביטול ההסכם נעשתה רק לאחר שהתובעים הודיעו כהודעה "סופית" שאין בכוונתם לעמוד בתנאי ההסכם כלשונו ודרשו שינויים בסעיף התמורה, שינויים לו לא הסכימו הנתבעים.

      

121. התובעים פעלו בצורה כוחנית, קיבלו חזקה פיזית לצורך שיפוץ ביצעו מעשה של החלפת מפתח, מניעת כניסת הנתבעים בטרם הושלמה התמורה בהתאם להסכם, הודיעו במפורש כי אין בכוונתם לצאת מהדירה עד להשלמת התמורה החוזית, הודיעו במפורש בכתב כי אין בכוונתם לשלם את מלוא התמורה, גם לאחר הודעת הביטול סירבו לשלם את יתרת הסכום של 100,000 ₪ אלא בכפוף תנאים חדשים שאותם ניסו להכתיב לנתבעים בניגוד להוראות ההסכם, ביהמ"ש אינו יכול להסכים עם התנהלות כוחנית ובריונית.

      

122. בנסיבות שפורטו אני קובעת כי התובעים הם שהפרו את ההסכם.

      

123. מאחר וקבעתי כי התובעים הם אלו שהפרו את ההסכם, תביעתם נדחית.

      

124. התובעים ישלמו את הוצאות הנתבעים בגין הליך זה בסך של 40,000 ₪.

      

125. לעניין חובת ההשבה הצדדים יפעלו בהתאם להוראות הדין, ובכפוף לביצוע המסירה של הדירה לידי הנתבעים בתוך 45 יום על הנתבעים לשלם לתובעים את התמורה שקיבלו בצירוף הפרשי הצמדה. לעניין שאר הסעדים הרי על מי מהצדדים לפעול בהליכים אחרים למימושם.

      

      

      

      

     ניתן היום, ה' חשוון תשפ"ו, 27 אוקטובר 2025, בהעדר הצדדים.